부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 13층 1301호에 관한 임의경매 사건입니다. 신건 최저매각가는 93,000,000원으로 표시되어 있지만, 이 물건은 낙찰가만으로 경제성을 판단해서는 안 됩니다. 배당 계산상 이다은·윤수진·김영수·윤성민의 보증금 총 143,000,000원이 매수인에게 인수되는 것으로 산출되어 있기 때문입니다. 낙찰가에 인수보증금을 합하면 실제 취득 부담은 236,000,000원에 이릅니다.
더 중요한 쟁점은 인수액이 확정된 금액인지조차 불분명하다는 점입니다. 현황조사 등에 나타난 명의는 총 52명이며, 그중 47명은 보증금이 확인되지 않습니다. 다만 이를 모두 1301호의 실제 임차인으로 볼 수는 없습니다. 다사랑빌의 여러 호실에 관한 전입 내역이 혼재했는지, 각 명의가 실제로 어느 호실을 점유하는지 먼저 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 13층 1301호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층 건물 · 사용승인 2018년 11월 |
| 건물 구성 | 오피스텔 43개호 · 공동주택 19세대가 함께 있는 복합 건물 |
| 현재 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1 지분) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 소유권이전 · 거래가액 198,000,000원 |
| 감정가 | 93,000,000원 |
| 최저매각가 | 93,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 민간임대주택 | 2022.12.07 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인해야 한다
최초 근저당권은 2018.11.30 남부산농업협동조합 명의로 설정되었고, 채권최고액은 4,320,000,000원입니다. 이 근저당권에는 공동담보목록 제2018-331호가 기재되어 있습니다. 이후 채무자 변경과 근저당권 이전 이력이 나타납니다.
권리 산출에서는 2024.05.27 임의경매개시결정이 기준으로 제시되어 있지만, 그보다 앞선 2018년 근저당권에는 이미 말소된 것으로 표시된 정보와 2026년 근저당권 이전 이력이 함께 나타납니다. 이는 실제 말소기준권리의 확정에 직접 영향을 줄 수 있는 불일치입니다.
② 임차인 분석 — 조사 명의 52명, 실제 점유관계 확인 필수
현황조사 및 등기부 등에 나타난 명의는 52명입니다. 이 중 보증금이 확인된 명의는 5명이며, 나머지 47명은 보증금이 미상입니다. 보증기관의 대위변제나 승계 명의로 확인된 사람은 없습니다.
다만 조사 명의 52명은 1301호의 실제 임차인 52명을 뜻하지 않습니다. 건물 전체의 전입 내역과 해당 호실의 임차관계가 혼재했을 가능성을 확인해야 합니다. 보증금·확정일자·실제 점유가 확인되지 않은 명의는 대항력 가능·미상으로 판단을 유보합니다.
| 임차 명의 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·배당요구 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이다은 | 2021.01.14 | 68,000,000원 | 판정 확인 | 확인 안 됨 | 68,000,000원 산출 |
| 윤수진 | 2018.12.21 | 65,000,000원 | 판정 확인 | 확인 안 됨 | 65,000,000원 산출 |
| 김영수 | 2022.09.19 | 5,000,000원 | 판정 확인 | 확인 안 됨 | 5,000,000원 산출 |
| 윤성민 | 2023.05.10 | 5,000,000원 | 판정 확인 | 확인 안 됨 | 5,000,000원 산출 |
| 송은지 | 2019.09.06 | 68,250,000원 | 판정 확인 | 확정일자 있음 배당요구 | 배당액에 따라 변동 |
| 최유리 | 2019.01.14 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 이진우 | 2021.09.24 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 윤혜진 | 2018.12.21 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 최은서 | 2021.05.03 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 한종우 | 2023.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 | 추가 확인 |
| 김아란 | 2021.11.02 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 이나연 | 2021.12.13 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 김창민 | 2019.09.25 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 이영율 | 2018.12.12 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 박효경 | 2023.11.30 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 전진아 | 2023.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 최지우 | 2023.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 류이나 | 2022.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 류승화 | 2018.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 송다은 | 2019.01.08 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| LEE HANSOL | 2024.02.26 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 김광현 | 2018.12.05 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 김보람 | 2023.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 이재영 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 박지향 | 2020.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 박소영 | 2021.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 송용기 | 2023.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 허재명 | 2023.07.28 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 | 추가 확인 |
