부산지방법원 2024타경56674. 이번 물건은 부산 연제구 연산동 다사랑빌 4층 403호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 건물에는 업무시설인 오피스텔과 공동주택인 다세대주택이 혼재합니다. 따라서 403호의 정확한 건축물 용도와 이용상태부터 확인해야 합니다.
더 큰 문제는 권리관계입니다. 현황조사 등에 이름이 올라온 사람은 총 52명이며, 그중 확인된 보증금 5건의 합계가 148,000,000원입니다. 이 금액이 매수인 인수액으로 산정되어 있으나, 대부분의 조사 대상자는 점유 부분이 미상입니다. 여러 호실로 구성된 건물의 임차관계가 함께 포함됐을 가능성이 있으므로 52명 전부를 403호 임차인으로 단정하거나 보증금 전체를 실제 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
특히 403호 전체를 임차 범위로 하는 박효경의 주택임차권등기가 확인됩니다. 등기된 보증금은 5,000,000원이며, 임대차계약일과 전입·점유개시일은 2023.11.30, 확정일자는 2025.02.05입니다. 해당 임차권등기의 경매상 처리와 실제 미배당액을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 4층 403호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 근린시설 · 403호 실제 용도 확인 필요 |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조, 지상 13층 · 오피스텔 43개호 및 공동주택 19세대 혼재 |
| 사용승인 | 2018년 11월 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 지분 3분의 1) |
| 감정가 | 80,000,000원 |
| 최저매각가 | 80,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 발급기준 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 근저당권과 임차권의 우선순위 확인
등기에는 2018.11.30 남부산농업협동조합의 채권최고액 4,320,000,000원 근저당권이 나타납니다. 공동담보목록 제2018-331호가 연결되어 있으며, 2019.03.15 채무자가 김본선으로 변경되었습니다.
그러나 해당 근저당권은 말소된 권리로 표시되는 한편, 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전된 기록도 있습니다. 또한 경매 권리 계산상 기준으로는 2024.05.27 경매개시결정이 제시되어 있습니다. 2018년 근저당권의 실제 존속·말소 상태와 경매의 말소기준권리를 원본 등기 및 경매기록으로 재확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수의 핵심 위험
조사 명단에는 총 52명이 나타납니다. 다만 403호 점유가 명확하게 특정된 사람은 임차권등기상 박효경이며, 다른 다수의 조사 대상자는 점유 부분이 미상입니다. 따라서 아래 명단은 403호 임차인 확정 명단이 아닌 확인 대상 명단으로 해석해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|
대항력은 전입일만으로 확정하지 않았습니다. 주택 인도·실제 점유·계약관계·말소기준권리 및 호실 귀속을 확인해야 합니다. 확정일자가 확인되지 않는 경우 우선변제권을 확정할 수 없으며, 보증기관의 대위·승계로 확인된 별도 신고자는 없습니다.
| 성명 | 보증금 | 확인사항 |
|---|---|---|
| 이다은 | 68,000,000원 | 호실 귀속·인수 여부 미확정 |
| 윤수진 | 65,000,000원 | 호실 귀속·인수 여부 미확정 |
| 김영수 | 5,000,000원 | 월차임 490,000원 · 호실 미상 |
| 윤성민 | 5,000,000원 | 월차임 500,000원 · 호실 미상 |
| 박효경 | 5,000,000원 | 403호 주택임차권등기 |
| 합계 | 148,000,000원 | 전체 인수액 확정 불가 |
박효경은 등기상 임대차계약일·주민등록일·점유개시일이 모두 2023.11.30이고, 확정일자는 2025.02.05입니다. 임차권등기는 2025.02.27 접수되었습니다. 등기상 월차임은 207,000원입니다. 등기된 임차권은 경매개시결정 이후 설정되었지만, 임대차 자체는 그 이전부터 시작되었습니다. 따라서 등기일만으로 보증금 인수 여부를 판정할 수 없습니다.
또한 한종우·허재명·안동현·손동식·장세영·오은지 등의 배당요구 관련 접수 사실이 확인됩니다. 하지만 배당요구 사실만으로 각 임차인의 배당액이나 매수인 인수액이 확정되지는 않습니다.
