부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 12층 1206호의 임의경매입니다. 건물은 오피스텔과 공동주택이 함께 있는 집합건물이며, 이번 분석 대상은 다세대주택입니다. 소유자는 김본선·윤종대·윤희찬으로, 각각 지분 3분의 1을 보유합니다. 2019년 3월 15일 소유권이전 등기 당시 거래가액은 198,000,000원입니다.
문제는 등기와 임차관계입니다. 2018년 남부산농업협동조합의 근저당권 설정, 2024년 임의경매개시결정, 2025년 강아영의 주택임차권등기, 2026년 근저당권 이전 기록이 이어집니다. 특히 2018년 근저당권은 한편으로 이미 말소된 것으로 표시되면서 다른 한편으로는 이후 권리이전이 기록되어 있어, 2018년 근저당권이 현재 유효한 선순위 권리인지 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
임차인 명의도 단순하지 않습니다. 조사상 52명이 등장하지만, 그중 1206호에 직접 연결되는 임차권등기는 강아영 명의입니다. 다른 51명의 점유 호실은 특정되지 않았습니다. 따라서 52명 모두가 이번 1206호의 실제 임차인이라고 판단하거나, 모든 보증금을 확정적으로 합산하여 인수한다고 단정하는 것은 부정확합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 12층 1206호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 13층 · 2018년 11월 사용승인 |
| 건물 구성 | 오피스텔 43개호 · 공동주택 19세대 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1 지분) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 소유권이전 · 거래가액 198,000,000원 |
| 감정가 | 120,000,000원 |
| 최저매각가 | 120,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.21 발행 등기사항전부증명서 |
| 민간임대주택 | 2019.02.19 등록 · 2022.12.07 등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인해야 한다
계산상 말소기준으로 제시된 권리는 2024.05.27 임의경매개시결정입니다. 하지만 실제 권리관계에는 그보다 앞선 2018.11.30 근저당권이 존재했던 기록이 있습니다. 그 근저당권의 채권최고액은 4,320,000,000원이며 공동담보목록이 연결되어 있습니다.
특히 임차인들의 전입일이 2024년 경매개시결정보다 빠르다는 사실만으로 대항력을 확정해서는 안 됩니다. 2018년 근저당이 유효한 선순위 권리였다면 그 후 취득한 임차인의 권리 순위와 매수인 인수 여부가 달라질 수 있기 때문입니다. 반대로 근저당권이 적법하게 소멸한 상태라면 임차인의 대항력 및 보증금 잔액을 별도로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 금액보다 먼저 1206호 해당 여부
현황조사 등에 나타나는 전입·임차인 관련 명의는 52명입니다. 그중 보증금이 확인되는 사람은 5명, 합계 258,500,000원이며 나머지 47명의 보증금은 미상입니다.
그러나 이 숫자는 1206호의 확정 임차인 수와 같지 않습니다. 강아영은 등기부상 건물 전유부분 전부를 대상으로 한 주택임차권자인 반면, 다른 51명의 점유 부분은 미상입니다. 따라서 먼저 1206호에 귀속되는 임대차를 가려내고, 그다음에 배당과 인수 여부를 판단해야 합니다.
| 성명 / 해당 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
대항력 표시는 임대차의 실제 목적물·인도·전입·선순위 권리를 추가 확인해야 하는 상태를 뜻합니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 사람을 확정적인 대항력 임차인으로 취급하지 않았습니다. 승계 항목은 보증기관의 대위·승계 신고 여부를 나타냅니다.
다만 2018.11.30 근저당권보다 임차인의 전입·점유 및 확정일자가 늦습니다. 따라서 임차권등기가 있다는 사실만으로 보증금 전액을 낙찰자가 반드시 인수한다고 확정할 수는 없습니다. 근저당의 유효성, 임차인의 대항력 유지, 실제 배당 여부 및 미배당 보증금의 인수 여부를 확인해야 합니다.
이들의 점유 호실은 미상입니다. 이 보증금들을 1206호 매수인이 모두 인수한다고 단정해서는 안 되며, 반대로 호실과 권리관계가 확인되기 전에 인수 위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다.
배당요구가 확인되는 명의에는 한종우, 허재명, 안동현, 손동식, 장세영, 오은지, 강아영이 있습니다. 다만 배당요구 사실만으로 우선변제 순위나 배당액이 확정되는 것은 아닙니다. 강아영을 제외한 이들의 1206호 관련성도 별도로 확인해야 합니다.
