부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 12층 1203호 다세대주택입니다. 등기부에는 김본선·윤종대·윤희찬이 각 3분의 1씩 소유하는 공유물건으로 나타납니다. 2019년 3월 15일 소유권이전 당시 등기 거래가액은 198,000,000원이었습니다. 현재 감정가는 110,000,000원으로 낮아 보이지만, 이 차이만으로 경매가격이 저렴하다고 해석하면 안 됩니다.
핵심은 낙찰금액 이외에 부담할 수 있는 돈입니다. 배당표상 보증금이 확인된 임차인 4명에게 책정된 매수인 인수액이 143,000,000원이고, 그 밖에도 계약금액과 확정일자가 확인되지 않은 전입자들이 다수 존재합니다. 또한 이진호 명의의 전세권과 우선매수신고가 별도로 존재하므로, 최저가를 그대로 실질 취득원가로 사용하는 분석은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1289-6, 다사랑빌 12층 1203호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 다세대주택(공동주택) · 12층 1203호 |
| 건물 구성 | 지상 13층 · 오피스텔 43개호 및 공동주택 19세대가 혼재한 건물 |
| 사용승인 | 2018.11.21 |
| 소유자 | 김본선·윤종대·윤희찬 (각 지분 3분의 1) |
| 과거 등기 거래가액 | 198,000,000원 (2019.03.15 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 유찰횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 등기상 전세권 | 이진호 · 전세금 70,000,000원 |
| 특별사항 | 이진호의 전세사기피해자 우선매수신고 (2026.06.15) |
① 권리 흐름 — 말소기준과 전세권을 동시에 확인해야 한다
권리관계에서 가장 먼저 확인할 사항은 2018년 설정 근저당권의 실제 존속 여부입니다. 남부산농업협동조합 명의로 2018년 11월 30일 채권최고액 4,320,000,000원의 근저당권이 설정되었고, 공동담보목록 제2018-331호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권은 말소된 것으로 분류된 반면, 2026년 1월 30일 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권이전 등기 또한 나타납니다.
말소기준은 2024년 5월 27일 임의경매개시결정으로 표시되어 있으나, 2018년 근저당권의 말소·이전관계가 확정되어야 실제 말소기준과 임차인 대항력의 순위를 판단할 수 있습니다. 특히 2020년에 설정된 이진호의 전세권과 2018년 이후 전입한 임차인들의 지위는 이 선후관계에 따라 달라질 수 있습니다. 단순히 경매개시결정 이전에 전입했다는 이유만으로 모든 임차인의 대항력이 확정된다고 볼 수는 없습니다.
② 임차인 분석 — 전입자 다수, 보증금 인수 범위 불확실
현황조사와 관련 기록에 등장하는 임차 관련 인원은 52명입니다. 보증기관의 대위·승계신고로 표시된 인원은 없으며, 보증금이 확인된 사람은 4명입니다. 나머지 48명은 임대차보증금이 구체적으로 확인되지 않았습니다. 이진호는 이 명단에 포함되어 있으며, 별도로 70,000,000원의 전세권이 등기되어 있습니다.
다만 본건은 개별 호수인 1203호입니다. 다수의 전입자 명단이 각각 1203호에 대응하는지, 건물 내 다른 호수와 혼재되어 있는지, 실제 임대차계약이 존재하는지부터 확인해야 합니다. 모든 인원을 1203호의 현재 점유 임차인으로 확정할 수는 없습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입일 | 배당 / 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 이다은 | 68,000,000원 | 2021.01.14 | 인수 추정 대항력 가능 |
| 윤수진 | 65,000,000원 | 2018.12.21 | 인수 추정 대항력 가능 |
| 김영수 | 5,000,000원월세 490,000원 | 2022.09.19 | 인수 추정 대항력 가능 |
| 윤성민 | 5,000,000원월세 500,000원 | 2023.05.10 | 인수 추정 대항력 가능 |
| 이진호 | 미상별도 전세권 70,000,000원 | 2024.04.05 | 전세권 우선매수신고 |
위 4명의 보증금 합계는 143,000,000원입니다. 이진호의 전세권 70,000,000원은 별도 등기권리이며, 임차인 보증금 143,000,000원에 중복 합산하지 않았습니다. 보증금이 확인된 4명의 확정일자와 우선변제권도 최종 확인이 필요합니다.
