부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동의 다사랑빌 12층 1201호는 감정가와 최저매각가가 모두 93,000,000원인 다세대주택입니다. 겉으로 보면 소액으로 접근 가능한 신건 경매물건이지만, 권리분석에서는 가격보다 먼저 확인해야 할 사항이 많습니다. 2018년 설정된 공동담보 근저당권, 2024년 경매개시결정, 2024년 임차권등기, 그리고 다수의 전입자 기록이 복합적으로 얽혀 있기 때문입니다.
특히 현재의 배당 시산은 일부 임차보증금을 매수인이 떠안는 구조로 계산되어 있습니다. 그러나 다사랑빌은 오피스텔과 다세대주택이 함께 있는 복합 건물이며, 상당수 전입자의 점유호실이 특정되지 않습니다. 다른 호실의 보증금까지 1201호 낙찰자에게 귀속된다고 단정해서도 안 되고, 반대로 1201호의 인수위험이 없다고 판단해서도 안 됩니다. 물건별 권리 귀속을 먼저 분리하는 작업이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 12층 1201호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 구성 | 지상 13층 · 오피스텔 43개호와 공동주택 19세대가 함께 있는 복합 건물 |
| 사용승인 | 2018.11.21 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1 공유) |
| 소유권 이전 | 2019.03.15 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 | 93,000,000원 |
| 최저매각가 | 93,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 임차권등기 | 전유나 · 보증금 70,000,000원 · 2024.09.06 등기 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.07 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 기재 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당권의 존속 여부가 출발점
권리분석에서 가장 중요한 등기는 2018.11.30 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 당시 채권최고액은 4,320,000,000원이며 공동담보목록 제2018-331호가 기재되어 있습니다. 이후 2019.03.15 채무자가 김본선으로 변경되었고, 2026.01.30에는 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전이 기재되었습니다.
여기에서 반드시 확인해야 할 불일치가 있습니다. 해당 근저당권은 말소된 것으로도 표시되어 있으나, 그 이후인 2026.01.30에 같은 근저당권의 이전등기가 기재되어 있습니다. 따라서 근저당권의 실제 존속 여부와 말소 경위를 원본 등기부에서 재확인해야 합니다. 이 확인 없이 2024.05.27 임의경매개시결정만을 기준으로 모든 전입자에게 선순위 대항력이 있다고 판단하는 것은 위험합니다.
2024.05.27 남부산농업협동조합이 신청한 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 기재되어 있습니다. 2024.09.06에는 전유나 명의의 주택임차권등기가 이루어졌으며, 이 등기 역시 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 임차권등기의 말소 여부와 실제 보증금 인수 여부는 구별해야 합니다. 등기가 말소된다는 사실만으로 모든 임차보증금 반환책임까지 소멸한다고 일반화할 수는 없습니다.
② 임차인 분석 — 1201호 점유관계 확인이 최우선
전유나는 임대차계약일 2022.09.13, 전입·점유개시일 2022.09.30, 확정일자 2022.09.13로 기재되어 있으며, 임차보증금은 70,000,000원입니다. 2024.09.06 임차권등기와 배당요구가 기재되어 있어 우선변제권 행사 가능성을 검토할 수 있습니다. 다만 2018년 근저당권의 존속 여부가 확정되지 않았으므로 전액 배당이나 매수인 인수 여부는 아직 단정할 수 없습니다.
그 밖의 전입자 중 보증금이 알려진 사람은 이다은 68,000,000원, 윤수진 65,000,000원, 김영수 5,000,000원, 윤성민 5,000,000원입니다. 이들의 확정일자와 1201호 실제 점유관계가 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 분류합니다. 단순 전입일만으로 대항력, 우선변제 순위, 매수인 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 · 월세 | 대항력 / 우선변제 | 배당요구 / 승계 | 호실 확인 |
|---|
대항력은 전입신고뿐 아니라 해당 주택의 인도·점유와 선순위 권리관계 등을 종합해 판정합니다. 배당요구 기재가 없는 경우는 배당요구가 없다고 확정한 것이 아니라 확인되지 않았다는 의미입니다. 호실 미상 전입자는 보증금 유무와 관계없이 별도로 확인해야 합니다.
