부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 301호입니다. 건물은 오피스텔과 다세대주택이 혼합된 집합건물이며, 경매상 용도는 근린시설로 표기되어 있습니다. 이 물건을 볼 때 가장 먼저 버려야 할 생각은 감정가 7,900만원이라는 숫자가 곧 총취득비용이라는 인식입니다.
권리분석상 검토해야 하는 보증금은 이다은 68,000,000원, 윤수진 65,000,000원, 김영수 5,000,000원, 윤성민 5,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션은 이 보증금 합계 143,000,000원을 매수인 인수로 처리합니다. 별도로 등기된 최은서의 보증금 25,000,000원은 전액 우선배당하는 것으로 계산되어 있습니다.
그러나 현황조사상 다수의 전입자에 대한 구체적인 점유 부분이 미상이고, 최은서의 등기된 임차권은 주거용 건물의 전부를 범위로 합니다. 따라서 이 보증금들이 모두 301호에 독립적으로 귀속되는지, 서로 중복되거나 다른 호실의 임차관계가 포함되어 있는지를 먼저 확인해야 합니다. 143,000,000원은 입찰 위험을 가늠하기 위한 시뮬레이션 수치이지 확정 인수채무가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 3층 301호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 경매상 근린시설 표기 · 건물 전체는 오피스텔 및 다세대주택 혼합 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 13층 · 사용승인 2018년 11월 · 오피스텔 43개호 및 공동주택 19세대 |
| 해당 호실 용도 | 301호의 공부상 용도 및 실제 사용 상태 개별 확인 필요 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 공유지분 3분의 1) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 · 매매 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 79,000,000원 · 신건 |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 신청 청구액 | 3,709,159,214원 |
| 기존 근저당 채권최고액 | 4,320,000,000원 · 공동담보목록 제2018-331호 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기부 발행일 | 2026.10.21 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다
등기상의 주요 흐름은 2018년 근저당 설정, 2019년 소유권 이전, 2024년 임차권등기 및 경매개시, 2026년 근저당권 이전으로 이어집니다. 분석상 말소기준으로 지정된 권리는 2024.05.27 임의경매개시결정입니다. 그러나 이를 최종 말소기준으로 확정하기에는 중요한 문제가 남아 있습니다.
근저당권 이전의 원인은 2025.12.26 확정채권양도이며, 등기 접수일은 2026.01.30입니다. 공동담보 전체의 채권최고액을 이 301호 한 곳의 부담액으로 해석해서도 안 됩니다. 반대로 공동담보라는 이유만으로 채권자의 배당권을 무시해서도 안 됩니다. 말소등기 원인, 공동담보 해제 및 배당대상 채권의 실제 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 조사 명단 52명, 301호 대응이 관건
현황조사·문건접수·등기부 등에 나타나는 인명은 52명입니다. 보증금 대위변제기관을 실제 임차인과 중복 계산한 구조는 아니지만, 이 52명이 모두 301호의 독립적인 임차인이라고 확정할 근거도 없습니다. 실제 301호 임차인 수는 점유 부분과 계약서 대조 후 확정해야 합니다.
②-1. 금액이 확인되는 주요 임차관계
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이다은 | 2021.01.14 | 68,000,000원 | 가능·검증 필요 | 미상 | 68,000,000원 가정 |
| 윤수진 | 2018.12.21 | 65,000,000원 | 가능·검증 필요 | 미상 | 65,000,000원 가정 |
| 김영수 | 2022.09.19 | 5,000,000원 | 가능·검증 필요 | 미상 | 5,000,000원 가정 |
| 윤성민 | 2023.05.10 | 5,000,000원 | 가능·검증 필요 | 미상 | 5,000,000원 가정 |
| 최은서 | 2021.05.03 | 25,000,000원 | 임차권등기·순위 확인 | 행사 가능 | 전액 배당 시 0원 |
김영수는 월차임 490,000원, 윤성민은 월차임 500,000원으로 조사되어 있습니다. 최은서의 임차권등기에는 차임 250,000원과 확정일자 2021.04.12가 기재되어 있습니다. 이다은·윤수진·김영수·윤성민의 확정일자 및 배당 순위는 확인이 필요합니다.
②-2. 전체 전입·임차 관련 조사 명단
아래 명단은 개별 인원의 전입일과 파악된 보증금, 배당요구 접수 내용을 정리한 것입니다. 점유 부분이 미상인 사람은 301호의 실제 임차인으로 확정하지 않습니다. 우선변제권과 인수 여부는 현재 확인되는 권리관계에 따라 잠정적으로 표시했습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|
대항력 가능·미상은 대항력 확정을 뜻하지 않습니다. 실제 점유 부분, 임대차계약, 확정일자 및 선순위 등기를 확인해야 합니다. 배당요구 접수 이력이 확인되지 않는 경우도 미접수 확정으로 해석하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,822,000원 |
| 1. 최은서 임차보증금(우선변제) | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 2. 신청채권자 배당 | 3,709,159,214원 | 0원(재검증) |
| 3. 소유자 잔여(계산상) | — | 52,178,000원 |
집행비용은 매각가의 약 2.3%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제·공동담보 채권의 실제 배당·기타 비용은 반영되지 않았을 수 있습니다. 소유자 잔여액과 신청채권자 미배당액은 법원 배당표 확인 전까지 신뢰할 수 없습니다.