임차인 상세 명단 (전입일·대항력·우선변제·승계 확인)
아래 표의 대항력 가능·미상 표시는 해당 전입일이 2024년 경매개시결정 이전이라는 사실과 임대차 세부관계가 미확정이라는 점을 함께 반영한 것입니다. 실제 대항력은 적법한 임차권, 해당 호실의 인도·점유, 주민등록의 효력 및 선순위 권리와의 관계를 확인해야 확정됩니다. 확정일자가 확인되지 않은 사람에게 우선변제권을 임의로 인정하지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 위험 |
|---|
③ 전세권·우선매수권 — 일반적인 공개 경쟁입찰과 다르다
등기부 을구 2번에는 2020년 11월 2일 설정된 이진호의 전세권 70,000,000원이 있습니다. 전세권의 범위는 주거용 건물 1203호 전부이며, 등기된 존속기간은 2020년 11월 2일부터 2022년 11월 1일까지입니다.
이 전세권은 2024년 경매개시결정 이전에 설정되었고, 권리분류상 인수 대상으로 표시되어 있습니다. 한편 현재 회차 배당 시뮬레이션은 이진호에게 전세금 70,000,000원을 배당하는 것으로 가정하고 있습니다. 전액 배당을 전제로 한 계산과 매수인 인수 여부는 구별해야 하며, 실제 순위·배당요구·전세권 소멸 요건을 원본으로 확인해야 합니다.
이진호에게는 등기 전세권과 우선매수신고라는 서로 다른 권리 문제가 함께 존재합니다. 우선매수권이 있다고 해서 보증금 반환 문제가 자동으로 정리되는 것은 아니며, 전세권이 있다고 해서 우선매수권 행사가 무효가 되는 것도 아닙니다. 실제 매각 절차에서의 우선매수권 행사 가능성과 전세권 처리방식은 별도로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,340,000원 |
| 매수인 인수 · 이다은 보증금 | 68,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 · 윤수진 보증금 | 65,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 · 김영수 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 · 윤성민 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 전세권 · 이진호 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 신청채권자 · 남부산농업협동조합 | 3,709,159,214원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 37,660,000원 |
위 표는 제시된 배당 시뮬레이션에 따른 가정값입니다. 집행비용은 추정액이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 전세권에 70,000,000원을 전액 배당하면서 신청채권자 배당액은 0원으로 산정되어 있습니다. 이는 실제 배당순위가 확정되었다는 의미가 아닙니다. 말소기준권리와 이해관계인의 배당자격에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수 위험은 남는다
회차별로 최저매각가가 내려가는 경우를 비교하면 다음과 같습니다. 아래 실질취득액은 임차인 4명의 보증금 143,000,000원이 전액 매수인 인수로 유지되고 배당액은 0원이라는 동일한 조건을 적용한 단순 합산 추정치입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 110,000,000원 | 143,000,000원 | 253,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 88,000,000원 | 143,000,000원 | 231,000,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 70,400,000원 | 143,000,000원 | 213,400,000원 |
| 회차 | 전세권 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 70,000,000원 | 0원 | 37,660,000원 |
| 1회 유찰 | 70,000,000원 | 0원 | 16,016,000원 |
| 2회 유찰 | 68,732,800원 | 1,267,200원 | 0원 |
위 계산에서 인수 추정액이 회차마다 143,000,000원으로 일정한 이유는 해당 임차인들에 대한 배당액을 모두 0원으로 가정했기 때문입니다. 실제로 대항력 있는 임차인이 배당을 받는 경우에는 낙찰대금 중 배당받은 부분만큼 미배당 인수액이 줄어들 수 있어 낙찰가가 낮아지더라도 실질취득 총액이 기대만큼 감소하지 않을 수 있습니다. 따라서 유찰률만으로 투자수익을 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 시세 비교 — 감정가 할인만으로 가격 메리트를 판단할 수 없다
다사랑빌의 현재 확인 가능한 과거 거래 정보는 2019년 3월 15일 등기된 198,000,000원의 거래가액입니다. 이는 과거 거래가액으로, 현재의 적정 시세를 직접 나타내는 금액은 아닙니다.
| 과거 등기 거래가액 | 198,000,000원 (2019.03.15) |
|---|---|
| 현재 감정가 | 110,000,000원 |
| 현재 최저가 | 110,000,000원 |
| 확인된 보증금 인수 추정 | 143,000,000원 |
| 실질취득 추정 | 253,000,000원 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 |
| 동일 면적 거래 비교 | 개별 호수 면적 및 거래사례 대조 필요 |
인수 추정액을 적용한 실질취득액 253,000,000원은 2019년 등기 거래가액 198,000,000원보다 55,000,000원 높습니다. 물론 과거 거래가액과 현재 시세는 동일하지 않으므로 이 차이가 현재 시장가격에 대한 프리미엄이라는 의미는 아닙니다. 다만 감정가 110,000,000원만 보면서 저가 매수라고 판단하는 것이 얼마나 위험한지는 보여줍니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재해 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산 도시철도 1호선 연산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 13층 건물이며, 2018년 11월 사용승인을 받았습니다. 위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전, 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 건물 북동측과 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 장방형입니다.