③ 배당 시산과 실질취득비용
현재 회차 최저매각가 93,000,000원을 매각대금으로 가정한 배당 시산입니다. 이 계산은 집행비용과 전유나 보증금 배당을 먼저 반영하고 나머지를 소유자에게 교부하는 형태입니다. 하지만 2018년 근저당권의 순위 및 존속 여부가 확정되지 않았으므로 법적 배당순위를 확정한 배당표로 사용해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 시산 배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,074,000원 | 매각집행비용 추정 |
| 1. 전유나 임차보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 | 확정일자·배당요구 기재, 실제 순위 재확인 |
| 2. 이다은 보증금 | 68,000,000원 | 0원 | 인수 가정 · 호실 미확인 |
| 3. 윤수진 보증금 | 65,000,000원 | 0원 | 인수 가정 · 호실 미확인 |
| 4. 김영수 보증금 | 5,000,000원 | 0원 | 인수 가정 · 호실 미확인 |
| 5. 윤성민 보증금 | 5,000,000원 | 0원 | 인수 가정 · 호실 미확인 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 20,926,000원 | 선순위 권리·당해세 등 미확정 |
위 시산은 집행비용 2,074,000원 + 전유나 배당 70,000,000원 + 소유자 잔여 20,926,000원으로 매각가 93,000,000원을 배분한 계산입니다. 남부산농업협동조합의 청구액 3,709,159,214원 및 2018년 공동담보 근저당권의 실제 배당은 반영되지 않아, 전유나의 전액 배당과 소유자 잔여금은 확정할 수 없습니다. 당해세·최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 취득원가 하락은 아니다
| 회차 | 매각가 | 인수 시산 | 실질취득 시산 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 93,000,000원 | 143,000,000원 | 236,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 74,400,000원 | 143,000,000원 | 217,400,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 59,520,000원 | 154,951,360원 | 214,471,360원 |
위 가정에 따르면 낙찰가가 93,000,000원에서 59,520,000원으로 하락하더라도 실질취득비용은 236,000,000원에서 214,471,360원으로만 낮아집니다. 이는 유찰 시 매각대금이 감소하는 동시에 미배당 보증금의 인수 시산이 커지기 때문입니다. 다만 각 보증금의 실제 1201호 귀속 및 대항력이 아직 검증되지 않았으므로 이 비용표는 조건부 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 연산역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 구성. 2018년 11월 사용승인된 지상 13층 건물입니다. 업무시설과 다세대주택이 혼합되어 있어 호실별 실제 용도 확인이 중요합니다.
- 설비. 위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비 및 승강기설비가 갖추어져 있습니다.
- 접도. 북동측과 북서측에 각각 폭 약 6m 포장도로가 접하며, 대지는 대체로 평탄한 장방형입니다.
- 토지 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 3,510,000원/㎡이며, 대지 전체 면적은 269.1㎡입니다. 이를 1201호의 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 건축물 현황. 위반건축물 표시 및 공부와의 차이는 확인되지 않았으나 개별 호실의 실제 사용상태를 점검해야 합니다.
- 환금성. 다세대주택 19세대와 오피스텔 43개호가 함께 있는 건물입니다. 용도별 매수층이 다를 수 있고, 1201호의 최근 거래사례가 확인되지 않아 가격 수준과 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트 — 확인 전에는 가격보다 권리
- 2018년 근저당권 원본 확인. 남부산농업협동조합의 채권최고액 4,320,000,000원 근저당권이 실제로 말소되었는지, 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기와 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 공동담보목록 제2018-331호를 열람하여 1201호의 담보 포함 여부, 채무잔액, 매각 시 배당순위 및 말소 효과를 확인해야 합니다.
- 1201호 실제 점유자 특정. 52명의 전입·임차 관련 기재를 호실별로 구분하고, 전유나를 제외한 51명이 실제로 어느 호실과 관계되는지 확인해야 합니다.
- 전유나 임차권 확인. 보증금 70,000,000원, 임대차계약일 2022.09.13, 전입·점유개시일 2022.09.30, 확정일자 2022.09.13 및 임차권등기 내용이 1201호에 어떻게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 보증금 인수 재계산. 이다은 68,000,000원, 윤수진 65,000,000원, 김영수 5,000,000원, 윤성민 5,000,000원이 실제 1201호 임차인인지 확인한 뒤에만 인수액 143,000,000원의 적용 여부를 판단해야 합니다.
- 기타 전입자의 권리 확인. 보증금과 확정일자가 불분명한 전입자는 대항력이 있다고 확정하지 말고, 실제 점유·전입·계약관계·배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 배당요구 기록 확인. 한종우, 허재명, 안동현, 손동식, 장세영, 오은지 등의 배당요구 기록이 어느 호실과 관련되는지 확인하고, 전유나의 임차권등기 및 배당요구도 별도로 검토해야 합니다.
- 민간임대주택 여부. 민간임대주택등기 및 임대의무기간 관련 기재가 매수 후에 어떤 행정상 의무를 발생시키는지 관할 기관과 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 1201호와 면적·용도가 일치하는 최근 실거래가격을 확보하고, 실제 인수액이 확정된 후 실질취득비용을 기준으로 비교해야 합니다.
- 미납 관리비와 명도. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자, 인도 가능성 및 명도비용을 확인해야 합니다.
- 원본 재검증. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 임차권등기명령 관련 서류, 공동담보목록을 상호 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “9,300만원에 낙찰”과 “9,300만원에 취득”은 다르다
이 물건의 핵심은 낮아 보이는 낙찰가가 아니라 확정되지 않은 인수위험입니다. 현재 배당 시산상 143,000,000원을 인수한다면 신건 실질취득비용은 236,000,000원에 이릅니다. 유찰 후에도 보증금 부족분이 늘어날 수 있으므로 최저가 하락만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
더 근본적인 문제는 2018년 근저당권의 법적 상태와 1201호 임차관계가 확정되지 않았다는 점입니다. 52명의 전입·임차 관련 기록 중 해당 호실과 직접 연결되는 관계부터 식별해야 하며, 단순히 여러 임차인의 금액을 합산하여 확정 채무로 취급하는 것 역시 잘못된 판단입니다. 현재 실거래 비교 근거도 부족합니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 보류입니다. 권리원본과 점유관계를 확인해 실제 인수액을 확정하고, 그 결과를 최근 동일 조건 실거래와 비교한 뒤에야 매수가격을 판단할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라 정확한 말소기준권리, 호실별 임차관계, 실질취득비용의 검증입니다.
