부산지방법원 2024타경56674. 연제구 연산동 다사랑빌 12층 1204호에 대한 임의경매입니다. 감정가는 81,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일합니다. 건물은 2018년 사용승인된 철근콘크리트조 13층 건물로, 오피스텔과 다세대주택이 함께 구성돼 있습니다.
이 사건의 핵심은 매각가격보다 선순위 권리와 임차보증금의 인수 여부입니다. 현황조사에는 다수의 전입자가 기재되어 있고, 보증금이 특정된 사람만 이다은 68,000,000원, 윤수진 65,000,000원, 김영수 5,000,000원, 윤성민 5,000,000원입니다. 반면 각 사람의 정확한 점유 호실과 확정일자, 배당순위는 충분히 확정되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 12층 1204호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트조 13층 · 2018년 11월 사용승인 |
| 건물 구성 | 오피스텔 43개호 · 공동주택 19세대 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1 공유) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 · 매매 거래가액 198,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 81,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 0회 (신건) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 경매개시결정 | 2024.05.27 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기사항 발급 | 2026.10.21 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당과 2024년 경매개시결정의 관계
등기에는 2018년 11월 30일 남부산농업협동조합 명의로 설정된 채권최고액 4,320,000,000원의 근저당권이 등장합니다. 공동담보목록은 제2018-331호입니다. 이후 2019년 채무자가 김본선으로 변경됐고, 2026년 1월에는 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전등기가 기재돼 있습니다.
그런데 2018년 근저당권은 이미 말소된 권리로 표시되어 있는 반면, 그 근저당권을 기초로 한 2026년 권리이전 기록도 존재합니다. 따라서 말소된 범위와 이전등기의 법적 효력을 함께 대조해야 합니다. 경매개시결정일인 2024년 5월 27일이 말소기준으로 표시되어 있다는 사정만으로 선행 근저당권의 효과를 확정할 수 없습니다.
을구에는 김도연 명의의 보증금 40,000,000원 주택임차권등기가 2023년 4월 12일 접수됐다가 2023년 5월 12일 말소된 내역도 있습니다. 이미 말소된 임차권이므로 현재의 보증금 인수추정액 143,000,000원에 더하지 않습니다. 다만 말소 원인인 해제와 실제 보증금 정산 여부는 별도로 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금보다 먼저 호실과 권리순위를 확인
현황조사에 기재된 점유관계인은 52명입니다. 별도의 보증기관 대위·승계 신고로 분류된 사람은 없지만, 이 인원 전체가 1204호의 실제 임차인이라는 사실도 확정되지 않았습니다. 특히 1204호의 독립된 임대차계약과 대항요건을 확인하는 것이 우선입니다.
보증금이 확인된 점유관계인
| 성명 / 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 이다은 2021.01.14 |
68,000,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 기관승계 없음 |
| 윤수진 2018.12.21 |
65,000,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 기관승계 없음 |
| 김영수 2022.09.19 |
5,000,000원 | 490,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 기관승계 없음 |
| 윤성민 2023.05.10 |
5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 기관승계 없음 |
| 확인 보증금 합계 | 143,000,000원 | — | 1204호 귀속·인수 미확정 |
4건의 보증금 합계는 143,000,000원으로 최저매각가 81,000,000원을 초과합니다. 다만 이 금액을 곧바로 1204호의 확정 인수액으로 사용할 수는 없습니다. 개별 임대차의 목적물, 선순위 권리, 배당 여부가 확인돼야 실제 매수인 부담액이 결정됩니다.
보증금·확정일자 미확인 점유관계인
다음 48명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 이들에게 일률적으로 대항력이 있다고 판정하지 않으며, 실제 1204호에 관한 임대차인지도 확인이 필요합니다. 표의 권리상태는 모두 대항력 가능·미상, 우선변제 미상, 보증기관 승계 없음입니다.
