부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동에 위치한 다사랑빌 10층 1001호의 임의경매 사건입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 93,000,000원입니다. 외형상 진입가격은 낮아 보일 수 있지만, 이 물건의 핵심은 매각가격보다 임차권과 보증금 인수 가능성에 있습니다. 등기부에는 장세영의 보증금 70,000,000원짜리 주택임차권이 기재되어 있고, 배당 추정에는 별도 임차인들의 보증금 143,000,000원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
문제는 임차인의 권리가 실제로 어느 호실에 귀속되는지, 선순위 담보권이 어떤 상태인지가 명확하게 정리되어 있지 않다는 점입니다. 현황조사 명단에는 52명이 등장하지만, 그중 1001호 전유부분 전체에 대한 임차권등기가 명시된 사람은 장세영입니다. 나머지 51명은 점유 부분이 확인되지 않습니다. 따라서 건물 전체의 전입자를 1001호의 실제 임차인으로 일괄 간주하거나 모든 보증금을 합산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 10층 1001호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 13층 · 2018년 11월 사용승인 |
| 건물 구성 | 오피스텔 43개호 · 공동주택 19세대 |
| 소유자 | 김본선·윤종대·윤희찬 (각 지분 3분의 1) |
| 소유권 이전 | 2019.03.15 · 매매 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 | 93,000,000원 |
| 최저매각가 | 93,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구액 | 3,709,159,214원 |
| 등기부 발행일 | 2026.10.21 |
| 점유·임대관계 | 임차권등기 존재 · 추가 전입자의 실제 호실 및 점유관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 먼저 담보권 확인
경매개시결정일인 2024.05.27이 말소기준으로 산출되어 있지만, 2018년 근저당권의 실제 효력과 말소·이전 관계를 확정하기 전에는 임차인들의 선후순위를 단정할 수 없습니다.
장세영의 주택임차권등기는 2023.12.04 접수되었습니다. 임대차계약일은 2021.08.14, 점유개시일은 2021.11.26, 주민등록일은 2021.12.06, 확정일자는 2021.10.06이며, 보증금은 70,000,000원입니다.
장세영은 확정일자와 배당요구가 확인되는 임차권자로서 우선변제 가능성이 있습니다. 다만 우선변제 순위는 앞선 담보권 및 법정 우선채권과의 관계에 따라 결정됩니다. 배당받지 못한 보증금의 인수 여부 역시 임차권의 대항력과 선순위 권리관계를 대조해 최종 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 1001호 관련성과 보증금 구분
현황조사 및 문건접수에 나타나는 전입 관련 명단은 총 52명입니다. 이 중 1001호 전유부분 전체에 대한 임차권이 명시된 장세영을 제외한 51명은 점유 호실이 미상입니다. 보증금이나 확정일자가 미상인 사람을 대항력 있는 임차인으로 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장세영 1001호 임차권등기 |
2021.12.06 | 70,000,000원 | 등기·대항력 검토 | 확정·배당요구 | 없음 |
| 이다은 호실 미상 |
2021.01.14 | 68,000,000원 | 가능·미상 | 미확인 | 없음 |
| 윤수진 호실 미상 |
2018.12.21 | 65,000,000원 | 가능·미상 | 미확인 | 없음 |
| 김영수 호실 미상 · 월세 490,000원 |
2022.09.19 | 5,000,000원 | 가능·미상 | 미확인 | 없음 |
| 윤성민 호실 미상 · 월세 500,000원 |
2023.05.10 | 5,000,000원 | 가능·미상 | 미확인 | 없음 |
대항력 가능·미상은 전입일만으로 권리를 확정할 수 없다는 의미입니다. 임차권의 실제 점유 호실, 보증금, 선순위 담보권 및 배당관계를 확인해야 합니다.
배당 추정은 이 금액 전부를 매수인 인수로 계산하지만, 네 사람 모두 점유 호실이 미상입니다. 따라서 이는 확정된 1001호 인수채무가 아니라 호실 귀속과 법적 대항력이 모두 성립한다고 가정한 위험 시나리오입니다.
나머지 전입조사 명단 47명 펼쳐보기
아래 사람들은 1001호 점유 여부가 확인되지 않았습니다. 전입 사실만으로 이 사건의 실제 임차인이라고 단정하지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 점유 호실 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|
전입조사 명단 중 한종우·허재명·안동현·손동식·오은지는 배당요구 관련 접수 이력이 있습니다. 그러나 이들의 점유 호실과 보증금은 확인되지 않습니다. 장세영을 포함하여 실제 1001호 임차인 수와 매수인 인수금액은 추가 대조가 필요합니다.
③ 실질취득액 — 낙찰가 외에 무엇을 떠안는가
대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 경우, 실질취득 부담은 낙찰가와 인수보증금을 합산해서 판단해야 합니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰가 하락분만큼 인수가 증가하는 구조라면, 유찰되더라도 실질취득액이 보증금 수준에서 사실상 고정될 수 있습니다.
