부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 8층 802호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 기재되어 있지만, 감정평가상 건물은 오피스텔과 다세대주택이 혼합된 13층 집합건물입니다. 개별 802호의 공부상 용도와 실제 사용 상태를 먼저 대조해야 합니다.
핵심은 가격표 아래에 숨어 있는 임차관계입니다. 현황조사에는 52명이 등장하고, 보증금이 확인된 임차인은 이다은 68,000,000원, 윤수진 65,000,000원, 김영수 5,000,000원, 윤성민 5,000,000원입니다. 합계는 143,000,000원. 하지만 해당 임차인들이 실제로 802호와 관계되는지, 대항요건을 갖췄는지, 선순위 근저당이 존속하는지에 따라 매수인 인수액은 크게 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 8층 802호 (연산동, 다사랑빌) |
| 사건상 용도 | 근린시설 · 집합건물 |
| 건물 구성 | 지상 13층 · 오피스텔 43개호 및 공동주택 19세대가 포함된 복합건물 |
| 사용승인 | 2018.11.21 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1 공유) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 소유권이전 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 | 78,000,000원 |
| 최저매각가 | 78,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.07 등기 · 등록 원인일 2019.02.19 |
감정평가서의 22.71㎡는 2층 201호에 관한 기재입니다. 이를 8층 802호의 전유면적으로 단정할 수 없으며, 해당 호실의 집합건축물대장 및 등기상 면적을 별도로 대조해야 합니다.
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인해야 한다
등기 흐름에서 가장 중요한 것은 2018.11.30 근저당권의 법적 상태입니다. 최초 채무자는 허태옥이며, 2019.03.15 계약인수를 통해 김본선으로 변경됐습니다. 공동담보목록 제2018-331호가 기재된 근저당이므로, 4,320,000,000원을 802호 한 채의 채무액으로 간주해서도 안 됩니다. 공동담보 목적물과 실제 피담보채권 잔액을 함께 확인해야 합니다.
만약 2018년 근저당권이 실제로 선순위 권리로 존속한다면, 조사된 임차인들의 전입일은 모두 그 설정일 이후입니다. 이 경우 전입일이 2024년 경매개시결정일보다 빠르다는 이유만으로 낙찰자에게 대항할 수 있다고 판단해서는 안 됩니다. 반대로 해당 근저당이 유효하게 말소됐다면 후순위 임차관계와 대항력·인수 문제를 다시 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 52명, 인수범위는 미확정
현황조사 등에 등장하는 실제 임차인 기재는 52명이며, 보증기관의 대위·승계인으로 별도 표시된 사람은 없습니다. 따라서 보증기관 중복신고를 더하거나 같은 보증금을 중복 계산할 이유는 없습니다.
그러나 전입신고 사실만으로 대항력과 우선변제권을 확정할 수는 없습니다. 특히 802호와의 점유 관계, 임대차 목적물, 실제 인도, 확정일자, 선순위 담보권의 존속 여부가 중요합니다. 아래 표의 대항력 가능·미상은 권리 성립이 확정됐다는 의미가 아닙니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최유리 | 2019.01.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이진우 | 2021.09.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이다은 | 2021.01.14 | 68,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤혜진 | 2018.12.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최은서 | 2021.05.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한종우 | 2023.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김아란 | 2021.11.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이나연 | 2021.12.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김창민 | 2019.09.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이영율 | 2018.12.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박효경 | 2023.11.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전진아 | 2023.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최지우 | 2023.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 류이나 | 2022.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 류승화 | 2018.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 송다은 | 2019.01.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤수진 | 2018.12.21 | 65,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| LEE HANSOL | 2024.02.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김광현 | 2018.12.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김보람 | 2023.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이재영 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지향 | 2020.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김영수 | 2022.09.19 | 5,000,000원 월세 490,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박소영 | 2021.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 송용기 | 2023.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 허재명 | 2023.07.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강현지 | 2023.11.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안동현 | 2020.01.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정지원 | 2022.12.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손동식 | 2023.06.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김성아 | 2023.07.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장세영 | 2021.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최윤미 | 2020.04.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정유진 | 2019.08.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김미랑 | 2019.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 오은지 | 2020.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이연진 | 2019.07.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민하 | 2021.08.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김재희 | 2020.08.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지혜 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전유나 | 2022.09.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이지영 | 2019.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이진호 | 2024.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤성민 | 2023.05.10 | 5,000,000원 월세 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김도경 | 2021.03.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강아영 | 2018.12.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 송은지 | 2019.09.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김재환 | 2021.12.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정석원 | 2020.01.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김도관 | 2020.01.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김가영 | 2023.01.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이현홍 | 2020.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
대항력 표시는 전입 사실만으로 확정하지 않은 잠정 판정입니다. 우선변제권은 확정일자와 배당요구 등 법정 요건 확인이 필요합니다. 승계 '없음'은 보증기관의 대위·승계 신고가 없다는 뜻이지 매수인 인수 위험이 없다는 뜻은 아닙니다. 각 임차인의 점유 부분은 미상으로, 802호와 실제로 연결되는지 확인해야 합니다.
