부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 13층 1304호에 대한 임의경매입니다. 건물은 2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조의 13층 집합건물로, 오피스텔 43개호와 공동주택 19세대가 함께 구성되어 있습니다. 본건의 용도는 다세대주택입니다.
소유자는 김본선·윤종대·윤희찬의 공동소유이며, 각 지분은 3분의 1입니다. 2019년 3월 15일 소유권이전등기 당시 거래가액은 198,000,000원으로 기록되어 있습니다. 이는 과거 취득거래 금액으로, 현재 시세라고 볼 수는 없습니다.
이 물건의 가장 큰 특징은 한 호실의 경매분석에 여러 임차인 명의가 함께 조회된다는 점입니다. 임차인 명의는 52명이지만, 이 중 개별 1304호와 직접 연결되는 권리관계는 김도관의 임차권등기입니다. 나머지 51명의 해당 호실 점유 및 보증금 관계는 별도 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 13층 1304호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 구성 | 지상 13층 · 오피스텔 43개호 및 공동주택 19세대 |
| 사용승인 | 2018년 11월 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1 지분) |
| 과거 거래가액 | 198,000,000원 (2019.03.15 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 81,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.10.21 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리부터 다시 확인해야 한다
계산상 말소기준권리는 2024년 5월 27일 임의경매개시결정으로 표시되어 있습니다. 그러나 이보다 앞선 2018년 11월 30일 남부산농업협동조합 근저당권이 존재합니다. 채권최고액은 4,320,000,000원이며 공동담보목록 제2018-331호가 기재되어 있습니다.
해당 근저당에는 등기부상 이미 말소된 권리라는 표시가 붙어 있지만, 동시에 2026년 1월 30일 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권이전도 기록되어 있습니다. 이 두 사항을 동시에 확정된 권리상태로 받아들이기는 어렵습니다.
민간임대주택등기는 2022년 12월 7일 접수되어 있습니다. 2019년 2월 19일 민간임대주택 등록에 관한 사항으로, 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 내용이 기재되어 있습니다. 매각 이후의 등록상 의무나 제한에 대해서도 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 1304호 특정 임차권과 광범위한 전입조회
임차인 명의로 조회되는 사람은 총 52명이며, 보증기관의 대위·승계신고자로 분류된 명의는 없습니다. 다만 52명 모두가 1304호의 실제 임차인이라고 확인된 것은 아닙니다. 김도관은 1304호 임차권등기로 개별 호실이 특정되고, 나머지 51명은 점유 호실이 확인되지 않아 본건과의 직접 관련성을 구분해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김도관 1304호 임차권등기 |
2020.01.28 | 70,000,000원 | 판정 확인 | 순위 확인 확정일자 2019.12.19 |
없음 |
| 이다은 호실 미확인 |
2021.01.14 | 68,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤수진 호실 미확인 |
2018.12.21 | 65,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김영수 월세 490,000원 · 호실 미확인 |
2022.09.19 | 5,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤성민 월세 500,000원 · 호실 미확인 |
2023.05.10 | 5,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
대항력 표시는 전입일만으로 확정한 법적 판정이 아닙니다. 점유, 주택 인도, 유효한 선순위 권리, 배당 여부를 종합하여 판단해야 합니다. 우선변제 또한 확정일자와 배당요구 등 요건 및 순위 확인이 필요합니다.
추가 전입조회 명의 — 1304호 귀속 여부 확인 대상
아래 47명은 보증금이 특정된 앞의 4명과 김도관을 제외한 전입조회 명의입니다. 전입일은 기록되어 있지만 해당 호실, 실제 점유, 보증금 및 확정일자는 확인이 필요합니다. 따라서 전입기록이 경매개시일보다 앞선다는 이유만으로 대항력 있는 1304호 임차인이라고 단정하지 않습니다.
추가 전입조회 47명 전체 명단과 권리 상태 보기
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
이 명단 중 한종우·허재명·안동현·손동식·장세영·오은지 등은 배당요구 접수일도 기록되어 있습니다. 그러나 배당요구 사실만으로 보증금이나 우선순위가 확정되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)
현재 배당 추정은 집행비용을 제외한 대부분의 금액을 소유자 잔여로 표시하고, 임차인에 대한 배당은 0원으로 계산합니다. 그러나 신청채권자의 청구액과 선순위 권리관계가 존재하는 상황에서 이러한 결과를 실제 법원 배당표로 받아들이기는 어렵습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 모형상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,858,000원 |
| 1. 이다은 보증금 | 68,000,000원 | 0원 |
| 2. 윤수진 보증금 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 김영수 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 4. 윤성민 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 5. 김도관 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 신청채권자 · 남부산농업협동조합 | 3,709,159,214원 | 0원 |
| 모형상 소유자 잔여 | — | 79,142,000원 |
| 매수인 인수 추정(별도) | 213,000,000원 | 0원 |
집행비용 1,858,000원과 소유자 잔여 79,142,000원의 합계는 81,000,000원입니다. 이는 제시된 계산모형의 배분으로 실제 배당순위 및 지급 결과가 아닙니다. 당해세·최우선변제 및 선순위 담보권의 실제 배당액도 확인되지 않았습니다.
