부산지방법원 2024타경56674. 연제구 연산동 다사랑빌 10층 1005호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 기재되어 있으나 감정평가에서는 건물의 이용상태를 오피스텔과 다세대주택이 혼재한 형태로 설명합니다. 등기부에는 민간임대주택등기와 주택임차권등기도 존재합니다. 따라서 이 물건을 일반적인 아파트나 임차인 없는 근린시설로 취급해서는 안 됩니다.
최저매각가 7,900만원은 감정가와 동일합니다. 그러나 이 가격만으로 투자성을 판단하면 위험합니다. 배당 시뮬레이션에서 매수인이 인수하는 것으로 산정한 보증금이 1억4,300만원이고, 인수 여부가 확인되지 않은 전입자까지 존재하기 때문입니다. 실질취득 부담과 권리관계가 먼저 확정되어야 입찰가격을 논할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 10층 1005호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 사건상 근린시설 표기 · 감정평가상 오피스텔·다세대주택 혼합 건물 |
| 건물 규모 | 지상 13층 · 오피스텔 43개호 및 공동주택 19세대 · 2018년 11월 사용승인 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 지분 3분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 79,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 신청 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 근저당 채권최고액 | 4,320,000,000원 · 공동담보 등기 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.21 발행 · 부산지방법원 등기국 |
| 임대 관련 등기 | 민간임대주택등기 · 천세아 주택임차권등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인해야 한다
권리 흐름의 중심에는 2018.11.30 설정된 남부산농업협동조합 근저당권과 2024.05.27 임의경매개시결정이 있습니다. 사건 분석상 말소기준은 2024년 경매개시결정으로 표시되어 있지만, 2018년 근저당권의 등기 상태는 별도로 확인해야 합니다.
따라서 2018년 근저당권이 실제로 언제, 어떤 범위에서 말소되었는지 확정해야 합니다. 해당 근저당권이 유효한 선순위 권리였다면 후순위 임차인의 대항력·인수 판단과 배당순위가 달라질 수 있습니다. 단순히 2024년 경매개시결정만을 기준으로 모든 선행 전입자를 인수 대상이라고 단정할 수 없습니다.
천세아의 주택임차권등기는 2024.05.20 접수되어 경매개시결정보다 앞섭니다. 보증금은 20,000,000원, 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자는 모두 2023.05.12로 기재되어 있습니다. 배당요구도 확인됩니다.
이 임차권은 시뮬레이션에서 20,000,000원이 우선 배당되는 것으로 처리되어 있습니다. 그러나 실제 배당에서 전액 변제되지 않는 경우의 잔여 보증금 및 임차권 존속 여부는 따로 판단해야 합니다. 특히 2018년 선순위 근저당권의 실제 상태가 중요합니다.
② 임차인 분석 — 1억4,300만원 인수 가정과 53명 전입 기록
현황조사 및 임차권등기에 기재된 이름은 총 53명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 분류되는 사람은 없으며, 모두 개인 전입자 또는 임차권자로 기록되어 있습니다.
다만 천세아를 제외한 대부분은 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 따라서 53명이 모두 1005호를 점유하거나, 각각 독립적인 임차보증금을 청구한다고 확정할 수는 없습니다. 특히 다른 호실의 전입 정보가 포함되었는지를 확인해야 합니다.
| 구분 | 임차인 | 보증금 | 배당 가정 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 임차권등기 | 천세아 | 20,000,000원 | 20,000,000원 | 전액 배당 가정 |
| 인수 가정 | 이다은 | 68,000,000원 | 0원 | 인수 68,000,000원 가정 |
| 인수 가정 | 윤수진 | 65,000,000원 | 0원 | 인수 65,000,000원 가정 |
| 인수 가정 | 김영수 | 5,000,000원 | 0원 | 인수 5,000,000원 가정 |
| 인수 가정 | 윤성민 | 5,000,000원 | 0원 | 인수 5,000,000원 가정 |
| 추가 확인 | 나머지 전입자 48명 | 미상 | 미확정 | 대항력·인수 미상 |
위 인수액은 배당 시뮬레이션의 가정입니다. 개별 임차인의 실제 1005호 점유 여부, 대항요건, 선순위 권리 및 배당 결과를 확인하기 전에는 확정 인수채무로 취급할 수 없습니다. 보증금 미상 전입자의 금액은 합계에 포함되지 않았습니다.
