부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 9층 901호에 대한 임의경매입니다. 현재 소유자는 김본선·윤종대·윤희찬이며, 각자의 소유지분은 3분의 1입니다. 2019년 3월 15일 소유권을 이전받았고 당시 등기 거래가액은 54,000,000원입니다.
권리관계에서는 남부산농업협동조합의 근저당권, 임의경매개시결정, 민간임대주택등기, 주택임차권등기가 핵심입니다. 여기에 다수의 전입자가 조사되어 있습니다. 특히 배당계산에는 임차보증금 합계 213,000,000원을 매수인 인수액으로 반영하고 있어, 실제 점유 호실과 보증금 반환책임을 확인하기 전에는 최종 취득비용을 신뢰하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 9층 901호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 건물 특성 | 철근콘크리트구조 · 지상 13층 · 2018년 11월 사용승인 |
| 건물 이용상태 | 오피스텔과 다세대주택이 혼재한 건물. 901호의 세부 이용상태는 별도 확인 필요 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1 공유) |
| 소유권이전 | 2019.03.15 · 매매 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 81,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 임차권등기 | 안동현 · 보증금 70,000,000원 |
| 전입·임차인 조사 | 52명 기재 · 대부분 점유 호실 미특정 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권을 함께 봐야 한다
경매개시결정은 2024년 5월 27일 접수되었으며, 경매 권리판정에서는 이 경매개시결정을 말소기준으로 표시하고 있습니다. 다만 2018년 11월 30일 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 4,320,000,000원 근저당권도 확인됩니다.
해당 근저당권에는 이미 말소된 권리라는 표시가 있는 반면, 2026년 1월 30일 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 기록도 존재합니다. 따라서 기존 근저당권의 실제 존속 여부와 말소기준권리의 확정이 우선입니다. 채권최고액은 공동담보에 설정된 금액으로, 이를 곧바로 901호 단독 부담액으로 볼 수도 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수의 핵심
임차관계에서 가장 중요한 인물은 901호 전유부분 전부에 주택임차권을 등기한 안동현입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2020년 1월 8일, 주민등록 및 점유개시일은 2020년 1월 21일입니다. 임차보증금은 70,000,000원, 차임은 100,000원으로 기재되어 있습니다. 2025년 4월 3일 임차권등기가 접수되었습니다.
배당계산에 인수로 분류된 보증금은 다음과 같습니다. 이는 모두 901호에 귀속된 것으로 확인된 금액이 아니라, 호실별 관계 확인이 필요한 인수 추정액입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입일 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 이다은 | 68,000,000원 | 2021.01.14 | 대항력 가능·미상 |
| 윤수진 | 65,000,000원 | 2018.12.21 | 대항력 가능·미상 |
| 김영수 | 5,000,000원 | 2022.09.19 | 대항력 가능·미상 |
| 윤성민 | 5,000,000원 | 2023.05.10 | 대항력 가능·미상 |
| 안동현 | 70,000,000원 | 2020.01.21 | 901호 임차권등기 |
| 확인 보증금 합계 | 213,000,000원 | 5명 | 인수액 미확정 |
김영수의 월차임은 490,000원, 윤성민의 월차임은 500,000원입니다. 위 보증금 합계는 명시된 금액의 단순 합산이며, 다른 호실 임차보증금이 포함되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.
③ 전입·임차인 전체 조사 내역
현황조사 등에 기재된 전입·임차인 명단은 총 52명입니다. 아래 명단 중 안동현을 제외한 사람들은 점유 호실이 특정되지 않았으므로 901호의 실제 임차인인지 별도로 확인해야 합니다. 전입일이 경매개시결정보다 앞선다는 이유만으로 대항력이나 매수인 인수책임이 확정되는 것은 아닙니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|
'대항력 가능·미상'은 인수 확정을 의미하지 않습니다. 보증금·확정일자·점유 호실이 확인되지 않은 경우 우선변제 여부도 미상으로 표시했습니다. 보증기관 승계 또는 대위변제에 따른 중복신고로 확인된 대상은 없습니다.
④ 예상 인수 및 배당 구조
매각가 81,000,000원을 기준으로 한 배당계산에는 집행비용 1,858,000원, 보증금 인수 추정액 213,000,000원, 소유자 잔여금 79,142,000원이 표시되어 있습니다. 그러나 청구금액 3,709,159,214원이 있음에도 채권자 배당금이 반영되지 않은 계산이므로 그대로 신뢰할 수 있는 확정 배당표는 아닙니다.