③ 실질취득액 — 120,000,000원이 총비용은 아니다
이 물건은 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 최저가 120,000,000원을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 더 중요한 것은 낙찰대금 외에 실제로 매수인이 떠안을 보증금입니다.
| 취득비용 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 최저매각가 | 120,000,000원 | 신건 기준 |
| 이다은 보증금 | 68,000,000원 | 호실 미상 · 인수 여부 미확정 |
| 윤수진 보증금 | 65,000,000원 | 호실 미상 · 인수 여부 미확정 |
| 김영수 보증금 | 5,000,000원 | 호실 미상 · 인수 여부 미확정 |
| 윤성민 보증금 | 5,000,000원 | 호실 미상 · 인수 여부 미확정 |
| 강아영 보증금 | 115,500,000원 | 1206호 임차권등기 · 인수 여부 검증 필요 |
| 보증금 인수 추정 합계 | 258,500,000원 | 5명 전액 인수 가정 |
| 실질취득 시나리오 | 378,500,000원 | 낙찰가 + 인수 추정액 |
위 378,500,000원은 5명의 보증금 전액이 이번 1206호 매수인에게 귀속된다는 조건부 시나리오입니다. 실제 인수액은 0원으로 확정된 것도, 258,500,000원으로 확정된 것도 아닙니다. 다른 임차인의 미상 보증금과 취득세·명도비용 등은 별도입니다.
대항력 있는 임차인이 배당을 받고도 보증금을 전액 회수하지 못하는 유형에서는, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 증가하여 매수인의 총부담이 보증금 수준에 고정될 수도 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려간다는 이유만으로 실질취득 비용이 같은 폭으로 감소한다고 볼 수 없습니다. 이 사건은 우선 실제로 인수되는 임차보증금부터 확정해야 합니다.
④ 회차별 취득 시나리오와 배당 검증
현재 최저매각가는 감정가의 100%입니다. 제시된 유찰 시나리오는 1회 유찰 시 96,000,000원, 2회 유찰 시 76,800,000원입니다. 보증금 인수 추정액 258,500,000원을 각 회차에서 동일하게 적용하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 예상 낙찰기준가 | 추정 인수액 | 조건부 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 120,000,000원 | 258,500,000원 | 378,500,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 96,000,000원 | 258,500,000원 | 354,500,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 76,800,000원 | 258,500,000원 | 335,300,000원 |
위 총액은 배당으로 인수액이 조정되지 않는다는 단순 가정을 적용한 것입니다. 실제 법적 인수액은 임차인별 순위와 배당에 따라 달라질 수 있으므로 표의 총액을 확정 취득원가로 사용해서는 안 됩니다. 시세 검토도 최저가가 아니라 확정된 인수액을 포함한 실질취득 부담을 기준으로 해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,480,000원 |
| 임차인 이다은 | 68,000,000원 | 0원 |
| 임차인 윤수진 | 65,000,000원 | 0원 |
| 임차인 김영수 | 5,000,000원 | 0원 |
| 임차인 윤성민 | 5,000,000원 | 0원 |
| 임차인 강아영 | 115,500,000원 | 0원 |
| 신청채권 · 남부산농업협동조합 | 3,709,159,214원 | 0원 |
| 소유자 잔여(계산상) | — | 117,520,000원 |
이는 근저당권 말소·이전 상태와 배당채권 반영에 대한 확인이 필요하다는 신호입니다. 소유자가 실제로 117,520,000원을 수령한다는 의미가 아니며, 채권자가 실제로 배당받지 못한다는 확정 판단도 아닙니다. 당해세, 최우선변제, 공동담보 배당관계 및 임차인의 법적 우선순위를 반영한 배당표를 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 시세·가격 판단 — 가격 메리트 입증 불가
다사랑빌은 2018년 11월 사용승인된 오피스텔·다세대 혼합 건물로, 공동주택은 19세대입니다. 현재 분석에 적용할 수 있는 1206호와 비교 가능한 최신 실거래가격은 확인되지 않습니다.
2019년 소유권이전 당시 거래가액은 198,000,000원이지만, 이를 2026년 현재 시세로 간주할 수는 없습니다. 거래 시점의 차이가 크고, 해당 호실의 현재 시장가격과 거래 추세를 판단할 자료도 충분하지 않습니다.
