부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 12층 1205호입니다. 경매물건의 용도는 근린시설로 표기되어 있지만, 감정평가서상 다사랑빌은 오피스텔과 다세대주택이 혼합된 건물입니다. 1205호에는 김도경 명의의 주거용 임차권등기가 있으며, 보증금은 105,000,000원입니다. 매각 최저가는 이 보증금보다 낮습니다.
경매신청 채권자는 남부산농업협동조합이고 청구금액은 3,709,159,214원입니다. 등기에는 2018년 설정된 채권최고액 4,320,000,000원의 근저당권도 나타납니다. 그런데 해당 근저당권은 이미 말소된 것으로 분류되어 있으면서, 2026년 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전도 기록되어 있습니다. 이 불일치를 해소하기 전에는 말소기준권리를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 12층 1205호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 표기 · 감정상 오피스텔 및 다세대주택 혼합건물 |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 13층 · 2018년 11월 사용승인 |
| 건물 구성 | 오피스텔 43개호 · 공동주택 19세대 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1 공유) |
| 감정가 | 104,000,000원 |
| 최저매각가 | 104,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 근저당 채권최고액 | 4,320,000,000원 (공동담보 · 말소 여부 확인 필요) |
| 등기 확인일 | 2026.10.21 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당과 2024년 경매개시의 충돌
현재 권리분석의 산정 기준은 2024.05.27 임의경매개시결정입니다. 이 기준에서는 그 전에 전입한 점유자들의 대항력 및 보증금 인수 가능성을 검토해야 합니다.
그러나 2018.11.30 설정된 남부산농업협동조합 근저당권이 실제로 존속했다면, 그 근저당권이 더 앞선 말소기준권리가 될 수 있습니다. 김도경의 주민등록일 2021.03.12 역시 이 근저당권보다 늦습니다. 따라서 임차권등기가 경매개시결정 이후에 이루어졌다는 사실과, 보증금 반환채권이 낙찰자에게 승계되는지는 별개 문제입니다.
② 임차인 분석 — 김도경 1명은 호실 특정, 나머지 51명은 호실 확인 필요
현황조사 및 등기 기록에 나타난 점유·임차 관련 명의자는 52명이며, 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 이 가운데 1205호의 건물 전유부분 전체를 명시한 임차권자는 김도경입니다. 나머지 51명은 점유 호실이 특정되지 않아 이 물건과의 관련성을 확인해야 합니다. 따라서 52명을 모두 1205호의 독립된 실제 임차인으로 확정하거나, 모든 보증금을 곧바로 합산해 최종 인수액으로 보는 것은 적절하지 않습니다.
2024년 경매개시결정을 기준으로 대항력과 우선변제권이 인정되고 현재 배당모형대로 배당이 이루어진다는 가정에서는, 예상배당 101,744,000원을 제외한 3,256,000원이 매수인에게 인수되는 것으로 계산됩니다.
다만 선순위 2018년 근저당권의 존속 여부에 따라 판단이 달라지므로 3,256,000원의 인수를 확정할 수는 없습니다.
| 임차 관련 명의자 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 | 점유 호실 |
|---|
대항력은 주민등록일만으로 확정할 수 없습니다. 실제 점유, 전입의 효력, 임대차 관계, 말소기준권리와의 선후관계가 함께 충족되어야 합니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않는 명의자는 '대항력 가능·미상'으로 구분했습니다. 보증기관에 의한 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다.
하지만 해당 명의자들의 점유 호실은 특정되지 않았습니다. 다른 호실의 보증금이라면 1205호 매수인이 그대로 인수하는 것은 아닙니다. 중복 점유·타호실 신고 여부와 실제 임차 관계를 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 · 2024년 기준 산정모형)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,256,000원 | — |
| 1. 김도경 · 임차보증금 우선변제 | 105,000,000원 | 101,744,000원 | 3,256,000원 |
| 2. 이다은 · 조건부 인수 | 68,000,000원 | 0원 | 68,000,000원 |
| 3. 윤수진 · 조건부 인수 | 65,000,000원 | 0원 | 65,000,000원 |
| 4. 김영수 · 조건부 인수 | 5,000,000원 | 0원 | 5,000,000원 |
| 5. 윤성민 · 조건부 인수 | 5,000,000원 | 0원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 | — |
| 모형상 합계 | — | 104,000,000원 | 146,256,000원 |
집행비용 2,256,000원은 추정치입니다. 김도경을 제외한 4명의 인수액은 동일 호실 임차 관계와 인수요건을 충족한다는 가정에 따른 것입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 선순위 근저당의 존속 여부에 따라 배당순서 자체가 바뀔 수 있습니다.