③ 실질취득 부담 — 최저가만 보면 안 된다
예상배당 계산에서 매수인에게 인수되는 것으로 반영된 보증금은 148,000,000원입니다. 이를 해당 호실의 실제 인수채무라고 가정하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 낙찰가 가정 | 인수액 가정 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 80,000,000원 | 148,000,000원 | 228,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 | 64,000,000원 | 148,000,000원 | 212,000,000원 |
| 2회 유찰 가정 | 51,200,000원 | 148,000,000원 | 199,200,000원 |
위 금액은 148,000,000원이 해당 호실에 귀속되고 전액 인수된다는 계산상 가정입니다. 취득세·명도비·기타 비용은 별도이며, 호실 귀속과 실제 법적 인수 여부가 확인되지 않아 확정 취득원가로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,840,000원 |
| 임차보증금 · 이다은 | 68,000,000원 | 0원 |
| 임차보증금 · 윤수진 | 65,000,000원 | 0원 |
| 임차보증금 · 김영수 | 5,000,000원 | 0원 |
| 임차보증금 · 윤성민 | 5,000,000원 | 0원 |
| 임차보증금 · 박효경 | 5,000,000원 | 0원 |
| 계산상 잔여액 | — | 78,160,000원 |
집행비용은 매각가의 약 2.3%를 적용한 추정치입니다. 위 계산의 잔여액 78,160,000원은 실제 소유자 배당금으로 확정된 금액이 아닙니다. 근저당권·공동담보·신청채권의 배당이 반영되지 않았으며, 당해세와 최우선변제 등도 확정되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연제초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 연산역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물로, 위생설비·개별난방설비·옥내소화전설비·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 건물 북동측과 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 장방형 토지이며, 업무시설과 공동주택의 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 269.1㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 3,510,000원/㎡로 표시되어 있습니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 개별 403호의 실제 이용상태는 별도 대조가 필요합니다.
- 환금성. 오피스텔과 다세대주택이 혼재하는 건물이므로 실제 용도와 금융기관 대출 가능 여부가 매수 수요에 영향을 줄 수 있습니다. 동일 물건의 거래가격이 확정되지 않아 환금성을 수치로 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리. 2018.11.30 근저당권의 말소 상태와 2026.01.30 근저당권 이전기록을 원본 등기로 대조하고, 2024.05.27 경매개시결정을 기준으로 한 권리 계산이 타당한지 확인하세요.
- 403호 임차관계 특정. 조사 명단 52명 가운데 실제 403호 임차인과 다른 호실의 점유자를 구분해야 합니다.
- 임차보증금 인수. 148,000,000원 가운데 403호에 귀속되는 금액과 경매 후 실제 인수되는 금액을 각각 확인해야 합니다.
- 박효경 임차권. 403호 전체를 대상으로 하는 임차권등기의 대항력, 우선변제권, 배당 여부 및 말소 가능성을 확인하세요.
- 배당요구. 배당요구 관련 접수자의 청구 내용, 배당요구 종기 준수 여부와 예상 배당을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 효력과 매각 후 영향 여부를 확인하세요.
- 공동담보. 남부산농업협동조합의 근저당권에 연결된 공동담보목록과 실제 피담보채권 관계를 검토해야 합니다.
- 건축물 용도. 경매상 근린시설 표시와 감정평가상 오피스텔·다세대주택 구분 중 403호에 해당하는 정확한 용도를 확인하세요.
- 실질취득원가. 낙찰가에 실제 인수보증금, 세금, 명도비, 관리비 등을 더해 자금 부담을 계산하세요.
- 실거래 비교. 동일 용도·면적의 최근 실거래를 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하지 마세요.
- 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 관련 서류를 최종 대조하세요.
맺으며 — “낙찰가가 낮아도 취득원가는 높을 수 있다”
이 물건의 핵심은 80,000,000원이라는 신건 최저가가 아닙니다. 매수인이 실제로 어떤 권리와 보증금을 인수하는지입니다.
예상 계산대로 보증금 148,000,000원 전액을 인수한다면 신건의 실질취득 부담은 228,000,000원으로, 감정가의 285.0%에 이릅니다. 그러나 다수의 임차인에 대한 호실 귀속이 확인되지 않았으므로 이 금액 역시 확정치가 아닙니다. 실제 취득부담은 권리 확인 결과에 따라 달라집니다.
근저당권의 말소기준, 403호 임차권, 임차인별 보증금 인수액, 공동담보와 배당순위를 확정해야 비로소 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다. 현재로서는 시세 비교 근거도 부족합니다.
결론은 명확합니다. 권리관계 확정 전 입찰 보류. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 인수채무가 남는다면 가격 위험이 해결되지 않습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 403호의 실제 인수채무와 총취득원가를 정확히 확인하는 것입니다.
