부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동에 있는 다사랑빌 11층 1102호, 다세대주택 경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 90,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 먼저 임차인과 등기상 권리관계를 확인해야 하는 물건입니다. 남부산농업협동조합이 신청한 임의경매이며, 등기에는 공동담보 근저당의 설정·변경·이전, 민간임대주택 등록과 경매개시결정이 확인됩니다.
가장 큰 문제는 임차관계입니다. 전입·점유자로 기재된 52명 중 보증금이 확인된 사람은 이다은, 윤수진, 김영수, 윤성민의 4명입니다. 나머지 48명은 보증금이 확인되지 않았습니다. 전입일은 모두 2024.05.27 경매개시결정 이전이지만, 전입 사실만으로 1102호에 대한 대항력이나 매수인 인수 의무가 확정되는 것은 아닙니다. 건물의 여러 호실에 관한 조사 내역이 함께 포함되었을 가능성도 있어 호실별 점유·임대차계약 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 11층 1102호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 13층 건물 중 11층 1102호 |
| 건물 구성 | 오피스텔 43개호 · 공동주택 19세대가 있는 복합 건물 |
| 사용승인 | 2018년 11월 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1 공유) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.21 발행 등기사항전부증명서 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 교육환경보호구역 |
① 권리 흐름 — 근저당 상태부터 다시 확인
2018.11.30 설정된 남부산농업협동조합의 근저당권은 채권최고액이 4,320,000,000원이고 공동담보목록 제2018-331호가 기재되어 있습니다. 해당 근저당에는 이미 말소된 것으로 표시된 내용과 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 함께 나타납니다. 이러한 기록은 동일한 근저당권의 현재 유효성 및 말소 범위를 원본에서 확인할 필요가 있음을 뜻합니다.
권리 판정상 기준으로 표시된 권리는 2024.05.27 임의경매개시결정입니다. 하지만 그보다 앞서 설정된 공동담보 근저당의 실질적인 존속 여부가 중요합니다. 최초 근저당이 유효하게 존속했다면 임차인의 전입일과 선순위 관계에 대한 판단도 달라질 수 있습니다. 따라서 경매개시결정일만을 기준으로 모든 전입자를 선순위 임차인이라고 단정해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 1102호 점유자가 누구인가
전입·점유 조사에는 52명의 이름이 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없으며, 아래 인명은 모두 개별적으로 기재된 사람입니다. 그러나 기재 인원 전체가 실제 1102호의 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 이 호실의 실제 임차인 수는 아직 특정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
전입일은 주민등록상 기재일입니다. 보증금·확정일자 및 실제 점유 호실을 확인하지 못한 경우 대항력과 우선변제권은 확정하지 않았습니다. 모든 기재자의 1102호 귀속 여부를 확인해야 합니다.
확인된 보증금 4건 — 가정상 인수 위험
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 우선변제 | 인수 검토 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이다은 | 2021.01.14 | 68,000,000원 | 미상 | 미확인 | 조건부 |
| 윤수진 | 2018.12.21 | 65,000,000원 | 미상 | 미확인 | 조건부 |
| 김영수 | 2022.09.19 | 5,000,000원 | 490,000원 | 미확인 | 조건부 |
| 윤성민 | 2023.05.10 | 5,000,000원 | 500,000원 | 미확인 | 조건부 |
| 확인 보증금 합계 | 4명 | 143,000,000원 | — | 미확정 | 조건부 위험 |
이다은의 보증금은 68,000,000원, 윤수진은 65,000,000원입니다. 여기에 김영수와 윤성민의 각 5,000,000원을 합치면 143,000,000원입니다. 이 합계는 확인된 계약금액의 단순 합산이며, 전부를 실제 낙찰자가 부담한다고 확정한 금액은 아닙니다.
③ 실질취득비용 — 최저가만 내려도 해결되지 않는다
현재 최저매각가 90,000,000원에, 네 사람의 보증금 143,000,000원을 전액 인수한다는 조건을 적용하면 실질취득비용은 233,000,000원입니다. 감정가보다 낮게 입찰하는 것만으로 안전한 취득이 이루어지는 구조가 아닙니다.
다만 개별 보증금은 각각 68,000,000원, 65,000,000원, 5,000,000원, 5,000,000원이므로, 보증금 합계가 최저가보다 크다는 이유만으로 실질취득비용이 143,000,000원에 고정된다고 볼 수는 없습니다. 대항력 있는 특정 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 미배당분을 인수하는 구조라면 해당 보증금이 실질취득의 하한처럼 작용할 수 있지만, 이 사건에서는 임차인별 권리와 실제 배당을 먼저 구분해야 합니다.
| 입찰 시나리오 | 매각가 | 가정상 인수 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 90,000,000원 | 143,000,000원 | 233,000,000원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 72,000,000원 | 143,000,000원 | 215,000,000원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 57,600,000원 | 143,000,000원 | 200,600,000원 |
각 합계는 제시된 회차별 매각가에 가정상 전액 인수액 143,000,000원을 단순 가산한 조건부 계산입니다. 실제 낙찰가·배당·임차권 존속 여부에 따라 달라지며 취득세, 명도비 및 기타 비용은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
현재 배당 시뮬레이션에는 집행비용 2,020,000원, 확인된 보증금 4건에 대한 배당 0원, 소유자 잔여금 87,980,000원이 표시됩니다. 그러나 신청채권자의 청구액이 3,709,159,214원인 반면 예상배당액은 0원으로 표시되어 있어, 이를 실제 법원의 배당 결과로 받아들일 수 없습니다.
