부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 3층 303호에 대한 임의경매입니다. 소유권은 김본선·윤종대·윤희찬이 각각 3분의 1씩 공유하고 있으며, 2019년 3월 15일 소유권이전 당시 등기된 거래가액은 54,000,000원입니다.
이 사건을 단순히 감정가 80,000,000원짜리 집합건물로 접근하면 안 됩니다. 2024년 경매개시결정 외에도 2018년 설정된 4,320,000,000원 채권최고액의 공동담보 근저당권, 2026년 근저당권 이전 등기, 주택임차권등기, 다수의 전입자와 배당요구가 얽혀 있습니다. 4,320,000,000원은 공동담보 근저당권의 채권최고액으로, 이 303호만의 채무액을 뜻하지는 않습니다.
특히 배당 시뮬레이션은 이다은·윤수진·김영수·윤성민의 보증금 합계 143,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 처리했습니다. 하지만 그 판단의 전제가 되는 말소기준권리부터 다시 확인해야 하므로, 이는 확정 인수채무가 아닌 위험 시나리오로 읽어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 3층 303호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 경매 용도 근린시설 표기 · 감정평가상 오피스텔·다세대주택 혼합 건물 |
| 건물 구성 | 철근콘크리트구조 13층 · 오피스텔 43개호 및 공동주택 19세대 |
| 사용승인 | 2018.11.21 |
| 소유자 | 김본선·윤종대·윤희찬 (각 3분의 1 공유) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 · 등기 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 신청채권 관련 청구액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.21 · 부산지방법원 등기국 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.07 등기 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 기재 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재검증
핵심 쟁점은 2018.11.30 근저당권입니다. 남부산농업협동조합 명의의 채권최고액 4,320,000,000원 근저당권이 설정되었고, 해당 등기에는 공동담보목록 제2018-331호가 기재되어 있습니다.
한편 해당 근저당권에는 이미 말소된 것으로 표시된 상태와 별도로 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 등기가 함께 나타납니다. 권리의 말소와 이후 이전은 법률적으로 중요한 차이가 있으므로, 원등기의 실제 존속 여부와 이전등기의 효력·대상 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
그 밖에 2022.12.07 민간임대주택등기가 있습니다. 이 등기에는 임대사업자의 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 매각 후 등록 상태와 관련 의무의 처리 여부도 확인할 사항입니다.
② 임차인 분석 — 52명의 귀속 확인이 먼저다
현황조사 및 등기·문건접수에서 확인되는 사람은 총 52명입니다. 보증기관이나 대위변제·승계 신고자로 표시된 사람은 없으므로 중복 승계 보증금을 합산한 숫자는 아닙니다.
다만 이는 실제 303호 임차인 52명이 확정되었다는 의미가 아닙니다. 대부분 점유 부분이 미상이고, 다사랑빌은 여러 호실로 구성된 건물입니다. 303호 해당 여부, 실제 점유와 주민등록, 임대차계약 및 보증금 지급 사실을 각각 대조해야 합니다.
| 임차인 후보 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|
임차인 표의 전입일은 확인된 주민등록일입니다. 별도 표시하지 않은 확정일자·배당요구는 확인되지 않았으며, 모든 사람의 303호 해당 여부와 실제 점유는 검증이 필요합니다. '승계 신고 없음'은 보증기관 중복신고가 식별되지 않았다는 뜻으로, 제3자 권리가 절대 없다는 보장은 아닙니다.
③ 보증금 인수 구조 — 알려진 금액만 1.43억
| 임차인 | 보증금 | 배당 가정상 처리 |
|---|---|---|
| 이다은 | 68,000,000원 | 인수 추정 · 우선변제 미확인 |
| 윤수진 | 65,000,000원 | 인수 추정 · 우선변제 미확인 |
| 김영수 | 5,000,000원 | 인수 추정 · 월세 490,000원 |
| 윤성민 | 5,000,000원 | 인수 추정 · 월세 500,000원 |
| 합계 | 143,000,000원 | 배당 시뮬레이션의 인수 가정 |
이 네 사람의 보증금만 합해도 143,000,000원입니다. 시뮬레이션은 우선변제권이 확인되지 않는 이들의 보증금을 매각대금에서 배당하지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다.
이 가정이 그대로 성립한다면 80,000,000원에 낙찰되더라도 실질취득 추정액은 223,000,000원입니다. 즉 현금으로 법원에 납부하는 낙찰대금만으로 취득 비용을 판단해서는 안 됩니다.
