부산지방법원 2024타경56674. 부산광역시 연제구 연산동 다사랑빌 3층 305호입니다. 이 건물은 오피스텔과 공동주택이 함께 구성된 집합건물입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가상 건물에는 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택)이 혼재합니다. 따라서 305호의 실제 이용상태와 공부상 용도를 개별적으로 대조할 필요가 있습니다.
이번 사건의 가장 중요한 문제는 가격이 아니라 임차보증금 인수 위험입니다. 예상배당에서는 성민규의 임차보증금 68,250,000원에 우선배당하고, 별도로 확인된 보증금 143,000,000원을 매수인 인수 대상으로 분류했습니다. 이 추정이 실제 매각조건과 일치한다면 낙찰가 외에 거액의 보증금 반환부담이 발생합니다.
다만 전입자 상당수는 점유 부분과 보증금이 확인되지 않았고, 등기상 근저당의 말소 표기와 이후 권리이전 기록 사이에도 대조가 필요한 부분이 있습니다. 따라서 143,000,000원은 확정된 법적 인수액이 아니라 배당 시뮬레이션에 반영된 추정액으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 3층 305호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조, 지상 13층 · 오피스텔 43개호 및 공동주택 19세대 혼재 |
| 사용승인 | 2018년 11월 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 지분 3분의 1) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 77,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인 | 2026.10.22 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리와 임차권
2018.11.30 설정된 남부산농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 4,320,000,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 해당 근저당권은 등기 분석에서 이미 말소된 것으로 표시되지만, 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 기록도 존재합니다.
경매개시결정일인 2024.05.27은 말소기준 판단일로 표시되어 있습니다. 그러나 선행 근저당권의 정확한 존속·말소 관계와 임차권의 선후관계는 원본 등기 및 매각물건명세서 대조가 필요합니다. 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 우선배당과 인수 위험
현황조사에 나타나는 전입자 52명과 등기상 임차권자 성민규 1명이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 나타나지 않습니다. 다만 전입자 52명의 대부분은 점유 호실이 특정되지 않아, 이들이 모두 305호의 실제 임차인인지 확인되지 않았습니다.
우선적으로 확인할 대상은 보증금이 알려진 임차인 5명입니다. 성민규는 임차권등기와 확정일자가 확인되고, 나머지 4명은 배당 시뮬레이션에서 보증금 인수 대상으로 분류됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 성민규 | 2021.01.13 | 68,250,000원 | 2020.12.10 | 우선변제 대항력 검토 임차권등기 |
| 이다은 | 2021.01.14 | 68,000,000원 | 미상 | 대항력 검토 인수추정 |
| 윤수진 | 2018.12.21 | 65,000,000원 | 미상 | 대항력 검토 인수추정 |
| 김영수 | 2022.09.19 | 5,000,000원 월세 490,000원 |
미상 | 대항력 검토 인수추정 |
| 윤성민 | 2023.05.10 | 5,000,000원 월세 500,000원 |
미상 | 대항력 검토 인수추정 |
이 4건은 예상배당액이 0원으로, 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
다만 점유 호실과 실제 대항력 충족 여부가 확정되지 않았으므로, 위 금액이 모두 305호에 귀속되는지 확인해야 합니다. 반대로 별도 미상 임차인의 유효한 권리가 확인된다면 인수 위험이 더 커질 수 있습니다.
