부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동의 다사랑빌 5층 505호입니다. 경매 감정가는 77,000,000원, 유찰되지 않은 신건으로 최저매각가도 같습니다. 건물은 2018년 사용승인된 철근콘크리트구조의 13층 집합건물로, 오피스텔 43개호와 공동주택 19세대가 함께 있습니다. 사건의 용도는 근린시설로 표기되어 있으나 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택)으로 구분됩니다. 따라서 505호의 정확한 공부상 용도와 실제 이용상태를 일치시켜 확인해야 합니다.
이 사건은 단순한 근저당권 말소 여부보다 임차권의 존속 가능성과 권리 순위가 중요합니다. 2018년 설정된 채권최고액 4,320,000,000원의 공동담보 근저당권에 이미 말소된 것으로 표시된 부분이 있으면서, 해당 근저당권에 관해 2026년 권리이전 기록도 존재합니다. 반면 산출된 말소기준은 2024년 경매개시결정으로 표시되어 있습니다. 어느 권리를 실제 말소기준으로 보아야 하는지에 따라 임차인의 대항력 판단이 크게 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 5층 505호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 표기 · 오피스텔·다세대 혼합건물 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 지상 13층 · 오피스텔 43개호 및 공동주택 19세대 |
| 사용승인 | 2018.11 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1 지분) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 소유권이전 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 77,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 근저당 채권최고액 | 4,320,000,000원 (공동담보목록 제2018-331호) |
| 민간임대주택 등기 | 2022.12.07 등기 · 임대사업자 의무 관련 사항 기재 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리부터 재검증해야 한다
권리관계의 출발점은 2018.11.30 남부산농업협동조합의 근저당권 설정입니다. 채권최고액은 4,320,000,000원이고 공동담보목록 제2018-331호가 기재되어 있습니다. 2019.03.15에는 채무자가 김본선으로 변경된 계약인수 기록이 있습니다.
2024.05.27 남부산농업협동조합이 임의경매개시결정을 받았으며, 현재 권리 순위 계산상 이 경매개시결정이 말소기준으로 표시되어 있습니다. 그런데 2018년 근저당권은 한편으로 이미 말소된 권리로 표시되는 반면, 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전된 기록도 확인됩니다.
또한 청구금액 3,709,159,214원 및 근저당 채권최고액 4,320,000,000원은 이 호실의 감정가와 큰 차이가 있지만, 공동담보채권 금액을 505호 한 호실에만 귀속되는 채무로 단정해서는 안 됩니다. 공동담보의 범위와 다른 담보물의 처리, 실제 잔존채권액을 별도로 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 52명 기재, 505호의 실제 점유자는 미확정
현황조사 등에 임차인 명의로 기재된 사람은 52명이며, 보증기관의 대위변제·승계 명의는 없습니다. 따라서 중복된 보증기관 신고를 더한 숫자는 아닙니다. 그러나 이들이 모두 505호를 임차했다는 뜻은 아닙니다. 각자의 점유 부분이 특정되지 않아 다른 호실의 임차관계가 함께 포함되었을 가능성을 배제할 수 없습니다. 505호에 실제로 귀속되는 임차인 수부터 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
전입 및 배당요구 접수 내역을 기준으로 정리했습니다. '배당요구 미확인'은 배당요구를 하지 않았다는 확정 판단이 아니며, 확정일자 미상은 우선변제권의 존재·부존재가 확정되지 않았다는 뜻입니다. 모든 명의의 505호 귀속 여부와 현재 점유 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 확인된 임차보증금 — 1억 4,300만원 인수 가정의 근거
| 임차인 | 전입일 | 확인 보증금 | 월세 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이다은 | 2021.01.14 | 68,000,000원 | 미상 | 인수 가능·미확정 |
| 윤수진 | 2018.12.21 | 65,000,000원 | 미상 | 인수 가능·미확정 |
| 김영수 | 2022.09.19 | 5,000,000원 | 490,000원 | 인수 가능·미확정 |
| 윤성민 | 2023.05.10 | 5,000,000원 | 500,000원 | 인수 가능·미확정 |
| 합계 | 4명 | 143,000,000원 | — | 전체 인수 가정액 |
확인된 보증금은 68,000,000원, 65,000,000원, 5,000,000원, 5,000,000원으로 합계 143,000,000원입니다. 현재 배당 시뮬레이션은 이 네 사람의 보증금에 배당금 0원을 적용하고 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산했습니다.