④ 임차권등기 — 김아란 6,300만원
| 임차권자 | 김아란 |
|---|---|
| 보증금 | 63,000,000원 |
| 임대차계약일 | 2021.09.10 |
| 점유개시일 | 2021.09.25 |
| 확정일자 | 2021.09.14 |
| 주민등록일 | 2021.11.02 |
| 임차권등기명령 | 2024.12.09 · 부산지방법원 2024카임11868 |
| 임차권등기 접수 | 2024.12.12 · 을구 2번 |
| 등기상 범위 | 전유부분 전부 |
| 우선변제 | 확정일자 및 배당요구 확인 · 실제 배당순위는 재검증 |
| 매수인 인수 | 미확정 · 순위 및 미배당 여부 확인 |
김아란은 보증금과 점유개시일, 전입일, 확정일자 및 임차권등기가 구체적으로 확인되는 임차인입니다. 확정일자와 배당요구가 있으므로 우선변제권을 행사할 수 있는 자료가 갖춰져 있지만, 실제 배당 가능 여부는 선행 담보권과 임차권의 순위에 달려 있습니다.
배당 시뮬레이션에서는 김아란에게 보증금 63,000,000원 전액을 배당합니다. 그러나 2018년 근저당권이 존속하는 경우 선순위 담보권 문제가 생길 수 있어 이를 확정 결과로 볼 수 없습니다. 또한 임차권등기가 매각으로 소멸하는지와 미배당 보증금의 인수 여부도 실제 대항력 및 권리순위와 함께 확인해야 합니다.
⑤ 배당요구와 권리관계 확인
김아란 외에 문건접수상 배당요구 사실이 확인되는 사람도 있습니다. 다만 배당요구가 있다는 사실만으로 배당순위와 지급액이 확정되지는 않습니다.
| 신고자 | 전입일 | 배당요구 접수일 | 보증금 |
|---|---|---|---|
| 장세영 | 2021.12.06 | 2024.05.31 | 미상 |
| 손동식 | 2023.06.29 | 2024.06.03 | 미상 |
| 한종우 | 2023.01.03 | 2024.06.05 | 미상 |
| 오은지 | 2020.07.13 | 2024.06.07 | 미상 |
| 허재명 | 2023.07.28 | 2024.06.27 | 미상 |
| 안동현 | 2020.01.21 | 2024.07.15 | 미상 |
| 김아란 | 2021.11.02 | 2024.12.12 | 63,000,000원 |
배당요구 관련 접수가 확인되는 사람은 7명입니다. 특히 보증금 미상 신고자 6명에 대해서는 303호와의 관계, 청구 보증금, 임대차계약, 확정일자, 실제 배당요구의 적법성과 종기 준수 여부를 확인해야 합니다.
⑥ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
다음은 김아란의 보증금 전액 우선배당과 다른 네 사람의 보증금 143,000,000원 인수를 전제로 하는 시뮬레이션입니다. 실제 배당표가 아니라 특정 권리순위를 가정한 계산입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,840,000원 |
| 1. 김아란 · 임차보증금 | 63,000,000원 | 63,000,000원 |
| 2. 이다은 · 인수 가정 | 68,000,000원 | 0원 |
| 3. 윤수진 · 인수 가정 | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 김영수 · 인수 가정 | 5,000,000원 | 0원 |
| 5. 윤성민 · 인수 가정 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(계산상) | — | 15,160,000원 |
집행비용은 매각가의 약 2.3%로 추정한 금액입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며, 실제 배당순위가 달라지면 금액 전체가 변경될 수 있습니다.
⑦ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 총취득 부담
| 회차 | 예상 최저가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 80,000,000원 | 143,000,000원 | 223,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 64,000,000원 | 143,552,000원 | 207,552,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 51,200,000원 | 156,121,600원 | 207,321,600원 |
유찰을 거치면 최저매각가는 80,000,000원에서 64,000,000원, 51,200,000원으로 하락하는 시나리오입니다. 하지만 같은 계산에서 인수액은 오히려 증가하고, 실질취득 추정액은 223,000,000원 → 207,552,000원 → 207,321,600원으로 변화합니다.
특히 1회 유찰에서 2회 유찰로 넘어갈 경우 낙찰가 가정은 12,800,000원 낮아지지만 인수 추정액이 12,569,600원 증가해 실질취득액 감소분은 230,400원에 그칩니다. 단순히 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 판단할 수 없다는 뜻입니다.