조건부 전액 인수 시나리오의 실질취득액은 378,500,000원이며, 이를 비교할 만한 최근 실거래 근거가 확보되지 않았습니다. 따라서 시세보다 저렴하다거나 유찰만 되면 가격 메리트가 생긴다고 평가할 수 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산 지하철 1호선 연산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 13층 건물입니다. 2018년 11월 사용승인되었으며, 위생설비·개별난방·옥내소화전·승강기설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 교육환경보호구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 토지면적은 269.1㎡, 공시지가는 3,510,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 공동주택 19세대와 오피스텔 43개호가 혼재한 건물입니다. 대규모 아파트단지와 같은 거래 유동성을 전제하기 어렵고, 동일 용도·유사 면적의 실제 거래가격 확인이 필요합니다.
- 임대 관련 규제. 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 사항을 확인하고, 매각 후 임대사업자 지위 및 의무의 처리 여부도 점검해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 2018년 근저당권 확인. 2018.11.30 근저당의 말소 표시와 2026.01.30 권리이전 기록이 어떤 관계인지 등기사항전부증명서와 공동담보목록 원본으로 확인해야 합니다. 이 문제가 해결되기 전에는 말소기준과 임차인 대항력 순위를 확정하기 어렵습니다.
- 강아영 임차권 확인. 보증금 115,500,000원, 최초·증액 계약, 확정일자, 점유개시, 임차권등기 및 배당요구 사항을 대조하고 실제 배당과 매수인 미배당 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 호실별 점유자 특정. 조사상 명의 52명 중 강아영을 제외한 51명은 1206호 관련 여부를 확인해야 합니다. 47명의 보증금이 미상인 상태에서 인수액을 확정하지 마세요.
- 현황조사와 명세서 대조. 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없습니다. 임대차계약서, 인도 및 점유 사실, 확정일자, 선순위 권리와 배당요구 종기 준수 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 신청채권 3,709,159,214원에 대한 계산상 배당이 0원인데 소유자 잔여가 크게 발생합니다. 실제 채권액, 공동담보 관계, 법정 우선배당, 세금 및 임차인 최우선변제를 확인해야 합니다.
- 취득가 상한 재설정. 최저가 120,000,000원만 보지 말고, 확정된 미배당 인수액과 취득부대비용을 더한 실질취득 부담을 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.
- 시세 확인. 다세대주택 1206호의 전용면적과 유사 호실의 최근 거래가격을 확인해야 합니다. 다른 용도의 오피스텔 거래가를 무조건 비교 기준으로 사용하면 안 됩니다.
- 민간임대주택 관련 사항. 민간임대주택등기에 따른 의무와 경매 매수 이후의 법적 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유자, 임대차 종료, 인도 가능 시점, 미납 관리비와 공용부분 관리비 부담을 확인해야 합니다.
- 매각 직전 원본 확인. 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 문건접수 및 매각기일 변경 여부를 최종 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
최저가가 감정가의 100%인 신건인데, 실질취득 부담과 비교 가능한 최근 시세가 확정되지 않았습니다. 권리관계를 해결하기 전까지는 안전한 응찰가를 산정하기 어려운 유형입니다.
맺으며 — “1.2억에 낙찰받는 것과 1.2억에 취득하는 것은 다르다”
부산 다사랑빌 1206호의 표면상 최저가는 120,000,000원입니다. 그러나 권리분석의 출발점은 가격이 아니라 누구의 보증금을, 어떤 순위에서, 얼마만큼 인수하느냐입니다.
강아영의 임차권등기 보증금은 115,500,000원이며, 이 외에 금액이 확인된 4명의 보증금도 있습니다. 다섯 명의 보증금 합계 258,500,000원을 모두 인수한다고 가정하면 실질취득 부담은 378,500,000원입니다. 그러나 다른 4명의 호실 귀속 여부가 불명확하고, 2018년 근저당권의 현재 상태 또한 확인해야 하므로 이 금액은 확정 채무가 아닌 위험 시나리오입니다.
유찰로 낙찰가가 내려가더라도 미배당 임차보증금이 증가하면 총취득 부담이 기대만큼 줄지 않을 수 있습니다. 최근 시세 비교 근거도 확보되지 않은 상태에서 가격이 저렴하다는 이유로 응찰할 수는 없습니다.
결론은 입찰 보류입니다. 먼저 1206호의 실제 임차인, 2018년 근저당권의 유효 여부, 강아영의 배당 및 보증금 인수, 다른 임차인들의 호실 귀속 관계를 확정해야 합니다. 그 후 실제 인수액을 더한 총취득 부담을 기준으로 시세와 비교하는 것이 올바른 순서입니다.