그러나 이것은 실제 505호에 대한 인수액이 143,000,000원으로 확정되었다는 뜻이 아닙니다. 네 사람 각각의 계약 호실이 확인되지 않았으며, 2018년 근저당의 효력과 확정일자·배당요구·실제 점유도 최종 판단되지 않았기 때문입니다. 나머지 48명의 보증금 역시 확인되지 않았으므로 추가 위험의 범위도 특정할 수 없습니다.
④ 가격 분석 — 감정가보다 실질취득비용이 중요하다
감정가와 최저매각가는 모두 77,000,000원입니다. 그런데 보증금 143,000,000원이 전액 인수되는 가정에서는 매수인의 총 부담이 220,000,000원이 됩니다. 이는 낙찰가 자체보다 훨씬 큰 금액이며, 취득세·명도비·미납 관리비 등 별도 비용도 포함하지 않은 수치입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 가정액 | 실질취득 가정 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 77,000,000원 | 143,000,000원 | 220,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 61,600,000원 | 143,000,000원 | 204,600,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 49,280,000원 | 143,000,000원 | 192,280,000원 |
회차별 금액은 네 사람의 보증금 143,000,000원이 전액 미배당·인수된다는 동일한 가정을 적용한 것입니다. 실제 인수액은 해당 호실의 임대차관계, 우선순위 및 배당 결과에 따라 달라지며, 임차인의 보증금이 배당되는 경우에는 위 금액을 그대로 적용할 수 없습니다.
⑤ 실거래 검토 — 가격 메리트 판정 보류
다사랑빌은 업무시설과 공동주택이 혼합된 건물이며, 505호와 정확히 대응되는 면적·용도의 최근 실거래 기준가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 77,000,000원이 시세보다 낮은지, 인수 가정까지 포함한 220,000,000원이 실제 시장가격과 어떤 관계인지 객관적으로 판정할 수 없습니다.
건물의 공동주택 부분은 19세대로 기재되어 있고, 오피스텔 43개호가 별도로 존재합니다. 거래 비교를 하더라도 505호와 동일한 공부상 용도·전용면적·층별 조건을 확인한 뒤 최근 거래부터 우선 검토해야 합니다. 공동주택 전체 평균이나 다른 용도의 과거 고가 거래를 근거로 가격을 높게 평가해서는 안 됩니다.
⑥ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
현재 계산 결과에서 집행비용을 제외한 금액은 소유자 교부로 처리되고, 신청채권자에 대한 배당은 0원으로 나타납니다. 그러나 청구금액이 3,709,159,214원이고 근저당권 및 공동담보 관계가 존재하는 사건에서 이 결과를 실제 법원의 배당순위나 최종 배당표로 받아들이면 안 됩니다. 권리 상태와 채권 배당 계산을 원본 기록으로 다시 확인해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,786,000원 |
| 1. 신청채권자 · 남부산농업협동조합 | 3,709,159,214원 | 0원 |
| 2. 임차인 · 이다은 | 68,000,000원 | 0원 |
| 3. 임차인 · 윤수진 | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 임차인 · 김영수 | 5,000,000원 | 0원 |
| 5. 임차인 · 윤성민 | 5,000,000원 | 0원 |
| 계산상 소유자 잔여 | — | 75,214,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 신청채권자 배당 0원과 소유자 잔여 75,214,000원은 현재 시뮬레이션의 계산 결과일 뿐, 채권자의 실제 배당 가능성이 없거나 소유자에게 해당 금액이 확정적으로 지급된다는 뜻이 아닙니다. 공동담보 채권, 당해세, 최우선변제, 추가 배당요구 및 임차인별 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 연제초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 연산역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물입니다. 위생설비·개별난방·옥내소화전·승강기설비가 기재되어 있습니다.