⑧ 시세 비교 — 최저가 8,000만원은 평가 기준이 아니다
다사랑빌은 2018년 사용승인을 받은 오피스텔·다세대주택 혼합 건물입니다. 현재 303호와 조건이 맞는 최근 실거래가를 기준으로 실질취득 추정액을 검증하지 못한 상태입니다. 따라서 80,000,000원이 시세보다 저렴하다거나, 223,000,000원이 시세보다 비싸다고 어느 쪽도 단정할 수 없습니다.
2019년 소유권이전 등기에 기재된 54,000,000원은 과거 취득 거래가액이지 현재 303호의 실거래 시세를 대신할 수 없습니다. 건물의 전체 규모와 대상 호실의 실제 용도·면적·점유 상태가 다를 수 있다는 점도 비교를 어렵게 합니다.
⑨ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 연산역이 있습니다. 감정평가에서는 대중교통상황을 보통으로 판단했습니다.
- 건물 특성. 2018년 11월 사용승인을 받은 철근콘크리트조 13층 건물입니다. 위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전 및 승강기설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 건물 북동측 및 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 장방형 토지로, 업무시설과 공동주택의 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 269.1㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 해당합니다. 공시지가는 3,510,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 다만 개별 303호의 내부 점유·관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 복합용도 집합건물로, 303호의 정확한 용도·면적 및 최근 비교거래를 확인해야 매수층과 환금성을 판단할 수 있습니다. 다수의 점유자 관련 정보와 권리순위 분쟁 가능성은 처분 과정의 부담 요인입니다.
⑩ 입찰 체크리스트
- 2018년 근저당권 원본 확인. 남부산농업협동조합 채권최고액 4,320,000,000원 근저당권의 실제 말소 여부, 공동담보목록, 2026년 농업협동조합자산관리회사 이전등기의 법적 효력을 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재확정. 2024.05.27 경매개시결정을 기준으로 계산된 권리분석이 타당한지 원등기와 말소 기록을 대조해야 합니다.
- 303호 점유자 특정. 전입자 52명 가운데 실제 303호 임차인·점유자가 누구인지 확인하고, 다른 호실의 전입자와 분리해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않은 사람들의 계약서, 점유, 보증금 지급, 전입 및 확정일자를 확인해야 합니다. 추정 인수액 143,000,000원을 총부담 상한으로 사용해서는 안 됩니다.
- 김아란 임차권등기 확인. 보증금 63,000,000원의 배당순위, 실제 지급 가능액, 미배당 시 인수 여부와 임차권등기 말소 조건을 확인해야 합니다.
- 배당요구 검증. 장세영·손동식·한종우·오은지·허재명·안동현·김아란의 배당요구서 및 배당요구 종기를 대조해야 합니다.
- 채권자 배당 재계산. 신청채권 관련 청구액 3,709,159,214원과 공동담보권의 관계를 확인하고, 소유자 잔여금 15,160,000원이 표시되는 시뮬레이션을 실제 배당순위에 맞춰 재계산해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 임대의무기간과 등록 상태, 매각 후 의무 처리 여부를 관할기관 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준으로 시세 검증. 현재 회차는 최소매각가 80,000,000원만 보지 말고 인수 추정액을 합한 223,000,000원을 검토 기준으로 삼아야 합니다. 취득 부대비용과 추가 미상 채무는 별도입니다.
- 관리비·명도 확인. 공용부분 미납관리비, 실제 점유자, 명도 협의 및 필요한 법적 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약서와 배당요구 관련 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,000만원짜리 물건”이 아니다
부산 다사랑빌 303호의 핵심 위험은 표면적인 최저매각가가 아니라 매수인에게 남을 수 있는 임차보증금과 아직 확정되지 않은 권리순위입니다. 현재 시뮬레이션은 인수액 143,000,000원, 실질취득액 223,000,000원을 가리킵니다. 하지만 52명 가운데 실제 본건 임차인이 누구인지, 2018년 근저당권이 유효한지, 김아란의 임차권등기가 어떻게 배당·소멸되는지에 따라 최종 부담이 달라질 수 있습니다.
유찰되어 최저가가 64,000,000원 또는 51,200,000원까지 낮아진다고 해도 실질취득액은 시뮬레이션상 여전히 207,552,000원 또는 207,321,600원입니다. 낙찰가가 싸 보인다고 실제 취득이 저렴해지는 것은 아닙니다.
결론은 입찰 보류 및 권리관계 원본 확인 우선. 말소기준권리, 303호 실제 임차인, 인수보증금, 배당순위와 최근 비교 시세가 정리된 뒤에야 합리적인 입찰 상한을 판단할 수 있습니다.
