부산지방법원 2024타경56674. 연제구 연산동 다사랑빌 7층 704호의 임의경매입니다. 신건 감정가와 최저매각가는 모두 70,000,000원입니다. 그런데 등기부에는 권태훈의 60,000,000원 주택임차권이 기재되어 있고, 현황조사에는 다수의 전입자가 확인됩니다. 예상배당 계산은 이다은·윤수진·김영수·윤성민의 보증금 합계 143,000,000원을 매수인 인수액으로 처리하고 있습니다.
다만 인수액 143,000,000원이 이 704호에 확정적으로 귀속된다는 뜻은 아닙니다. 해당 네 사람의 점유 부분은 확인되지 않았습니다. 다사랑빌은 여러 호실로 구성된 건물이며, 조사된 다수의 전입자를 곧바로 704호 임차인으로 단정할 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서는 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 7층 704호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 근린시설 표기 · 집합건물 (감정상 오피스텔·다세대주택 복합 건물) |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1 지분) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 소유권이전 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 주요 임차권 | 권태훈 · 임차보증금 60,000,000원 · 2023.11.30 임차권등기 |
| 잠정 인수 추정 | 143,000,000원 (호실 귀속 및 실제 인수 여부 미확정) |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재검증이 필요하다
현재 분석에 사용된 말소기준은 2024.05.27 임의경매개시결정입니다. 그런데 등기에는 2018.11.30 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 4,320,000,000원 근저당권도 나타납니다. 이 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있으면서, 동시에 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 내역도 존재합니다.
또한 2022.12.07에는 민간임대주택등기가 이루어져 있습니다. 704호의 실제 임대차 현황과 관련 의무·승계 사항도 함께 살펴봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 전입자와 실제 704호 임차인을 구분해야 한다
확인된 명의는 총 53명이며, 보증기관의 대위변제·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 그러나 704호에 해당한다는 사실이 구체적으로 확인되는 임차권은 권태훈 1명입니다. 나머지 52명은 점유 호실이 특정되지 않았으므로 704호의 실제 임차인 수와 보증금 총액을 확정할 수 없습니다.
계약일 및 확정일자: 2021.06.28
전입·점유개시: 2021.07.27
임차권등기: 2023.11.30
임차권 범위: 건물 전유부분 전부
임차권등기와 확정일자·배당요구 사실이 확인됩니다. 제시된 배당표에는 보증금 60,000,000원 전액 배당이 예상되어 있지만, 실제 배당 여부와 미배당분 인수 가능성은 선순위 권리 및 배당순위 확인 결과에 따라 달라집니다.
| 성명 / 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
호실 미상자는 전입일만으로 대항력이 확정되지 않습니다. 실제 임대차계약·점유·주민등록의 호실 일치 여부와 선순위 권리관계를 확인해야 합니다. 표의 우선변제 미확인은 우선변제권이 없다는 확정 판단이 아닙니다.
③ 실질취득 분석 — 유찰해도 인수금은 사라지지 않는다
배당 계산에 반영된 143,000,000원 인수 가정을 기준으로 하면, 신건의 실질취득 부담은 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 가정 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 70,000,000원 | 143,000,000원 | 213,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 | 56,000,000원 | 148,408,000원 | 204,408,000원 |
| 2회 유찰 가정 | 44,800,000원 | 159,406,400원 | 204,206,400원 |
회차별 가정에서는 최저매각가가 하락해도 인수 추정액이 증가합니다. 대항력 있는 임차인이 배당받지 못한 보증금을 매수인이 인수한다면, 낙찰가 하락분이 인수 부담 증가로 상쇄될 수 있기 때문입니다.
특히 특정 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당액을 매수인이 전액 인수하는 구조에서는 낙찰가 + 미배당 인수액이 그 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 최저가만 낮아졌다는 이유로 경제성이 개선됐다고 볼 수 없습니다.
다만 위 계산은 어디까지나 제시된 배당 시나리오의 잠정 결과입니다. 143,000,000원의 704호 귀속 자체가 미확정이고, 다른 권리의 배당순위도 추가 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,660,000원 |
| 1. 권태훈 임차보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 이다은 · 잠정 인수 | 68,000,000원 | 0원 |
| 윤수진 · 잠정 인수 | 65,000,000원 | 0원 |
| 김영수 · 잠정 인수 | 5,000,000원 | 0원 |
| 윤성민 · 잠정 인수 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(계산상) | — | 8,340,000원 |
위 표는 제공된 배당 가정의 재현이며 확정 배당표가 아닙니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 청구액 3,709,159,214원의 신청채권자에게 배당액이 0원으로 계산되면서 소유자 잔여금이 발생하는 구조이므로, 공동담보·근저당권 효력·실제 배당순위 확인 전에는 소유자 교부액을 확정적인 금액으로 보아서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 북서측 인근. 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 연산역이 위치합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 구성. 다사랑빌은 1개동으로, 오피스텔 43개호와 공동주택 19세대로 구성됩니다. 2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다.
- 설비. 위생설비, 개별난방, 옥내소화전, 승강기 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 건물 북동측과 북서측에 폭 약 6m의 포장도로가 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 해당합니다. 공시지가는 3,510,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 704호의 개별 용도는 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 704호의 직접 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 환금성과 적정 매입가격을 단정하기 어렵습니다. 권리 부담과 실제 용도가 매수층에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 704호 임차인 확정. 전입자별 점유 호실과 계약 내용을 대조하고, 704호 실제 임차인 및 점유자를 특정해야 합니다.
- 권태훈 임차권등기. 보증금 60,000,000원의 우선변제순위, 배당 가능액, 미배당액 인수 여부와 임차권등기 말소 조건을 확인해야 합니다.
- 2018년 근저당권. 남부산농업협동조합의 근저당권 말소 여부와 2026년 권리이전 등기의 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당표 검증. 신청채권자 청구액 3,709,159,214원과 예상배당 0원, 계산상 소유자 잔여 8,340,000원의 관계를 공동담보 현황과 함께 확인해야 합니다.
- 인수 추정액 검증. 143,000,000원의 해당 호실 귀속 여부와 미배당 인수 가능성을 확인하기 전에는 실질취득액 213,000,000원을 확정값으로 사용하지 않아야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설이라는 사건 표기와 복합용도 건물의 감정상 이용상태를 대조하여 704호의 공부상 용도를 특정해야 합니다.
- 입찰 전 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 7,000만원은 취득비용의 전부가 아니다”
이 사건의 핵심은 저렴해 보이는 낙찰가가 아니라 실제로 인수할 권리와 보증금의 범위입니다. 신건 최저가는 70,000,000원이지만, 배당 계산상 143,000,000원의 인수가 반영되면 실질취득 부담은 213,000,000원이 됩니다. 유찰 시에도 인수금이 증가하여 총 부담이 크게 줄지 않는 것으로 가정되어 있습니다.
그러나 이 추정 보증금이 704호에 귀속되는지는 확정되지 않았습니다. 게다가 등기된 권태훈의 60,000,000원 임차보증금과 2018년 근저당권의 현재 효력·순위도 검증해야 합니다. 비교 가능한 시세가 확인되지 않는 상황에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