| 강현지 | 2023.11.22 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 안동현 | 2020.01.21 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 | 추가 확인 |
| 정지원 | 2022.12.19 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 손동식 | 2023.06.29 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 | 추가 확인 |
| 김성아 | 2023.07.06 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 장세영 | 2021.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 | 추가 확인 |
| 최윤미 | 2020.04.14 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 정유진 | 2019.08.20 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 김미랑 | 2019.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 오은지 | 2020.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 | 추가 확인 |
| 이연진 | 2019.07.31 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 김민하 | 2021.08.12 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 김재희 | 2020.08.27 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 박지혜 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 전유나 | 2022.09.30 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 이지영 | 2019.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 이진호 | 2024.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 김도경 | 2021.03.12 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 강아영 | 2018.12.11 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 김재환 | 2021.12.27 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 정석원 | 2020.01.10 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 김도관 | 2020.01.28 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 김가영 | 2023.01.30 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
| 이현홍 | 2020.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 확인 |
위 표는 현황조사·등기부·문건접수에 나타난 명의를 정리한 것입니다. 동일인 여부, 대상 호실 관련성, 실제 점유, 대항력, 우선변제권 및 최종 배당 여부는 별도 확인이 필요합니다. 배당요구가 확인된 명의도 보증금이 미상이면 배당액과 인수액을 확정할 수 없습니다.
③ 송은지 임차권등기 — 배당받아도 미배당 위험 확인
| 임차권자 | 송은지 |
|---|---|
| 등기 | 을구 2번 주택임차권 |
| 임차권등기일 | 2024.05.27 |
| 임대차계약일 | 2019.08.24 / 2021.08.08 |
| 주민등록일 | 2019.09.06 |
| 점유개시일 | 2019.09.06 |
| 최초 보증금 | 65,000,000원 |
| 증액 보증금 | 3,250,000원 |
| 합계 보증금 | 68,250,000원 |
| 확정일자 | 2019.08.28 / 2021.08.27 |
| 배당요구 | 2024.05.27 |
| 임차 범위 | 전유부분 전부 |
송은지는 임차권등기와 확정일자, 배당요구가 확인되는 임차인입니다. 신건 배당 시뮬레이션에서는 보증금 68,250,000원 전액 배당으로 계산되어 있습니다. 따라서 이 계산만 적용하면 송은지의 미배당 보증금은 없습니다.
그러나 2회 유찰 시나리오에서는 송은지 보증금의 일부가 배당되지 않아 매수인 인수 추정액이 증가합니다. 실제 승계 여부는 임차권의 대항력과 선순위 권리, 최종 배당 결과에 따라 판단해야 합니다.
④ 실질취득 부담 — 유찰돼도 가격 위험이 남는다
현재 회차에서 산출된 매수인 인수보증금은 143,000,000원입니다. 이 금액을 그대로 적용하면 실질취득 부담은 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 추정 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 93,000,000원 | 143,000,000원 | 236,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 74,400,000원 | 143,000,000원 | 217,400,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 59,520,000원 | 153,201,360원 | 212,721,360원 |
제시된 회차별 배당·인수 시뮬레이션 기준입니다. 실질취득 부담은 최저매각가와 산출 인수액의 합계이며, 취득세·명도비·수리비·미납 관리비 등은 포함하지 않았습니다. 실제 호실 관련성과 법적 인수 여부가 확정되지 않았으므로 최종 부담액이 아닙니다.
⑤ 시세 비교 — 가격 메리트 판단 보류
다사랑빌은 2018년 11월 사용승인된 건물로, 오피스텔 43개호와 공동주택 19세대가 함께 구성되어 있습니다. 대상 물건은 다세대주택입니다.
현재 확인된 거래 관련 금액은 2019년 소유권이전 당시의 198,000,000원입니다. 다만 이 금액은 현재 시세나 최근 12개월 실거래 평균을 대신할 수 없습니다. 또한 동일 면적 거래인지 확인되지 않은 다른 호실 자료를 1301호의 시세로 적용할 수 없습니다.