이 금액을 모두 매수인이 부담한다면 현재 최저가 79,000,000원과 합산한 실질취득 부담은 222,000,000원입니다.
단, 네 임차인의 대항력과 대상 호실 관련성이 확정되지 않아 실제 인수액은 달라질 수 있습니다. 다른 전입자의 보증금까지 추가로 인수하게 되는 경우도 배제할 수 없습니다.
개별 전입자·임차권자 권리 확인표
전입일이 2024.05.27 경매개시결정보다 앞선다는 사실만으로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 특히 보증금·확정일자·실제 점유 부분이 확인되지 않은 사람은 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다. 다음 표는 개별 대항력, 우선변제권, 보증기관 승계 여부를 구분합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
천세아는 확정일자와 배당요구가 확인된 사례이지만, 실제 배당순위는 선순위 근저당권과 임차권등기의 법적 관계에 영향을 받습니다.
③ 가격 분석 — 최저가보다 실질취득 부담을 보라
현재 신건의 최저가는 79,000,000원입니다. 하지만 제시된 배당 시뮬레이션은 매각대금과 별도로 143,000,000원의 임차보증금 인수를 가정합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 인수 가정 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 79,000,000원 | 143,000,000원 | 222,000,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 63,200,000원 | 143,000,000원 | 206,200,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 50,560,000원 | 143,000,000원 | 193,560,000원 |
각 실질취득 부담은 해당 회차 매각가격에 시뮬레이션상 인수금 143,000,000원을 합산한 값입니다. 취득 관련 세금, 명도비, 미납 관리비, 기타 비용과 추가 미상 보증금은 포함하지 않았습니다. 실제 인수액은 권리확인 결과에 따라 달라집니다.
유찰 시 매각가격이 낮아지더라도 인수 가정이 유지된다면 실질취득 부담은 여전히 큽니다. 특히 현재 최저가 79,000,000원은 인수 가정액보다 작아 최저매각가만으로 자금계획을 세울 수 없는 구조입니다.
따라서 222,000,000원이라는 실질취득 가정액이 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다. 79,000,000원이라는 최저가가 낮아 보인다는 이유로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,822,000원 |
| 1. 임차인 천세아(우선변제) | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 인수 · 이다은 | 68,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 윤수진 | 65,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김영수 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 윤성민 | 5,000,000원 | 0원 |
| 신청채권자 · 남부산농업협동조합 | 3,709,159,214원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 57,178,000원 |
시뮬레이션상 집행비용 1,822,000원, 천세아 배당 20,000,000원, 소유자 잔여 57,178,000원으로 매각대금 79,000,000원이 배분됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여액은 실제 배당 확정액이 아닙니다.
공동담보 및 근저당권의 실제 효력·순위가 설명되지 않는 한 이 배당구조는 법률적으로 검증되지 않았습니다. 신청채권자의 배당이 없는 상태에서 소유자 잔여금이 발생한다는 계산을 확정적인 배당 결과로 받아들이면 안 됩니다. 실제 채권액·배당순위·다른 공동담보물의 처리에 따라 분배액과 임차인의 미배당금이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 연산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2018년 11월 사용승인된 지상 13층 철근콘크리트 건물로, 위생설비·개별난방·옥내소화전·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 오피스텔 43개호와 공동주택 19세대가 혼합된 건물입니다. 사건상 근린시설 표기와 해당 호실의 공부상 용도 사이의 관계를 확인해야 합니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 각각 약 6m 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 장방형입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역입니다. 토지 전체 면적은 269.1㎡, 공시지가는 3,510,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 대상 호실의 개별 용도·면적 확인은 별도 문제입니다.