배당요구 관련 문건이 확인되는 임차인은 장세영(2024.05.31), 손동식(2024.06.03), 한종우(2024.06.05), 오은지(2024.06.07), 허재명(2024.06.27), 안동현(2024.07.15)입니다. 다만 배당요구가 접수됐다는 사실과 실제 배당받을 권리가 성립한다는 것은 별개입니다. 배당요구 종기, 임대차 계약내용, 대항요건과 확정일자를 각각 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정 · 잠정 시뮬레이션)
아래는 집행비용을 공제하고 확인된 임차보증금을 매수인 인수로 처리한 단순 배분 모형입니다. 이는 법원 확정 배당표가 아니며, 특히 신청채권자의 배당과 선순위 담보권의 효력이 정리되지 않아 실제 배당순위를 반영한 결과로 볼 수 없습니다.
| 배당 및 인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,804,000원 |
| 임차인 이다은 · 조건부 인수 | 68,000,000원 | 0원 |
| 임차인 윤수진 · 조건부 인수 | 65,000,000원 | 0원 |
| 임차인 김영수 · 조건부 인수 | 5,000,000원 | 0원 |
| 임차인 윤성민 · 조건부 인수 | 5,000,000원 | 0원 |
| 신청채권자 · 남부산농업협동조합 | 3,709,159,214원 | 0원 |
| 소유자 잔여 · 모형상 | — | 76,196,000원 |
| 조건부 매수인 인수 합계 | 143,000,000원 | 0원 |
집행비용 1,804,000원, 모형상 소유자 잔여 76,196,000원, 임차인 조건부 인수 143,000,000원은 기재된 배당 시뮬레이션 수치입니다. 신청채권 3,709,159,214원이 배당되지 않는 것으로 처리되어 있음에도 소유자 잔여가 발생하므로, 이를 실제 소유자 교부 가능액으로 해석할 수 없습니다. 공동담보, 선순위 근저당, 당해세, 최우선변제, 실제 임차권 순위가 반영되어야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려간다고 안전해지지 않는다
배당 모형에서 확인된 보증금 143,000,000원을 전액 인수한다는 조건을 유지하면, 최저매각가가 내려가더라도 매수인 부담은 낙찰가에 그 인수액을 더한 금액으로 계산됩니다. 단, 실제 인수보증금은 개별 임차인의 대항력과 배당결과에 따라 달라집니다.
| 회차 | 매각가 | 조건부 인수 | 취득부담 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 78,000,000원 | 143,000,000원 | 221,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 62,400,000원 | 143,000,000원 | 205,400,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 49,920,000원 | 143,000,000원 | 192,920,000원 |
취득부담 합계는 각 회차의 낙찰가에 배당 모형상의 인수액 143,000,000원을 단순 합산한 조건부 수치입니다. 보증금 미상 임차인의 잠재적 부담, 취득 관련 세금과 명도비용은 제외했습니다. 이는 최저 취득비용이 보장된다는 의미가 아닙니다.
⑤ 시세·실질취득 분석 — 가격 메리트 판정 보류
다사랑빌의 동일 호실 조건에 맞는 최근 실거래 비교가격은 확인되지 않았습니다. 전유면적 22.71㎡도 감정평가서상 201호에 관한 수치이므로, 이를 근거로 802호의 시장가격을 추정하기 어렵습니다.