| 성명 | 전입신고일 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 최유리 | 2019.01.14 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 이진우 | 2021.09.24 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 윤혜진 | 2018.12.21 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 최은서 | 2021.05.03 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 한종우 | 2023.01.03 | 2024.06.05 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 김아란 | 2021.11.02 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 이나연 | 2021.12.13 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 김창민 | 2019.09.25 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 이영율 | 2018.12.12 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 박효경 | 2023.11.30 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 전진아 | 2023.02.28 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 최지우 | 2023.02.10 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 류이나 | 2022.12.16 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 류승화 | 2018.12.06 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 송다은 | 2019.01.08 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| LEE HANSOL | 2024.02.26 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 김광현 | 2018.12.05 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 김보람 | 2023.04.20 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 이재영 | 2023.09.15 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 박지향 | 2020.02.10 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 박소영 | 2021.12.16 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 송용기 | 2023.05.26 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 허재명 | 2023.07.28 | 2024.06.27 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 강현지 | 2023.11.22 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 안동현 | 2020.01.21 | 2024.07.15 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 정지원 | 2022.12.19 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 손동식 | 2023.06.29 | 2024.06.03 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 김성아 | 2023.07.06 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 장세영 | 2021.12.06 | 2024.05.31 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 최윤미 | 2020.04.14 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 정유진 | 2019.08.20 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 김미랑 | 2019.04.08 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 오은지 | 2020.07.13 | 2024.06.07 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 이연진 | 2019.07.31 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 김민하 | 2021.08.12 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 김재희 | 2020.08.27 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 박지혜 | 2022.08.05 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 전유나 | 2022.09.30 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 이지영 | 2019.12.16 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 이진호 | 2024.04.05 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 김도경 | 2021.03.12 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 강아영 | 2018.12.11 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 송은지 | 2019.09.06 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 김재환 | 2021.12.27 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 정석원 | 2020.01.10 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 김도관 | 2020.01.28 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 김가영 | 2023.01.30 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
| 이현홍 | 2020.12.16 | 미확인 | 대항력 미상 우선 미상 기관승계 없음 |
배당요구일은 문건접수로 확인되는 경우만 기재했습니다. 배당요구가 확인되지 않았다는 사실이 곧 배당요구를 하지 않았거나 대항력이 없다는 뜻은 아닙니다. 각자의 실제 점유 호실 및 계약관계는 별도 확인이 필요합니다.
③ 실질취득비용 — 최저가 8,100만원만으로 계산하면 위험하다
현재 회차의 매각가를 81,000,000원으로 보고, 확인된 4건의 보증금 143,000,000원을 모두 매수인이 배당 없이 인수한다고 가정하면 단순합산액은 224,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 인수보증금 가정 | 단순합산 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 81,000,000원 | 143,000,000원 | 224,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 64,800,000원 | 143,000,000원 | 207,800,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 51,840,000원 | 143,000,000원 | 194,840,000원 |
위 표는 각 회차에서 보증금 143,000,000원 전액이 배당되지 않고 매수인에게 인수된다고 고정한 단순 산술 시나리오입니다. 실제 법적 인수액·배당액이나 확정 실질취득비용을 의미하지 않습니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.
이 사건에서도 1회 유찰 가정가 64,800,000원은 이다은의 보증금 68,000,000원과 윤수진의 보증금 65,000,000원 각각보다 낮습니다. 따라서 두 임차인의 대항력과 우선순위가 실제로 인정된다면, 유찰로 낮아진 낙찰가만 보고 가격상 이익을 판단할 수 없습니다.
다만 두 사람의 보증금을 동시에 단일 호실의 보증금처럼 취급하거나, 배당금액을 검증하지 않고 실질취득비용이 정확히 143,000,000원으로 고정된다고 단정하는 것도 부정확합니다. 호실별 권리관계와 실제 배당순위를 먼저 확정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)
현재 회차의 추정 배당계산에서는 집행비용이 1,858,000원으로 산정되고, 임차보증금 143,000,000원은 전액 매수인 인수로 처리돼 있습니다. 그러나 이 계산을 그대로 법원의 확정 배당결과로 받아들이기는 어렵습니다.
| 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,858,000원 |
| 임차보증금 · 이다은 | 68,000,000원 | 0원 |
| 임차보증금 · 윤수진 | 65,000,000원 | 0원 |
| 임차보증금 · 김영수 | 5,000,000원 | 0원 |
| 임차보증금 · 윤성민 | 5,000,000원 | 0원 |
| 신청채권자 · 남부산농업협동조합 | 3,709,159,214원 | 0원 |
| 소유자 교부(기계적 추정) | — | 79,142,000원 |
또한 임차인의 최우선변제 여부와 당해세도 확정되지 않았으므로 이 계산은 실제 소유자 교부금이나 매수인 인수액을 확정하는 근거가 될 수 없습니다.
