부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 7층 702호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 표시되어 있습니다. 감정평가상 건물 전체는 오피스텔과 다세대주택이 혼합된 구조이므로 해당 호실의 정확한 공부상 용도와 이용상태를 별도로 확인해야 합니다. 최초 감정가는 78,000,000원, 유찰 없는 신건의 최저매각가도 동일합니다.
이 물건에서 가장 중요한 것은 감정가가 아닙니다. 매수인이 떠안을 수 있는 임차보증금과 선순위 권리의 확정 여부입니다. 현재 배당 시뮬레이션에는 이다은·윤수진·김영수·윤성민의 보증금 합계 143,000,000원이 전액 인수되는 것으로 반영되어 있습니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 조사 대상자가 다수 존재합니다. 그러나 이들이 모두 702호의 임차인이라는 근거는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 7층 702호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 13층 건물 · 2018년 11월 사용승인 |
| 건물 구성 | 오피스텔 43개호 · 공동주택 19세대가 혼합된 건물 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 지분 3분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 근저당권과 경매개시결정의 관계
등기에는 2018.11.30 설정된 남부산농업협동조합 근저당권이 나타납니다. 채권최고액은 4,320,000,000원이며, 공동담보목록 제2018-331호가 기재되어 있습니다. 이 금액은 공동담보 관련 채권최고액으로, 702호만의 채무라고 볼 수 없습니다.
특히 2018년 근저당권에는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시된 사항이 있는 반면, 2026.01.30에는 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 기록이 함께 나타납니다. 또한 경매개시결정일인 2024.05.27이 말소기준으로 제시되어 있어 기록 간 정합성 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성과 미확정 점유
현황조사 등에 등장하는 명단은 52명입니다. 이 중 보증금이 확인되는 사람은 4명이며, 확인된 보증금 합계는 143,000,000원입니다. 나머지 48명은 보증금 액수를 확인할 수 없습니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없지만, 실제 임차인인지와 702호에 해당하는지는 별도로 확정해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 / 우선변제 / 배당요구 |
|---|
대항력 표시는 전입일을 중심으로 한 잠정 검토이며, 실제 점유·주택 인도·점유 호실·선순위 근저당권의 유효성에 따라 달라집니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권을 인정한 것이 아닙니다.
- 이다은: 68,000,000원
- 윤수진: 65,000,000원
- 김영수: 5,000,000원 · 월세 490,000원
- 윤성민: 5,000,000원 · 월세 500,000원
③ 실질취득액 — 최저가보다 인수액이 중요하다
현재 제시된 시뮬레이션은 확인된 보증금 143,000,000원을 모든 회차에서 매수인이 전액 인수한다고 가정합니다. 이 가정 아래에서는 유찰로 최저가가 낮아지더라도 실질취득액은 낙찰가만큼만 감소합니다. 임차보증금에 관한 실제 인수 의무가 확정되기 전까지는 아래 수치를 조건부 위험 시나리오로 보아야 합니다.