⑥ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,074,000원 |
| 1. 임차인 송은지(우선변제) | 68,250,000원 | 68,250,000원 |
| 소유자 교부(잔여 추정) | — | 22,676,000원 |
| 매수인 인수 · 이다은 | 68,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 · 윤수진 | 65,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 · 김영수 | 5,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 · 윤성민 | 5,000,000원 | 0원 |
집행비용과 배당은 추정치입니다. 인수 항목은 낙찰대금에서 실제 지급되는 배당액이 아니므로 매각대금 배분 합계에 포함하지 않았습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 연산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물이며, 위생설비·개별난방설비·옥내소화전설비·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 각각 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 장방형 토지이며, 토지면적은 269.1㎡, 공시지가는 3,510,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역· 교육환경보호구역에 해당합니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대주택 19세대와 오피스텔 43개호가 혼재하는 건물로, 주거용 아파트 단지와 동일한 거래 유동성을 전제하기 어렵습니다. 대상 호실의 최근 실제 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 2018.11.30 근저당권의 말소 여부, 2026.01.30 근저당권 이전 및 2024.05.27 경매개시결정의 관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2018-331호와 다른 담보 부동산의 경매·배당 상황을 확인해야 합니다.
- 1301호 실제 임차인 특정. 조사 명의 52명을 건물의 각 호실과 대조해 대상 호실의 실제 임차인 및 점유자를 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 조사. 보증금이 확인되지 않은 47명의 임대차계약, 점유 및 대항력 여부를 조사해야 합니다.
- 송은지 임차권 확인. 확정일자와 배당요구, 임차권등기 말소 및 미배당 보증금 인수 가능성을 확인해야 합니다.
- 인수보증금 검증. 이다은·윤수진·김영수·윤성민의 보증금 합계 143,000,000원이 실제로 1301호의 매수인에게 인수되는지 원본으로 확정해야 합니다.
- 배당표 재검산. 청구금액 3,709,159,214원에 대한 신청채권자 배당과 소유자 잔여금 산출의 적정성을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 임대의무기간, 등록상태 및 매각 후 적용될 사항을 관련 공부와 관할 기관에서 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 낙찰가에 인수보증금, 세금, 명도비, 수리비 및 관리비 부담을 더해 실제 총비용을 산정해야 합니다.
- 시세 검증. 1301호와 같은 용도·유사 면적의 최근 실거래를 확인하고, 최저매각가가 아니라 인수금을 합친 실질취득비용을 기준으로 비교해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 인수까지 합친 가격을 보라”
이 물건의 위험은 최저가 93,000,000원이라는 숫자가 실제 투자 부담을 제대로 보여주지 못한다는 데 있습니다. 현재 배당 계산상 인수보증금은 143,000,000원이고, 이를 포함한 실질취득 부담은 236,000,000원입니다.
더욱이 보증금 미상 명의가 다수 존재하며, 그들이 실제로 1301호와 관련 있는지조차 구분해야 합니다. 2018년 근저당권의 상태와 말소기준권리, 신청채권자 배당 계산 역시 원본 재확인이 필요합니다. 현재 표시된 인수액은 최종 확정액이 아니며 추가 부담 가능성도 남아 있습니다.
유찰로 최저매각가가 내려가더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어온다면 총 취득비용의 감소폭은 제한됩니다. 실제로 제시된 2회 유찰 시나리오에서도 실질취득 부담은 212,721,360원으로 산출됩니다. 최근 실거래 시세까지 확인되지 않은 상황에서 단순히 감정가 대비 할인폭이 커졌다는 이유로 응찰할 수는 없습니다.
결론은 명확합니다. 권리관계 확정 전 입찰 보류. 먼저 1301호의 실제 점유자, 말소기준권리, 인수보증금과 배당 순위를 확정한 뒤 실질취득비용을 최근 시세와 비교해야 합니다. 이 물건의 핵심은 얼마에 낙찰받느냐보다 무엇을 함께 인수하느냐입니다.