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,858,000원 |
| 1. 임차인 이다은 | 68,000,000원 | 0원 |
| 2. 임차인 윤수진 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 임차인 김영수 | 5,000,000원 | 0원 |
| 4. 임차인 윤성민 | 5,000,000원 | 0원 |
| 5. 임차인 안동현 | 70,000,000원 | 0원 |
| 채권자 배당 | 청구금액 3,709,159,214원 | 재산정 필요 |
| 계산상 소유자 잔여 | — | 79,142,000원 |
소유자 잔여액 79,142,000원은 집행비용을 제외한 단순 계산상 잔액입니다. 실제 소유자에게 지급되는 금액으로 확정할 수 없습니다. 근저당 피담보채권, 임차인 배당순위, 조세채권 및 공동담보 배당관계를 반영한 재산정이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득은 다르다
유찰 시 최저매각가가 낮아져도 임차보증금 인수책임이 함께 소멸하는 것은 아닙니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 해당 임차인에게 배당되지 않은 보증금을 매수인이 인수한다면 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 추정 인수액 | 조건부 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 81,000,000원 | 213,000,000원 | 294,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 64,800,000원 | 213,000,000원 | 277,800,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 51,840,000원 | 213,000,000원 | 264,840,000원 |
위 실질취득액은 각 회차의 최저매각가에 배당계산상 추정 인수액 213,000,000원을 일률적으로 더한 조건부 산술 예시입니다. 호실별 귀속 및 대항력과 실제 배당에 따라 인수액이 달라질 수 있으므로 확정 취득비용이나 유찰 시 절감액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 시세 판단 — 거래가격 확인 전 저렴하다고 볼 수 없다
다사랑빌은 오피스텔과 다세대주택이 혼재하는 집합건물입니다. 감정요항표에는 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택)의 이용 구분이 제시되지만 901호의 구체적인 이용형태는 별도 확인이 필요합니다.
동일 호실 유형에 대응하는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확정하기 어려운 상태이므로 최저가 81,000,000원 또는 조건부 실질취득액을 시장가격과 신뢰성 있게 비교할 수 없습니다. 따라서 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
⑦ 입지·건물 특성 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 연산역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물입니다. 위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전 및 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 장방형 토지이며, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용됩니다. 토지면적은 269.1㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·교육환경보호구역이며, 가로구역별 최고높이 제한이 적용됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 별도 차이는 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 오피스텔과 다세대주택이 혼재하는 건물로, 해당 호실의 용도와 실제 사용상태에 따라 수요층 및 매각 가능성이 달라질 수 있습니다.
⑧ 입찰 전 필수 확인사항
- 말소기준권리 확인. 2018년 남부산농업협동조합 근저당권의 말소 여부, 2026년 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기 및 2024년 경매개시결정의 권리순위를 원본 등기부로 대조해야 합니다.
- 901호 임차인 특정. 안동현의 임차권등기와 현재 점유상태, 계약서, 보증금 반환 여부, 배당요구 및 확정일자에 관한 원본 자료를 확인해야 합니다.
- 다수 전입자 정리. 전입·임차인 명단 52명에 대해 실제 점유 호실을 구분하고, 901호와 관련 없는 임차인의 보증금을 인수 추정에서 제외해야 합니다.
- 보증금 인수 재산정. 213,000,000원 전액을 확정 인수액으로 취급하지 말고, 해당 호실 관련성·대항력·배당순위·배당예상액을 반영하여 다시 계산해야 합니다.
- 배당표 재검증. 신청채권자의 청구금액 3,709,159,214원과 공동담보관계를 반영한 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 계산상 소유자 잔여액을 확정 배당금으로 사용해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택등기. 2022년 12월 7일 접수된 민간임대주택등기의 현재 효력과 경매 매수인의 의무 관계를 확인해야 합니다.
- 물건 용도. 901호의 공부상 용도, 실제 이용상태 및 관련 면적을 건축물대장과 감정평가서 원본으로 특정해야 합니다.
- 관리비·명도. 관리비 체납, 실제 점유자, 인도 가능 여부 및 명도 비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 인수액을 먼저 확인하라”
부산 다사랑빌 901호의 문제는 단순히 임차인이 많다는 데 있지 않습니다. 어떤 임차인이 실제 901호에 해당하는지, 어떤 권리가 매수인에게 인수되는지가 명확하지 않다는 점이 핵심입니다.
신건 최저매각가는 81,000,000원이지만, 배당계산에서 추정한 보증금 인수액은 213,000,000원입니다. 이를 전부 인수하는 조건에서는 실질취득액이 294,000,000원에 이릅니다. 반대로 다른 호실의 보증금이 섞여 있다면 인수 규모는 달라질 수 있습니다. 어느 쪽이든 현재 수치를 확정 인수액으로 받아들이기는 어렵습니다.
게다가 채권자 배당이 제대로 반영되지 않은 계산과 근저당권 말소·이전 기록의 확인 문제까지 존재합니다. 실거래가격에 근거한 가격 매력도 검증도 완료되지 않았습니다. 따라서 권리 검증과 실질취득액 산정이 끝나기 전까지 입찰 보류가 합리적입니다.
이 물건은 낙찰가가 얼마까지 내려가느냐보다 실제 얼마의 채무를 떠안는지를 확인하는 일이 먼저입니다.
