부산지방법원 2024타경56674. 연제구 연산동 다사랑빌 8층 805호에 대한 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 79,000,000원이어서 겉보기에는 접근 가능한 가격대로 보입니다. 하지만 이 사건의 위험은 매각가격 자체보다 임차보증금과 선순위 권리관계에 있습니다.
현황조사에 총 52명의 전입 관련 인적 기록이 나타나고, 이 가운데 보증금이 확인되는 사람은 이다은, 윤수진, 김영수, 윤성민입니다. 확인된 보증금의 합계는 143,000,000원입니다. 다만 각 사람의 점유 부분이 미상이며, 감정평가 대상 건물에는 오피스텔과 다세대주택이 함께 존재합니다. 따라서 이들을 모두 805호의 독립된 임차인이라고 판단하거나, 네 사람의 보증금 전액이 해당 호실에 반드시 인수된다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 8층 805호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 건물 이용현황 | 오피스텔 및 공동주택(다세대주택) 혼재 · 805호 개별 용도 확인 필요 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 13층 · 2018년 11월 사용승인 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 지분 3분의 1) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 | 79,000,000원 |
| 최저매각가 | 79,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 근저당권 이력과 임차인 순위가 핵심
최초 근저당권은 2018.11.30 남부산농업협동조합을 근저당권자로 설정되었고, 채권최고액은 4,320,000,000원입니다. 공동담보목록 제2018-331호가 함께 기재되어 있습니다. 채권최고액은 공동담보 관계를 고려해야 하는 금액이므로 805호만의 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
2019.03.15에는 근저당권 채무자가 김본선으로 변경되고, 2026.01.30에는 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록이 있습니다. 그런데 최초 근저당권에는 이미 말소되었다는 표시가 존재합니다. 기존 근저당권의 말소 효력, 이전 등기의 대상 및 현재 유효한 담보권의 범위를 반드시 확인해야 합니다.
경매개시결정은 2024.05.27 접수되었습니다. 이 결정이 말소기준권리로 산정되어 있지만, 실제로 2018년 근저당권이 유효하다면 권리 우선순위는 달라질 수 있습니다. 따라서 현 단계에서 특정 전입자가 선순위 대항력 임차인이라고 확정하거나, 반대로 전입자가 모두 후순위라고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
② 임차인 조사 — 전입 52명, 개별 호실 확인이 먼저
현황조사에는 52명의 전입 관련 인적 기록이 있습니다. 전입일은 모두 2018.11.30 최초 근저당권 설정일 이후이면서 2024.05.27 경매개시결정 이전입니다. 그러나 점유 부분이 모두 미상이고 확정일자도 확인되지 않습니다.
특히 이 건물은 오피스텔 43개호와 공동주택 19세대가 함께 있는 구조입니다. 현재 조사 기록만으로는 전입자 전체가 805호에 속하는지, 서로 다른 호실의 입주자인지 확정할 수 없습니다. 805호의 실제 임차인 수는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 및 배당 |
|---|
모든 전입자의 점유 부분은 미상입니다. 대항력과 우선변제권은 확정 판정이 아니며, 승계·대위신고로 표시된 사람은 없습니다. 전입자 수는 해당 호실의 실제 임차인 수와 다를 수 있습니다.
③ 보증금 인수 — 최저가보다 큰 143,000,000원
금액이 확인되는 전입자 네 사람의 보증금은 다음과 같습니다. 예상배당에서는 이 금액이 모두 매수인 인수로 처리되어 있지만, 실제 인수 여부는 각 임대차가 805호에 해당하는지와 대항력의 법적 성립 여부에 따라 결정됩니다.
| 성명 | 보증금 | 월세 | 예상배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 이다은 | 68,000,000원 | 미상 | 0원 | 68,000,000원 |
| 윤수진 | 65,000,000원 | 미상 | 0원 | 65,000,000원 |
| 김영수 | 5,000,000원 | 490,000원 | 0원 | 5,000,000원 |
| 윤성민 | 5,000,000원 | 500,000원 | 0원 | 5,000,000원 |
| 합계 | 143,000,000원 | — | 0원 | 143,000,000원 |
현재 최저가 79,000,000원에 비해 보증금 인수 추정액 143,000,000원이 더 큽니다. 인수 추정액만으로도 최저가를 초과합니다. 다른 전입자들의 보증금까지 미상인 점을 고려하면, 143,000,000원을 최종 인수액의 확정 상한으로 볼 수도 없습니다.
따라서 유찰 후 최저가만 보고 가격 메리트가 생겼다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건은 임차인별 배당액과 인수 잔액, 805호에 대한 임대차 귀속 여부를 먼저 확정해야 합니다.