③ 현황조사상 추가 전입자 — 대항력 가능·미상
아래 전입자들은 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않았고 점유 부분도 미상입니다. 따라서 전입일이 경매개시결정일보다 앞서더라도 대항력 있음으로 확정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 분류합니다. 경매 대상 호실과의 실제 관계도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 최유리 | 2019.01.14 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 이진우 | 2021.09.24 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 윤혜진 | 2018.12.21 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 최은서 | 2021.05.03 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 한종우 | 2023.01.03 | 미상 | 2024.06.05 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 김아란 | 2021.11.02 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 이나연 | 2021.12.13 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 김창민 | 2019.09.25 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 이영율 | 2018.12.12 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 박효경 | 2023.11.30 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 전진아 | 2023.02.28 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 최지우 | 2023.02.10 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 류이나 | 2022.12.16 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 류승화 | 2018.12.06 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 송다은 | 2019.01.08 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| LEE HANSOL | 2024.02.26 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 김광현 | 2018.12.05 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 김보람 | 2023.04.20 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 이재영 | 2023.09.15 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 박지향 | 2020.02.10 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 박소영 | 2021.12.16 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 송용기 | 2023.05.26 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 허재명 | 2023.07.28 | 미상 | 2024.06.27 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 강현지 | 2023.11.22 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 안동현 | 2020.01.21 | 미상 | 2024.07.15 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 정지원 | 2022.12.19 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 손동식 | 2023.06.29 | 미상 | 2024.06.03 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 김성아 | 2023.07.06 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 장세영 | 2021.12.06 | 미상 | 2024.05.31 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 최윤미 | 2020.04.14 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 정유진 | 2019.08.20 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 김미랑 | 2019.04.08 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 오은지 | 2020.07.13 | 미상 | 2024.06.07 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 이연진 | 2019.07.31 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 김민하 | 2021.08.12 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 김재희 | 2020.08.27 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 박지혜 | 2022.08.05 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 전유나 | 2022.09.30 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 이지영 | 2019.12.16 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 이진호 | 2024.04.05 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 김도경 | 2021.03.12 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 강아영 | 2018.12.11 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 송은지 | 2019.09.06 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 김재환 | 2021.12.27 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 정석원 | 2020.01.10 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 김도관 | 2020.01.28 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 김가영 | 2023.01.30 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 이현홍 | 2020.12.16 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
전입자 명단은 305호에 대한 임차관계가 모두 확정된 목록이 아닙니다. 배당요구일이 표시된 경우에도 확정일자·실제 점유·대항요건 및 우선변제권 성립 여부는 별도로 확인해야 합니다. 보증기관 승계 신고는 확인되지 않습니다.
그러나 배당요구 사실만으로 우선변제권이 인정되는 것은 아닙니다. 보증금·확정일자·점유 호실과 배당요구의 적법성을 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,786,000원 |
| 1. 임차인 성민규(우선변제) | 68,250,000원 | 68,250,000원 |
| 2. 이다은(매수인 인수추정) | 68,000,000원 | 0원 |
| 3. 윤수진(매수인 인수추정) | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 김영수(매수인 인수추정) | 5,000,000원 | 0원 |
| 5. 윤성민(매수인 인수추정) | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 6,964,000원 |
집행비용은 추정액이며, 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 신청채권자에게 배당되는 금액은 이 시뮬레이션에서 0원으로 표시되어 있습니다. 채권액과 배당순위의 실제 관계는 공동담보·근저당 이전 및 임차권 우선순위를 검토해야 확정할 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득
| 회차 | 최저가 | 인수추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 77,000,000원 | 143,000,000원 | 220,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 61,600,000원 | 151,158,800원 | 212,758,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 49,280,000원 | 163,257,040원 | 212,537,040원 |
신건 기준으로 낙찰가 77,000,000원에 인수추정액 143,000,000원을 더하면 실질취득은 약 220,000,000원입니다.
1회 유찰 시 최저가는 61,600,000원으로 내려가지만 실질취득 추정액은 212,758,800원입니다. 2회 유찰 시에도 212,537,040원입니다.
낙찰가가 하락하는 만큼 미배당 임차보증금의 매수인 인수 부담이 커질 수 있기 때문입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가 인하가 곧 실질취득비용 인하로 이어지지 않습니다.
다만 위 회차별 계산은 시뮬레이션상 배당순위가 성립한다는 가정에 따른 것이며, 실제 권리관계가 달라지면 결과도 변동합니다.