③-1. 매수인 인수 시뮬레이션
| 임차인 | 보증금 | 매각대금 배당 | 인수 가정 |
|---|---|---|---|
| 이다은 | 68,000,000원 | 0원 | 68,000,000원 |
| 윤수진 | 65,000,000원 | 0원 | 65,000,000원 |
| 김영수 | 5,000,000원 | 0원 | 5,000,000원 |
| 윤성민 | 5,000,000원 | 0원 | 5,000,000원 |
| 합계(가정) | 143,000,000원 | 0원 | 143,000,000원 |
위 시뮬레이션은 해당 임차인들의 대항력이 인정되고, 해당 보증금이 실제 매각 대상인 301호에 귀속되며, 배당으로 변제되지 않는다는 전제를 사용합니다. 어느 전제라도 달라지면 인수액 역시 달라집니다.
③-2. 회차별 취득 부담 비교
유찰 시나리오에서도 인수 가정액은 143,000,000원으로 유지됩니다. 이 시뮬레이션의 산식을 그대로 적용하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 가정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 79,000,000원 | 143,000,000원 | 222,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 63,200,000원 | 143,000,000원 | 206,200,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 50,560,000원 | 143,000,000원 | 193,560,000원 |
④ 시세·입지·환금성 메모 (감정요항표·토지현황 기준)
가격 메리트에 대한 결론은 아직 낼 수 없습니다. 다사랑빌 301호와 비교할 수 있는 최근 실거래 평균 및 최신 실거래 가격이 확인되지 않았기 때문입니다. 전용면적 일치 여부도 확정되지 않아 해당 호실과 유사한 거래를 직접 비교하기 어렵습니다. 더욱이 기준으로 삼아야 할 매입원가는 최저가 79,000,000원이 아니라 인수 위험을 반영한 실질취득액입니다.
- 위치. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근. 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산 도시철도 1호선 연산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2018년 11월 사용승인된 13층 철근콘크리트 건물로 위생설비, 개별난방, 옥내소화전 및 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하는 것으로 평가되었습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 교육환경보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지면적 269.1㎡, 공시지가 3,510,000원/㎡. 토지이용상황은 주상용, 지형은 대체로 평탄한 가로장방형입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았으나, 301호의 개별 전유부 공부와 실제 이용 상태는 추가 대조가 필요합니다.
- 환금성. 오피스텔·다세대·근린시설 용도 구분, 전유면적, 점유관계 및 보증금 인수 부담이 매수 대상과 금융조달 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 최근 비교 거래가 확인되지 않아 환금성을 유리하게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2018.11.30 근저당이 실제 말소되었는지, 2026.01.30 권리이전과 어떻게 연결되는지 등기 원인 및 변경·말소 이력을 확인해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 공동담보목록 제2018-331호에 속하는 부동산과 매각 대상 301호의 담보 관계, 공동담보 해제 및 배당 대상 채권액을 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당 검증. 청구액 3,709,159,214원에 대한 배당액이 0원으로 처리된 이유와 소유자 잔여금 계산의 타당성을 확인해야 합니다.
- 301호 실제 점유자 확인. 조사 명단 52명이 해당 호실에 어떻게 대응하는지 현황조사서, 주민등록 관련 자료, 임대차계약서 및 현장 점유 상태를 대조해야 합니다.
- 보증금 총액 및 중복 확인. 이다은·윤수진·김영수·윤성민의 보증금 합계 143,000,000원이 실제 301호에 귀속되는지, 임차권등기된 최은서와의 관계가 무엇인지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 최은서의 보증금 25,000,000원, 확정일자, 대항력 및 실제 배당 가능성과 미배당 시 인수 여부를 검토해야 합니다.
- 배당요구 명단 대조. 한종우·허재명·안동현·손동식·장세영·오은지 등 배당요구 접수 이력이 나타나는 사람들의 계약과 배당요구 적법성 및 해당 호실 관련성을 확인해야 합니다.
- 301호 용도 확인. 경매상 근린시설 표기와 감정평가의 오피스텔·다세대 혼합 이용 상태를 집합건축물대장 및 현장 조사로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 등록된 임대주택의 범위, 임대의무기간 및 매각 후 법적 의무를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 시세 검토. 79,000,000원만으로 가격을 비교하지 말고 현재 인수 가정액을 포함한 222,000,000원을 기준 시나리오로 놓고, 301호의 최근 유사 거래를 확인해야 합니다.
- 명도 및 관리비 확인. 실제 점유자의 인도 가능성, 보증금 반환과 명도의 관계, 공용부분 체납 관리비 및 추가 취득비용을 검토해야 합니다.
- 최신 매각물건명세서 확인. 입찰 전 유효한 권리순위·임대차관계·매각조건이 반영된 법원 원본을 반드시 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,900만원이 아니라 권리까지 합쳐 봐야 한다”
이 물건의 핵심은 감정가가 낮다는 사실이 아니라, 낙찰 이후의 부담을 아직 확정할 수 없다는 사실입니다. 현재 계산대로라면 최저가 79,000,000원에 인수 보증금 143,000,000원이 추가되어 실질취득액은 약 222,000,000원입니다. 그러나 52명에 이르는 조사 명단의 개별 호실 대응이 분명하지 않고, 기존 근저당의 말소 여부와 권리이전 사이에 불일치가 있으며, 신청채권자 배당도 제대로 반영되었는지 확인되지 않았습니다.
다사랑빌은 오피스텔과 다세대주택이 혼합된 건물로, 301호의 정확한 용도와 면적을 먼저 확정해야 합니다. 최근 비교 실거래 가격 역시 확인되지 않아 현재 최저가 또는 실질취득액이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 유찰로 최저가가 떨어지더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 남으면 가격 절감 효과가 제한될 수 있습니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 보류 권고입니다. 권리 확정에 앞서 적극적인 응찰가를 제시할 단계가 아닙니다. 2018년 근저당의 실제 효력, 301호의 실제 임차인 및 점유관계, 143,000,000원 인수 가정의 타당성, 법정 배당순위가 모두 확인된 뒤에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 누구의 권리를 얼마만큼 인수하는가입니다.