본건의 경우 인수액 추정에 포함된 네 명의 호실이 미확인이고, 배당순위도 확정되지 않았으므로 이 구조가 실제로 성립한다고 단정할 수 없습니다. 다만 제공된 회차별 추정치를 그대로 적용하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 93,000,000원 | 143,000,000원 | 236,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 74,400,000원 | 143,000,000원 | 217,400,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 59,520,000원 | 154,951,360원 | 214,471,360원 |
특히 2회 유찰 시 인수 추정액 154,951,360원은 이름과 금액이 확인된 네 사람의 보증금 합계 143,000,000원보다 큽니다. 이 차액의 법적 귀속과 산정 근거를 확인하기 전에는 확정 인수액으로 사용할 수 없습니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 낮다고 저렴한 물건은 아니다
다사랑빌의 건축물 정보와 2019년 소유권 이전 거래가액은 확인되지만, 본건 1001호와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 또한 단지의 면적 비교 정보는 본건과 일치하는 것으로 확인되지 않았습니다.
| 감정가 | 93,000,000원 |
|---|---|
| 신건 최저매각가 | 93,000,000원 |
| 과거 소유권 이전 거래가 | 100,000,000원 (2019년 매매) |
| 최근 동일 조건 실거래 | 비교 가능한 가격 확인 필요 |
| 최근 가격 추세 | 판단 보류 |
| 인수 반영 실질취득 | 236,000,000원 (조건부 추정) |
⑤ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,074,000원 |
| 1. 장세영 보증금(우선변제 가정) | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 이다은 보증금(인수 가정) | 68,000,000원 | 0원 |
| 3. 윤수진 보증금(인수 가정) | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 김영수 보증금(인수 가정) | 5,000,000원 | 0원 |
| 5. 윤성민 보증금(인수 가정) | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(모형상) | — | 20,926,000원 |
위 표는 제공된 예상배당 산식의 결과입니다. 장세영의 보증금 전액 배당, 다른 임차인의 전액 인수, 소유자 잔여 교부를 확정하는 법원 배당표가 아닙니다. 선순위 담보권·당해세·최우선변제와 실제 호실 귀속에 따라 결과가 달라집니다.
공동담보 관계 및 실제 배당순위가 반영되었는지 확인되지 않은 상태이므로, 채권자에게 배당하지 않으면서 소유자에게 잔여금을 지급한다는 결과를 그대로 신뢰해서는 안 됩니다. 법원의 배당순위와 채권신고 내역을 기준으로 재검산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연제초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산 도시철도 1호선 연산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 위생설비·개별난방·옥내소화전·승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 각각 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 장방형 토지이며, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용되고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 해당합니다.
- 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 공동주택 19세대와 오피스텔 43개호가 혼합된 건물입니다. 본건과 직접 비교 가능한 최근 거래가격이 없어 실제 매각 가능 가격과 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1001호 실제 점유자 확인. 임차권등기자인 장세영의 실제 점유·퇴거 여부와 현황조사 명단 중 본건에 해당하는 사람을 구분해야 합니다.
- 임차인별 호실 대조. 이다은·윤수진·김영수·윤성민의 보증금이 실제 1001호에 관한 것인지 확인하기 전에는 143,000,000원을 확정 인수액으로 취급하지 않아야 합니다.
- 근저당권 말소·이전 내역 확인. 2018.11.30 근저당권과 2026.01.30 권리이전의 관계, 공동담보목록 및 정확한 말소기준을 원본 등기로 검증해야 합니다.
- 장세영 임차권 검토. 보증금 70,000,000원, 확정일자, 배당요구, 배당 가능액 및 미배당금 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 추정 재검산. 신청채권액 3,709,159,214원과 신청인 배당 0원, 소유자 잔여 20,926,000원이 동시에 나타나는 이유를 검증해야 합니다.
- 실질취득액 기준 가격판단. 인수 위험이 확인된다면 최저매각가에 실제 인수액을 더한 총부담으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차인 명도 및 보증금 반환. 확인된 점유자와 대항력 여부에 따라 인도명령, 명도소송 및 보증금 반환 문제가 달라질 수 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 승계 가능 부분과 당해세·최우선변제 등 우선채권을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 최종 대조. 인수되는 권리, 임차인의 배당요구 여부, 매각조건 변경 및 특별매각조건을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “9,300만원짜리 물건”으로 판단하면 안 된다
이 사건의 핵심은 신건 최저매각가 93,000,000원이 아닙니다. 1001호에 연결되는 임차권의 실제 인수 범위와 선순위 담보권의 법적 상태입니다. 장세영의 보증금 70,000,000원에 관한 임차권등기가 존재하고, 별도 배당 산식은 143,000,000원을 매수인 인수액으로 계산합니다.
그러나 143,000,000원 인수 추정에 포함된 네 명의 점유 호실은 미상입니다. 동시에 2018년 근저당권의 말소·이전 관계와 배당 추정의 일관성도 확인되지 않았습니다. 따라서 236,000,000원은 확정 취득비용이 아니라 검증이 필요한 조건부 위험 시나리오입니다.
최근 실거래 시세도 직접 비교할 수 없는 상황에서 저렴한 낙찰이라고 평가할 근거가 없습니다. 유찰되어 최저가가 내려가더라도 인수 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
최종 판단: 권리관계와 실제 인수액이 확인될 때까지 입찰 보류. 이 물건의 승부처는 단순히 낙찰가격을 낮추는 것이 아니라, 누구의 보증금이 실제 1001호에 귀속되고, 그중 얼마가 법적으로 매수인에게 승계되는지를 확정하는 데 있습니다.