| 회차 | 가정 낙찰가 | 인수 가정 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 78,000,000원 | 143,000,000원 | 221,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 62,400,000원 | 143,000,000원 | 205,400,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 49,920,000원 | 143,000,000원 | 192,920,000원 |
실질취득액 = 가정 낙찰가 + 시뮬레이션상 인수액입니다. 취득세·명도비·관리비 등은 별도이며, 보증금 미상 임차인과 702호 귀속 여부는 반영되지 않았습니다. 실제 권리관계에 따라 인수액은 크게 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
아래는 제시된 배당 시뮬레이션을 그대로 반영한 참고 계산입니다. 실제 배당표로 확정된 금액은 아닙니다. 특히 근저당권자의 배당과 신청채권의 충족 여부가 계산에 반영되지 않아, 소유자 잔여액을 실제 교부액으로 해석해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,804,000원 |
| 임차인 이다은 (인수 가정) | 68,000,000원 | 0원 |
| 임차인 윤수진 (인수 가정) | 65,000,000원 | 0원 |
| 임차인 김영수 (인수 가정) | 5,000,000원 | 0원 |
| 임차인 윤성민 (인수 가정) | 5,000,000원 | 0원 |
| 신청채권 · 남부산농업협동조합 | 3,709,159,214원 | 0원* |
| 시뮬레이션상 잔여 | - | 76,196,000원* |
* 신청채권 배당 0원과 잔여 76,196,000원은 제공된 계산 결과입니다. 근저당권 및 다른 우선배당 채권이 실질적으로 반영된 최종 배당 결과가 아닙니다. 집행비용도 추정액이며, 당해세·최우선변제 등으로 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 시세·입지·환금성 검토
실질적인 가격 메리트를 판단하려면 702호와 동일한 용도·면적·이용상태의 최근 거래가 필요합니다. 현재는 해당 호실과 직접 비교할 수 있는 실거래가격이 확인되지 않으므로, 최저가 78,000,000원 또는 인수 가정 실질취득액 221,000,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산 지하철 1호선 연산역이 있습니다. 감정상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물입니다. 위생설비·개별난방설비·옥내소화전·승강기설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 3,510,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 오피스텔과 공동주택이 혼합된 건물이며 경매상 물건 용도는 근린시설로 표시됩니다. 702호의 용도·면적과 최근 동일 조건 거래를 확인해야 매각 가능성과 적정 가격을 판단할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 702호 임차인 특정. 조사명단 52명 중 실제 702호에 점유권 또는 임차권을 가진 사람을 확인해야 합니다. 다른 호실 임차인의 보증금을 702호 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
- 말소기준권리 검증. 2018년 근저당권의 말소 표시와 2026년 이전등기 사이의 관계를 등기 원본과 공동담보목록으로 확인해야 합니다.
- 보증금 원본 대조. 임대차계약서, 확정일자 부여현황, 전입세대확인서, 실제 점유관계 및 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 인수액 재계산. 각 임차인의 우선순위와 예상 배당액을 확인한 뒤 미배당 보증금만 매수인 인수액에 반영해야 합니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2018-331호와 관련 경매사건의 배당관계를 확인해야 합니다.
- 건물 용도 확인. 702호의 건축물대장상 용도, 감정평가상 구분, 실제 사용상태를 일치시켜야 합니다.
- 시세 확인. 같은 용도·면적의 최근 실거래와 임대수익을 확인한 뒤 실질취득액 기준으로 입찰가격을 판단해야 합니다.
- 관리비·명도. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 금액과 실제 점유자의 명도 가능성을 사전에 확인해야 합니다.
- 매각기일 재확인. 2026.11.03 기일의 진행 여부, 변경·취하·정지 및 매각조건 변경을 법원 공고에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,800만원에 낙찰받아도 7,800만원짜리가 아니다”
이 사건은 신건 최저가만 보면 78,000,000원의 비교적 작은 금액으로 접근할 수 있는 물건처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 143,000,000원의 보증금 인수 시뮬레이션과 다수의 점유·임차관계가 실제 702호에 어느 범위까지 연결되는가입니다.
전액 인수 가정을 적용하면 실질취득액은 신건 221,000,000원, 1회 유찰 시 205,400,000원, 2회 유찰 시 192,920,000원입니다. 이 수치는 시세보다 저렴하다는 근거가 아니며, 임차인별 대항력과 호실 귀속 여부도 아직 확정되지 않았습니다.
여기에 선순위 근저당권의 유효성과 이전등기, 공동담보 배당, 민간임대주택 등기까지 확인해야 합니다. 따라서 현재 단계의 결론은 권리관계 확정 전 입찰 보류입니다. 낙찰가보다 중요한 것은 실제 인수액이고, 그보다 먼저 필요한 것은 정확한 702호 권리관계의 특정입니다.