- 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역· 교육환경보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 3,510,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 공동주택 19세대와 오피스텔 43개호가 혼재한 건물입니다. 대단지 아파트와 동일한 거래 유동성을 전제할 수 없으며, 실제 환금성은 해당 호수와 유사한 다세대주택 거래사례, 임대차 상태, 명도 가능성에 따라 판단해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확정. 2018.11.30 설정 근저당권의 말소 표기와 2026.01.30 근저당권이전 등기의 관계를 등기부 원문으로 대조하세요. 공동담보목록 및 실제 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 1203호 임차인 특정. 전입 관련 52명이 모두 본건 호실에 해당하는지 주민등록·현황조사·임대차계약서·매각물건명세서 등을 대조하세요. 건물 내 다른 호수의 임차인을 본건에 포함하지 않도록 확인해야 합니다.
- 보증금 143,000,000원 검증. 이다은·윤수진·김영수·윤성민의 계약관계, 점유, 전입, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 인수금액을 각각 확인하세요.
- 미상 임차보증금 확인. 금액이 밝혀지지 않은 48명의 실제 임대차 여부와 호실, 보증금, 우선변제권 등을 검토하세요. 미상 보증금을 0원으로 처리해서는 안 됩니다.
- 이진호 전세권. 70,000,000원 전세권의 순위, 배당요구 여부, 배당액 및 매각 후 소멸·인수 여부를 확인하세요. 전세권을 임차인 인수액에 무조건 중복 합산해서도 안 됩니다.
- 우선매수신고. 2026.06.15 접수된 전세사기피해자 우선매수신고의 유효 여부와 실제 매각절차상 행사 가능성을 법원에 확인하세요. 외부 최고가 입찰자가 반드시 소유권을 취득한다고 가정해서는 안 됩니다.
- 배당표 검증. 신청채권자 청구액 3,709,159,214원, 전세권 배당 예상액 70,000,000원, 집행비용과 다른 선순위 채권의 관계를 재확인하세요. 당해세·최우선변제금 등은 별도 검토가 필요합니다.
- 실질취득액 재산정. 낙찰대금에 실제로 승계되는 보증금과 그 밖의 인수채무를 더해 총취득원가를 산정하세요. 인수액이 확정되지 않았다면 최대 응찰가능액도 확정하기 어렵습니다.
- 관리비·점유·명도. 미납 공용관리비, 실점유자와 임차인별 명도 가능성, 인도명령 및 소송 필요성을 확인하세요.
- 호실·면적·시세 원본 대조. 집합건축물대장과 등기부에서 1203호의 전유면적과 대지권을 확정하고, 동일 용도·유사 면적 최근 실거래를 확보한 뒤 응찰가격을 검토하세요.
맺으며 — “1.10억에 낙찰받아도, 1.10억짜리 취득은 아니다”
다사랑빌 1203호는 표면상 110,000,000원 신건입니다. 하지만 현재 배당 가정의 보증금 인수 추정액은 143,000,000원이며, 이를 더한 실질취득 추정액은 253,000,000원입니다. 전세권 70,000,000원의 권리처리와 다른 전입자의 보증금 문제가 모두 확정된 금액도 아닙니다.
더 중요한 것은 우선매수신고가 실제 접수되어 있다는 사실입니다. 전세사기피해자의 우선매수권 행사 가능성은 외부 낙찰자의 취득을 제한하는 변수로, 일반 경매처럼 최고가 응찰만으로 취득을 기대하기 어렵게 만듭니다. 실질적으로는 외부 매수자에게 닫힌 경매의 성격을 지닌다고 보아야 합니다.
여기에 2018년 근저당권의 말소·이전관계, 다수 임차 관련 명단의 호실 귀속 문제, 우선변제권과 미배당 인수액의 불확실성이 중첩됩니다. 최근 실거래와 비교한 가격 이점도 확인되지 않았습니다.