⑤ 시세 비교 — 가격 메리트는 아직 입증되지 않았다
다사랑빌은 오피스텔과 공동주택이 혼합된 건물로, 1204호와 동일 용도·유사 면적에 해당하는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 매각가격과 최근 시세의 비율을 산출할 수 없습니다.
| 감정가 | 81,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가 | 81,000,000원 |
| 2019년 등기상 거래가 | 198,000,000원 · 과거 거래 |
| 현재 실질취득 위험 시나리오 | 224,000,000원 · 보증금 전액 인수 가정 |
| 최근 12개월 실거래 시세 | 확인 필요 |
| 최근 거래가격 | 확인 필요 |
| 최근 가격 추세 | 판단 보류 |
권리인수 여부에 따라 실질취득비용이 크게 달라질 수 있기 때문에 시세 비교의 기준은 감정가나 최저매각가만이 아닙니다. 실제로 부담하게 되는 낙찰대금과 인수보증금의 합계를 기준으로 같은 유형의 최근 실거래와 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 연산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물입니다. 위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전 및 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 건물 구성. 오피스텔 43개호와 공동주택 19세대가 함께 있습니다. 동일 건물이라도 오피스텔과 다세대주택은 용도와 거래시장에 차이가 있으므로 비교 시 구분해야 합니다.
- 도로. 건물 북동측 및 북서측이 각각 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다. 토지면적은 269.1㎡, 공시지가는 3,510,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 공부상 상태. 감정평가요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공동주택은 19세대 규모이며 건물 내 오피스텔이 혼재돼 있습니다. 최근 동일 용도·유사 면적의 실거래가격과 거래량을 확인하지 못한 상태이므로 환금성이 우수하다고 평가할 근거는 부족합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2018.11.30 남부산농업협동조합 근저당권의 말소 여부와 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사 명의 이전등기의 효력을 원본 등기부와 공동담보목록으로 대조해야 합니다.
- 1204호 실제 임차인 확인. 현황조사상 52명 모두가 1204호의 독립 임차인은 아닐 수 있습니다. 각 전입자의 실제 점유 호실, 임대차 목적물과 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 143,000,000원 검증. 이다은·윤수진·김영수·윤성민의 보증금이 실제 어느 호실에 관한 것인지, 계약관계가 존속하는지, 매수인이 인수할 권리인지 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 조사. 나머지 점유관계인의 실제 임차관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 명도 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 배당요구 원본 확인. 한종우·허재명·안동현·손동식·장세영·오은지의 배당요구 접수 내역을 확인하고, 각 채권이 1204호와 관계있는지도 확인해야 합니다.
- 공동담보·배당 검증. 근저당권 채권최고액 4,320,000,000원과 신청채권자의 청구금액 3,709,159,214원은 개별 물건의 매각가격과 큰 차이가 있습니다. 공동담보 전체의 채무관계와 실제 배당순위를 점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2019.02.19 등록을 원인으로 2022.12.07 접수된 민간임대주택등기의 현존 여부와 경매 매각 후 효력을 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 낙찰가격과 매수인이 실제 부담할 미배당 보증금을 함께 계산해야 합니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 총취득비용이 같은 폭으로 낮아진다고 가정하면 안 됩니다.
- 최근 실거래 확인. 1204호와 동일한 다세대주택 용도·유사 면적의 최근 12개월 거래와 최신 실거래를 확인해야 합니다. 가격이 하락 중이라면 최근 거래가격을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유자를 확인하고 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 부분과 명도 절차를 조사해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 서류 및 법원 문건접수 내역을 종합 검토해야 합니다.
맺으며 — “8,100만원짜리 물건”이라고 판단하기에는 이르다
부산 다사랑빌 1204호는 최저가만 보면 81,000,000원인 신건입니다. 그러나 보증금이 확인된 4건의 합계만 143,000,000원이고, 이를 전액 인수할 경우 현재 회차의 낙찰대금과 단순합산액은 224,000,000원입니다.
이 숫자조차 확정된 실질취득비용은 아닙니다. 보증금이 모두 1204호에 귀속되는지, 해당 임차인에게 경매 매수인에 대한 대항력이 인정되는지, 배당을 얼마나 받는지에 따라 실제 부담액이 달라집니다. 특히 2018년 근저당권의 말소 표시와 2026년 권리이전등기 사이의 관계는 권리분석에서 반드시 해결해야 할 문제입니다.
실거래 시세도 확인되지 않아 매각가격이 최근 시장가격보다 낮은지 검증할 수 없습니다. 이 상태에서 낮은 최저가에 가격 가점을 부여하는 것은 합리적이지 않습니다.
1204호에 실제 귀속되는 임차인과 보증금, 근저당권의 유효성, 예상 배당 및 최근 시세를 확인하기 전에는 입찰을 보류하는 것이 타당합니다. 이 물건은 최저매각가가 얼마인지보다 최종적으로 어떤 권리와 보증금을 부담하게 되는지가 먼저인 경매입니다.