⑥ 시세·가격 판단 — 비교 기준은 7,700만원이 아니다
다사랑빌의 가격 경쟁력을 평가할 때는 최저매각가 77,000,000원보다 인수추정액을 포함한 실질취득비용을 먼저 고려해야 합니다.
| 신건 최저가 | 77,000,000원 |
|---|---|
| 인수추정액 | 143,000,000원 |
| 실질취득 추정 | 220,000,000원 |
| 1회 유찰 실질취득 | 212,758,800원 |
| 2회 유찰 실질취득 | 212,537,040원 |
| 동일 면적 실거래 비교 | 개별 호실과 일치하는 실거래가 확인 필요 |
다사랑빌의 아파트·오피스텔 혼합 특성과 용도 차이를 고려하면, 단순히 건물 이름이 같다는 이유로 거래가격을 직접 비교하기 어렵습니다. 특히 305호와 면적이 일치하는 거래 표본이 확인되지 않았으므로 최근 실거래 평균이나 상승·하락 추세를 단정할 수 없습니다.
따라서 이 물건을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 충분하지 않습니다. 인수추정액이 실제로 발생하는 경우에는 220,000,000원 수준의 총부담을 기준으로 동일 용도·면적의 거래가격 및 수익성을 검토해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근. 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산 도시철도 1호선 연산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물로, 위생설비·개별난방설비·옥내소화전설비·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 각각 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 교육환경보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 3,510,000원/㎡. 토지면적은 269.1㎡로 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항이 확인되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 건물의 용도 혼재와 개별 호실의 이용상태, 임대차 부담을 함께 고려해야 합니다. 권리관계가 정리되지 않은 상태에서는 일반적인 오피스텔·다세대주택과 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 말소기준권리 확정. 남부산농업협동조합 근저당권의 설정·말소 기록 및 농업협동조합자산관리회사로의 이전 기록을 대조해 실제 선순위 권리관계를 확인해야 합니다.
- 305호 점유자 특정. 현황조사상 전입자 가운데 누가 경매 대상 305호에 실제로 거주하거나 점유하는지 확인해야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 이다은·윤수진·김영수·윤성민의 보증금 합계 143,000,000원이 실제 305호 매수인 인수 대상인지 확인해야 합니다.
- 성민규 임차권. 임차권등기, 전입일, 확정일자, 배당요구 및 우선변제 순위에 따라 보증금의 배당충족 여부와 잔액 인수 가능성을 확인해야 합니다.
- 미상 임차인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자의 실제 임대차계약 및 대항요건을 조사해야 합니다.
- 공동담보 관계. 채권최고액 4,320,000,000원의 근저당권에 공동담보목록이 기재되어 있으므로, 다른 담보물과의 관계 및 배당순서를 확인해야 합니다.
- 실제 이용상태. 사건상 근린시설 표시와 감정평가상 오피스텔·다세대주택 혼재 사실을 대조하여 305호의 공부상 용도와 실제 사용을 확인해야 합니다.
- 관리비 및 명도. 미납 공용관리비, 점유자의 퇴거 가능성, 인도명령 및 명도 비용을 확인해야 합니다.
- 실거래 및 임대수익. 동일 용도·전용면적의 최근 거래가격과 임대조건을 확인한 뒤 실질취득 총액을 기준으로 투자수익성을 재계산해야 합니다.
맺으며 — “7,700만원짜리 물건이 아니다”
부산 다사랑빌 305호의 최저매각가는 77,000,000원입니다. 그러나 제시된 배당 시뮬레이션을 적용하면 매수인 인수추정액은 143,000,000원, 실질취득은 약 220,000,000원입니다.
1회 또는 2회 유찰되더라도 실질취득 추정액은 여전히 2억원을 넘습니다. 따라서 단순히 유찰을 기다리는 것만으로 가격 문제가 해결된다고 볼 수 없습니다.
무엇보다 305호에 실제 귀속되는 임차인과 보증금이 명확하지 않고, 근저당권의 말소·이전 관계에도 확인이 필요한 부분이 있습니다. 현재 단계에서 확정적인 인수액이나 안전한 입찰가격을 산출하기 어렵습니다.
결론은 입찰 보류 및 권리관계 재확인입니다. 305호의 실제 임차인, 말소기준권리, 보증금 인수액, 용도와 실거래 시세가 확인되기 전까지는 최저가 7,700만원에 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