④ 회차별 시나리오 — 유찰 자체가 안전을 보장하지 않는다
현재 제시된 회차별 예상치는 다음과 같습니다. 각 회차에서 보증금 인수액 143,000,000원이 동일하게 가정되어 있으며, 신청채권자 배당액은 모두 0원으로 산정되어 있습니다. 이는 실제 배당순위가 확정되었다는 뜻이 아닙니다.
| 회차 | 최저가 | 인수 추정 | 실질취득 가정 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 79,000,000원 | 143,000,000원 | 222,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 63,200,000원 | 143,000,000원 | 206,200,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 50,560,000원 | 143,000,000원 | 193,560,000원 |
실질취득 가정액은 각 회차 매각가에 동일한 인수 추정액 143,000,000원을 단순 합산한 값입니다. 실제 선순위 임차인의 배당액과 인수 잔액은 낙찰가·배당순위에 따라 다시 계산해야 하므로, 이 표의 감소액을 확정적인 절감액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,822,000원 |
| 임차인 이다은 · 인수 추정 | 68,000,000원 | 0원 |
| 임차인 윤수진 · 인수 추정 | 65,000,000원 | 0원 |
| 임차인 김영수 · 인수 추정 | 5,000,000원 | 0원 |
| 임차인 윤성민 · 인수 추정 | 5,000,000원 | 0원 |
| 신청채권자 · 남부산농업협동조합 | 3,709,159,214원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(산정치) | — | 77,178,000원 |
집행비용과 잔여금은 현재 산정된 배당 시뮬레이션 수치입니다. 신청채권 및 담보권 배당이 반영되지 않아 실제 예상배당으로 확정할 수 없습니다. 당해세·최우선변제금 등도 별도 검토가 필요합니다.
따라서 아래 배당분배 차트는 현재 산정 결과의 표시일 뿐, 실제 배당이 이렇게 이루어진다는 의미가 아닙니다. 법원 배당순위와 공동담보 채권의 실제 잔액을 확인하여 재산정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산 지하철 1호선 연산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물입니다. 개별난방설비, 위생설비, 옥내소화전설비 및 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 각각 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 교육환경보호구역에 해당합니다. 공시지가는 3,510,000원/㎡입니다.
- 이용 형태. 오피스텔 43개호와 공동주택 19세대가 혼재합니다. 805호 개별 용도 및 실제 점유 상태는 추가 확인이 필요합니다.
- 공부상 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 확인됩니다.
- 환금성. 동일 조건의 확인된 매매 실거래가격이 없어 구체적인 환금성이나 적정 취득가격을 산정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 805호 점유자 특정. 현황조사에 등장하는 52명의 전입 기록 중 실제로 805호에 관련된 사람을 특정하고, 다른 호실의 전입자를 구분해야 합니다.
- 선순위 대항력 확인. 실제 점유, 전입신고의 효력, 임대차계약서와 확정일자를 대조하여 각 임차인의 대항력을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이력 확인. 2018년 근저당권의 말소 표시와 2026년 근저당권 이전 사이의 관계를 등기부 원본 및 공동담보목록으로 확인해야 합니다.
- 보증금 인수 재계산. 143,000,000원의 인수 추정액이 실제로 805호에 적용되는지 확인하고, 배당액과 미배당 잔액을 반영해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 신청채권 및 배당구조 확인. 청구액 3,709,159,214원과 소유자 잔여금 77,178,000원이 동시에 나타나는 배당 산정의 불일치를 해소해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등록 임대주택 관련 의무와 등기의 적용 범위, 매각에 따른 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장으로 805호의 법적 용도와 실제 사용 형태를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 동일 건물의 동일 용도·전용면적·층별 거래와 임대수익 조건을 확인한 후 실질취득비용과 비교해야 합니다.
- 관리비 및 명도. 미납 관리비, 실제 점유자, 인도 가능성 및 명도에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 인수되는 권리와 특별매각조건, 임차인 진술 내용 및 배당요구종기 관련 사항을 법원 원본으로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,900만원짜리 물건”으로 판단하면 안 된다
이 사건에서 가장 경계해야 할 것은 낮아 보이는 최저매각가입니다. 감정가는 79,000,000원이지만 네 사람의 보증금 합계만 143,000,000원이고, 이를 전액 인수한다는 조건에서는 실질취득비용이 222,000,000원입니다.
더 중요한 문제는 그 143,000,000원이 실제로 805호에 귀속되는지 확정되지 않았다는 사실입니다. 전입 기록은 52명에 달하지만 개별 점유 호실이 특정되지 않았고, 근저당권의 말소 및 이전 이력에도 대조가 필요한 부분이 있습니다. 예상배당 역시 신청채권자 배당액과 소유자 잔여금 사이에 중대한 불일치가 존재합니다.
유찰로 최저매각가가 낮아진다 하더라도 선순위 보증금 인수 위험이 해소되는 것은 아닙니다. 실거래 비교가격도 확인되지 않은 상황에서 현재 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
최종 판단은 권리·인수위험이 높은 D등급, 입찰 보류입니다. 임차인의 실제 점유 호실과 인수액, 근저당권의 유효성, 배당순위가 명확해진 이후에야 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 얼마에 낙찰받느냐보다 낙찰 후 무엇을 얼마만큼 인수하느냐입니다.