| 배당 항목 | 청구·보증금 | 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,020,000원 |
| 임차인 이다은(조건부 인수) | 68,000,000원 | 0원 |
| 임차인 윤수진(조건부 인수) | 65,000,000원 | 0원 |
| 임차인 김영수(조건부 인수) | 5,000,000원 | 0원 |
| 임차인 윤성민(조건부 인수) | 5,000,000원 | 0원 |
| 신청채권자 남부산농업협동조합 | 3,709,159,214원 | 0원 |
| 소유자 잔여(시뮬레이션) | — | 87,980,000원 |
위 배당액은 가정상 계산 결과를 표시한 것입니다. 채권자 배당이 반영되지 않은 상태에서 산출된 소유자 잔여금은 실제 교부 예상액으로 사용할 수 없습니다. 공동담보, 채권액, 임차인의 우선변제, 조세 및 집행비용 등을 재확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 연산역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 구성. 다사랑빌은 1개동으로, 오피스텔 43개호와 공동주택 19세대가 혼재합니다. 1102호는 다세대주택 용도로 분류되어 있으므로 오피스텔 거래와 단순 비교해서는 안 됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물이며, 외벽은 화강석 붙임·스톤코트 마감 등으로 기술되어 있습니다. 위생설비, 개별난방, 옥내소화전, 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 각각 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 장방형의 주상용 토지이며, 일반상업지역·방화지구 등에 해당합니다. 토지면적은 269.1㎡, 공시지가는 ㎡당 3,510,000원으로 기재되어 있습니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 매각 대상 호실의 실제 이용상태와 임차관계는 별도로 검증해야 합니다.
- 환금성. 주거·업무 용도가 혼재하는 소규모 건물로, 동일한 다세대주택 호실의 거래사례와 임대수익성을 따로 확인해야 합니다. 현재 확인된 정보만으로 할인율이나 적정 매각가격을 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1102호의 실제 임차인을 특정. 전입·점유 기재 52명 각각의 계약서상 목적물 주소, 호수, 실제 거주·점유 여부를 확인해야 합니다. 건물 내 다른 호실의 임차인을 본건 인수액에 포함하지 않도록 주의하세요.
- 미상 보증금 확인. 보증금 확인된 4명 외 48명의 계약관계를 살펴야 합니다. 확인되지 않은 보증금을 임의로 0원으로 취급해서는 안 됩니다.
- 대항력 성립 확인. 전입일뿐 아니라 실제 점유, 호실 일치, 등기상 선순위 권리의 존속 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 우선변제와 배당요구 확인. 확정일자, 배당요구 접수일, 배당요구의 적법성 및 법원에서 인정된 채권액을 확인해야 합니다. 배당으로 회수되는 금액과 낙찰자 인수액을 구분하세요.
- 근저당 이력 원본 대조. 2018.11.30 남부산농업협동조합 근저당 설정, 2019.03.15 채무자 변경, 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사 이전과 말소 표시의 관계를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2018-331호와 신청채권액 3,709,159,214원의 관계, 본건에 실제 배당될 채권액을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 2022.12.07 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 효력과 임대차계약에 미치는 영향을 검토하세요.
- 실거래 시세 검증. 1102호와 유사한 다세대주택의 최근 거래를 확인하고, 낙찰가에 실제 인수액과 기타 비용을 합산하여 비교하세요.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자를 확인한 후 인도 가능성과 명도 비용, 공용부분 관리비 체납 여부를 점검하세요.
- 입찰 전 최종 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 배당요구 기록을 원본으로 재검토하세요.
맺으며 — “9,000만 원짜리 물건”이라고 단정할 수 없다
다사랑빌 1102호는 감정가와 최저매각가가 모두 90,000,000원인 신건입니다. 그러나 실제 취득비용을 결정하는 것은 단순 낙찰가가 아니라 해당 호실에 귀속되는 임차보증금과 배당 이후 잔존하는 인수 의무입니다.
확인된 보증금은 143,000,000원이고, 이를 모두 인수하는 경우 실질취득비용은 233,000,000원에 이릅니다. 반면 이 금액 전부가 1102호에 해당하는지도 아직 검증되지 않았습니다. 전입·점유자로 기재된 52명 중 누가 실제 이 호실에 거주하고 있으며, 누구의 보증금이 법적으로 매수인에게 승계되는지가 결정적입니다.
더구나 2018년 공동담보 근저당의 말소·이전 이력과 배당 계산 사이에도 확인할 사항이 있습니다. 최근 실거래 시세와도 비교할 수 없는 상황에서 최저가가 낮다는 이유로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 현재 판단은 권리확인 선행·입찰 보류입니다. 이 물건의 핵심은 싸게 낙찰받는 기술보다 1102호에 실제로 남는 권리와 비용을 정확하게 특정하는 것입니다.