현재 확인할 수 있는 것은 감정가 78,000,000원, 과거 소유권이전 거래가액 54,000,000원, 그리고 보증금 전액 인수를 가정한 조건부 취득부담 221,000,000원입니다. 그러나 과거 취득가격은 현재 시세가 아니고, 조건부 취득부담 또한 법적 인수액 확정을 전제로 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근입니다. 주변에 오피스텔, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산 도시철도 1호선 연산역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물 구성. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물로, 오피스텔과 다세대주택이 함께 있으며 위생설비, 개별난방, 승강기 및 옥내소화전설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 장방형 토지이며, 토지면적은 269.1㎡, 공시지가는 3,510,000원/㎡입니다.
- 토지이용규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역· 교육환경보호구역에 해당합니다. 건축물 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다.
- 민간임대주택. 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 민간임대주택등기가 있으므로 현재 등록 상태와 매각 후 적용관계를 확인해야 합니다.
- 환금성. 동일 용도·면적의 최신 거래가격과 실제 임대수익이 확인되지 않아 환금성 및 수익가치를 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2018.11.30 남부산농업협동조합 근저당의 실제 말소 여부, 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기 및 2024.05.27 경매개시결정의 관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 채권최고액 4,320,000,000원이 표시된 공동담보목록 제2018-331호의 담보목적물 및 피담보채권 잔액을 확인해야 합니다.
- 802호 임차인 특정. 조사된 52명 중 누가 실제 802호를 점유하거나 임차하는지 확인하고, 다른 호실의 임차보증금을 802호 인수액에 합산하지 않아야 합니다.
- 임차인 보증금·확정일자. 보증금 미상 48명의 계약내용과 전입·점유·확정일자를 조사해야 합니다. 특히 기재된 보증금 143,000,000원의 실제 인수 여부가 핵심입니다.
- 배당요구 검토. 장세영, 손동식, 한종우, 오은지, 허재명, 안동현의 배당요구 문건, 종기 준수 여부와 법정 배당순위를 대조해야 합니다.
- 신청채권 배당 검증. 청구액 3,709,159,214원과 예상배당 0원, 모형상 소유자 잔여 76,196,000원의 불일치를 해소해야 합니다. 현재 배분 수치를 확정 배당으로 신뢰해서는 안 됩니다.
- 용도·면적 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 오피스텔·다세대주택 구성의 관계, 개별 802호의 전유면적과 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록관계. 임대의무기간과 관련 의무가 현재도 유효한지, 매각에 따른 등록 및 임대차 관계 처리방식을 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 실거래 시세, 실제 인수액, 세금 및 명도비용을 확인한 다음 총취득비용 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 경매서류 최종 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 문건접수 내역, 공동담보목록과 최신 사건 진행 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,800만원짜리 물건이 아니라, 인수액부터 확인해야 하는 물건”
부산 다사랑빌 802호는 최저가만 보면 78,000,000원의 신건입니다. 그러나 조사된 임차인 52명 가운데 4명의 보증금 합계가 143,000,000원이고, 나머지 48명의 보증금은 미상입니다. 그 금액을 모두 인수하는 시나리오에서는 실질취득 부담이 221,000,000원에 이릅니다.
그렇다고 143,000,000원이 낙찰자에게 확정적으로 승계된다고 볼 수도 없습니다. 2018년 근저당의 말소 여부와 2026년 권리이전 기록이 충돌하고, 임차인별로 802호에 대한 점유·계약 관계가 특정되지 않았기 때문입니다. 현재의 핵심 위험은 보증금 액수 자체뿐 아니라 어느 권리가 살아 있고 어느 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 있는지가 확정되지 않았다는 점입니다.
더욱이 개별 802호의 비교 가능한 최신 실거래가격도 확인되지 않았습니다. 따라서 권리분석과 시장가격 양쪽 모두에서 안전마진을 확인할 수 없습니다. 종합 판단은 D등급, 현재 단계에서는 입찰 보류. 선순위 근저당과 임차인별 인수액을 확정하기 전에는 신건이든 유찰 후든 단순한 최저매각가만으로 투자성을 평가해서는 안 됩니다.