- 환금성. 오피스텔·다세대 혼합 건물이라는 특성과 개별 호실의 실거래 비교가격이 확인되지 않는 점 때문에 환금성을 낙관하기 어렵습니다. 실제 환금성 판단에는 동일 용도·유사 면적 거래가 필요합니다.
호실의 법적 용도·임대차 목적·실제 사용상태가 일치하는지 확인하지 않은 채 일반 근린시설의 경매로 취급하면 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2018년 근저당권 말소 확인. 채권최고액 4,320,000,000원의 근저당권이 실제로 말소되었는지, 2026년 권리이전 등기와 어떻게 연결되는지 최신 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재판정. 2024.05.27 경매개시결정이 실제 기준이 되는지, 2018년 근저당권이 선순위 기준으로 작용하는지를 먼저 확정해야 합니다.
- 1005호 임차인 특정. 현황조사상 전입자 53명 가운데 실제 1005호의 점유자와 계약자가 누구인지 임대차계약서·주민등록·현황조사 및 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 보증금 인수액 확정. 143,000,000원 인수 가정이 이 호실에 실제 적용되는지, 각 임차인의 대항력 및 미배당금이 얼마인지를 검증해야 합니다.
- 보증금 미상자 확인. 보증금과 확정일자가 알려지지 않은 전입자들을 대항력 있는 임차인으로 단정하지 말되, 인수 위험이 없다고도 판단하지 말아야 합니다.
- 천세아 임차권등기. 보증금 20,000,000원의 실제 배당 가능액과 배당 후 임차권등기 말소 여부, 미배당 잔액의 처리방법을 확인해야 합니다.
- 공동담보·배당 검증. 4,320,000,000원 근저당권과 3,709,159,214원 신청 청구금액의 관계, 공동담보 배당 및 소유자 잔여금 산정 근거를 확인해야 합니다.
- 용도·전유면적 확인. 1005호의 집합건축물대장, 용도, 전유면적 및 실제 이용상태를 개별적으로 확인해야 합니다.
- 실거래 검증. 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 최근 거래를 확인하고 최저가가 아닌 실질취득 부담을 기준으로 비교해야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유자별 인도 가능성, 임대차 종료 여부, 체납된 공용 관리비 등 부대비용을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·임대차계약서와 법원 사건기록을 대조해야 합니다.
이 문제들이 해결되기 전에는 최저가 79,000,000원을 기준으로 낙찰 메리트를 평가할 수 없습니다.
맺으며 — “낙찰가가 아니라, 실제 얼마를 부담하느냐”
부산 연산동 다사랑빌 1005호는 감정가와 최저가가 모두 79,000,000원인 신건입니다. 하지만 인수금 143,000,000원을 적용한 시뮬레이션상 실질취득 부담은 222,000,000원입니다.
여기에 보증금 미상 전입자가 다수이고, 호실별 실제 점유관계가 특정되지 않았으며, 선순위 근저당권의 상태와 배당순위에도 확인이 필요한 부분이 있습니다. 현재 실거래 자료만으로는 이 실질취득 부담이 시세에 비해 유리한지도 판단할 수 없습니다.
따라서 현재 상태에서 가장 중요한 것은 더 낮은 입찰가를 계산하는 일이 아니라 실제 인수채무와 말소되는 권리를 확정하는 일입니다. 확인되지 않은 위험을 가격 할인으로 상쇄할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.
결론은 권리 재검증 전 입찰 보류입니다. 특히 근저당권·공동담보·임차보증금·개별 호실 점유관계가 확인되기 전까지는 이 물건을 저가 경매물건으로 판단하기 어렵습니다.