④ 실질취득 계산 — 낙찰가를 낮춰도 총액이 거의 내려가지 않는다
현재 배당모형은 다섯 명의 확인된 보증금 합계 248,000,000원에 집행비용 추정치를 더한 구조입니다. 우선변제권과 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 매각가보다 크면, 낮은 낙찰가만큼 미배당 인수액이 증가하여 실질취득 비용이 보증금 수준에 사실상 고정될 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 낙찰가 가정 | 모형상 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 104,000,000원 | 146,256,000원 | 250,256,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 83,200,000원 | 166,697,600원 | 249,897,600원 |
| 2회 유찰 (64%) | 66,560,000원 | 183,038,080원 | 249,598,080원 |
예컨대 낙찰가가 104,000,000원에서 66,560,000원으로 낮아져도, 인수 추정액은 146,256,000원에서 183,038,080원으로 증가합니다. 따라서 실질취득 추정액은 여전히 약 2.50억 원입니다. 소폭 차이는 매각가에 연동된 집행비용 추정액의 변화 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산 도시철도 1호선 연산역이 소재합니다. 감정평가서상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2018년 11월 사용승인된 지상 13층 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생설비, 개별난방, 옥내소화전 및 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 각각 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역입니다. 토지면적은 269.1㎡, 공시지가는 3,510,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 경매물건의 근린시설 표기와 실제 1205호의 공부상 용도는 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성. 오피스텔과 공동주택이 함께 있는 건물이어서 개별 호실의 용도와 임대차 상태에 따라 매수층과 자금조달 조건이 달라질 수 있습니다. 현재 권리관계가 정리되지 않은 상태에서는 일반적인 공실 물건과 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2018년 근저당권 원본 확인. 채권최고액 4,320,000,000원의 근저당이 실제 말소되었는지, 2026.01.30 권리이전과 어떤 관계인지 확인해야 합니다. 이 항목이 대항력과 인수액 판단의 출발점입니다.
- 1205호 임차인 특정. 김도경 외 51명의 조사 명의자가 실제로 어느 호실에 거주하거나 전입했는지 확인해야 합니다. 타호실 임차인의 보증금을 이 호실 인수액에 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 김도경 임차권등기 검토. 보증금 105,000,000원의 실제 배당순위, 대항력, 우선변제권, 배당 부족분의 승계 여부를 매각물건명세서 및 등기 원본과 대조해야 합니다.
- 다른 보증금 143,000,000원 검증. 이다은·윤수진·김영수·윤성민의 점유 호실, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 및 실제 보증금 잔액을 확인해야 합니다.
- 배당요구의 범위. 장세영·손동식·한종우·오은지·허재명·안동현의 배당요구가 1205호와 관련 있는지, 배당요구 종기와 순위 요건을 충족하는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 등기된 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 사항이 본 호실과 매수인에게 어떤 영향을 미치는지 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장 전유부와 감정평가서의 기호를 대조해 1205호가 오피스텔, 다세대주택 또는 다른 용도로 분류되는지 확인해야 합니다.
- 공동담보·채권 관계. 대규모 공동담보 근저당과 신청채권액이 개별 호실의 배당에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다. 전체 채권최고액을 이 호실에만 귀속되는 채무액으로 보아서는 안 됩니다.
- 현황과 명도. 실제 점유자, 보증금 반환관계, 임대차 종료 여부와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 및 관리비. 동일 용도·유사 면적의 최근 실거래와 미납 관리비, 공용부분 관리비 승계 가능성을 확인한 뒤 실질취득 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류를 대조해 인수액과 매각조건을 다시 산정해야 합니다.
맺으며 — “1.04억짜리 물건”으로 판단해서는 안 된다
다사랑빌 1205호의 표면적인 최저매각가는 104,000,000원입니다. 하지만 현재 산정된 인수액은 146,256,000원으로, 낙찰대금보다 큽니다. 이를 반영한 실질취득 추정액은 250,256,000원입니다.
더 중요한 문제는 이 금액도 확정되지 않았다는 것입니다. 2018년 근저당의 존속 여부에 따라 말소기준권리가 달라질 수 있고, 김도경 외 51명의 점유 호실이 특정되지 않아 실제로 인수해야 할 임차보증금의 범위를 확정할 수 없습니다. 따라서 현재의 2.50억 원 계산값을 확정 취득가나 확정 손실로 간주해서는 안 됩니다.
최근 비교 실거래도 확인되지 않았으므로 가격 메리트를 평가할 근거가 충분하지 않습니다. 신건이라는 이유로 서둘러 입찰하거나, 유찰 후 최저가가 내려갔다는 이유만으로 투자 매력이 생긴다고 판단하는 것은 위험합니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 2018년 근저당의 실제 말소 상태, 1205호의 임차권등기와 배당순위, 다른 조사 명의자들의 실제 점유 호실을 먼저 확정해야 합니다. 이 물건은 가격보다 말소기준권리와 임차보증금 인수범위의 검증이 우선입니다.