- 용도. 오피스텔 43개호와 다세대주택 19세대가 혼합되어 있습니다. 사건상 근린시설 표기와 505호의 실제 공부상 용도를 확인해야 합니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 장방형의 업무시설 및 공동주택 건부지이며, 토지면적은 269.1㎡, 개별공시지가는 3,510,000원/㎡입니다. 해당 토지 전체 면적을 505호의 전유면적과 혼동해서는 안 됩니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 85m, 최고높이 120m)·교육환경보호구역에 해당합니다.
- 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 505호 개별 이용상태의 확인은 별개입니다.
- 환금성. 혼합용도 건물은 이용 목적에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 비교 가능한 최근 실거래 기준이 확인되지 않아 환금성과 적정 매수가를 수치로 확정하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확정. 2018.11.30 근저당권이 실제 말소되었는지, 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사 권리이전이 어떤 효력을 갖는지 확인하세요. 2024.05.27 경매개시결정을 기준으로 단정해서는 안 됩니다.
- 505호 임차인 특정. 현황조사상 명의 52명 중 505호의 실제 임차인과 점유자를 특정해야 합니다. 다른 호실 임차인의 보증금을 505호 인수액에 포함하지 않아야 합니다.
- 보증금 미상 48명. 각자의 임대차계약, 보증금, 월세, 확정일자, 점유 부분과 현재 임대차 존속 여부를 대조해야 합니다.
- 확인된 4명 보증금. 이다은 68,000,000원, 윤수진 65,000,000원, 김영수 5,000,000원, 윤성민 5,000,000원의 실제 호실 귀속 및 배당·인수 가능성을 별도로 확인하세요.
- 배당요구 접수자 확인. 한종우·허재명·안동현·손동식·장세영·오은지의 배당요구 접수 기록과 신청 내용, 각자의 임대차계약을 대조해야 합니다.
- 공동담보 분석. 공동담보목록 제2018-331호의 담보물, 채권양도와 잔존채권, 경매 청구액의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 재계산. 신청채권자 배당 0원과 소유자 잔여 75,214,000원이라는 계산 결과를 확정 배당으로 사용하지 마세요. 집행비용·당해세·임차인 최우선변제·우선순위를 다시 검토해야 합니다.
- 민간임대주택 지위. 임대주택 등록 및 매각 이후 임대차 관계의 처리에 관한 사항을 원본으로 확인하세요.
- 실질취득금액. 최저가 77,000,000원이 아니라 실제 인수보증금과 취득 부대비용을 합산한 금액을 기준으로 입찰가격을 판단하세요.
- 용도 및 시세. 505호의 정확한 공부상 용도·전용면적을 확인하고, 동일 용도·면적의 최근 실거래를 검토해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 임대차 종료 관계, 공용부분 관리비 체납 등 추가 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 문건과 배당요구 서류를 매각기일 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 7,700만원, 위험은 그 숫자 밖에 있다”
부산 다사랑빌 505호는 최저매각가만 보면 77,000,000원의 신건입니다. 하지만 현재 배당 시뮬레이션을 그대로 적용하면 143,000,000원의 임차보증금을 추가 인수하게 되어 실질취득 가정액은 220,000,000원이 됩니다.
여기서 더 중요한 것은 이 숫자가 확정된 위험의 상한이 아니라는 점입니다. 52명 중 48명의 보증금이 확인되지 않고, 각 임차인의 점유 호실도 특정되지 않았습니다. 더욱이 2018년 근저당권과 2024년 경매개시결정 사이의 말소기준 판단, 2026년 채권양도 기록까지 재검증해야 합니다. 현재 계산이 실제 보증금 인수액을 과대평가했을 가능성과 반대로 미확인 임대차 위험을 빠뜨렸을 가능성이 모두 존재합니다.
가격 측면에서도 505호에 대응하는 최근 실거래 비교 기준이 없으므로 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 유찰이 진행되어 최저가가 내려가더라도 인수관계가 정리되지 않는다면 위험의 핵심은 그대로 남습니다.
종합 판단은 D등급입니다. 저렴한 최저가보다 권리 기준의 불일치, 실제 임차인 미특정, 보증금 인수 불확실성, 검증되지 않은 배당구조가 더 큰 사건입니다. 505호의 권리와 실제 취득원가가 확인되기 전에는 입찰 보류가 타당한 고위험 물건으로 평가합니다.