④ 낙찰가보다 실질취득액이 중요하다
인수형 경매에서는 낙찰가격만으로 취득 부담을 판단할 수 없습니다. 실제 매수인의 비용은 낙찰가와 법적으로 승계되는 미배당 보증금을 합산해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 최저가 | 모형상 인수 | 단순 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 81,000,000원 | 213,000,000원 | 294,000,000원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 64,800,000원 | 213,000,000원 | 277,800,000원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 51,840,000원 | 213,000,000원 | 264,840,000원 |
단순 합계는 각 회차 인수액을 동일한 213,000,000원으로 둔 계산 결과입니다. 실제 배당에 따른 미배당 감소를 반영하지 못하므로 미래 회차의 확정 실질취득액이 아닙니다.
즉 신건 81,000,000원이라는 숫자나, 유찰 후 최저가가 64,800,000원 또는 51,840,000원으로 낮아진다는 사실 자체를 가격 메리트라고 평가할 수 없습니다. 권리 정리 결과에 따라 인수채무가 달라지기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산 도시철도 1호선 연산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 13층 건물입니다. 위생설비·개별난방설비·옥내소화전·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 각각 약 6m 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 장방형입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 해당합니다.
- 토지 지표. 지목은 대지, 토지면적은 269.1㎡이며 공시지가 단가는 3,510,000원/㎡입니다. 이는 집합건물 전체 부지에 관한 수치로, 개별 호실의 대지지분이나 가치와 동일하지 않습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시가 없습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 공동주택 19세대의 소규모 주거시설이며 오피스텔과 함께 구성되어 있습니다. 현재 거래량·거래가격이 확인되지 않아 신속한 재매각 가능성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2018년 근저당의 최종 상태. 남부산농업협동조합 근저당권의 말소 경위와 농업협동조합자산관리회사로의 2026년 권리이전 효력을 확인해야 합니다. 여기서 말소기준과 임차인 대항력 판정이 달라집니다.
- 1304호 실제 임차인 특정. 등기된 김도관 외에 해당 호실의 점유자, 전입자 및 임대차계약 당사자가 누구인지 확인해야 합니다. 여러 호실의 전입 내역이 혼재되어 있을 가능성을 배제하지 말아야 합니다.
- 김도관 임차권등기. 보증금 70,000,000원, 확정일자 2019.12.19, 점유·전입 2020.01.28을 기준으로 법적 순위와 실제 배당요구 및 미배당액을 확인해야 합니다.
- 기타 4명 보증금. 이다은·윤수진·김영수·윤성민의 보증금 합계 143,000,000원이 본건 1304호에 귀속되는지 먼저 확인해야 합니다. 호실이 다르면 본건 매수인 인수채무로 합산해서는 안 됩니다.
- 추가 전입조회 확인. 나머지 47명의 호실 귀속, 실제 점유 및 임대차 관계를 검증해야 합니다. 전입일만으로 대항력을 확정하지 않습니다.
- 배당표 재작성. 신청채권 3,709,159,214원, 공동담보 근저당과 임차권의 배당순위가 현재 계산모형에 충분히 반영되지 않았습니다. 실제 배당가능액과 소유자 잔여의 타당성을 재검토해야 합니다.
- 민간임대주택 등록관계. 임대의무기간, 등록 말소 여부, 매수인에게 영향을 미칠 수 있는 잔존 의무를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 1304호와 같은 용도의 최근 실거래를 확인하고, 확정된 실질취득액을 해당 거래가격과 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 말아야 합니다.
- 명도·공용관리비. 실제 점유자의 인도 가능 여부와 체납 공용관리비 부담을 별도로 조사해야 합니다.
- 입찰 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구 서류 및 공동담보목록을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,100만원에 사는 물건”이라고 볼 수 없다
부산 다사랑빌 1304호는 단순한 신건 경매가 아닙니다. 말소기준권리의 불일치, 1304호에 특정된 임차권등기, 다수 전입명의의 호실 불명확성, 배당모형의 내부 모순이 동시에 존재합니다.
현재 추정표에 따라 보증금 전액 213,000,000원을 인수한다고 가정하면 최저가와의 단순 합계는 294,000,000원이지만, 이 가정 자체를 실제 채무로 확정할 수 없습니다. 배당으로 미회수 보증금이 감소하는 경우 총취득액은 달라지고, 적격 대항력 보증금이 경매대금으로 충당되는 구조에서는 낙찰가 하락이 실질적인 총취득 부담 감소로 이어지지 않을 수도 있습니다.
따라서 이 사건은 가격 메리트에 점수를 줄 수 없으며, 권리관계가 정리되기 전까지 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다. 입찰 판단의 출발점은 8,100만원이라는 최저가가 아니라 1304호의 실제 임차인, 선순위 근저당의 효력, 법적 인수액 그리고 검증 가능한 현시점 시세입니다.
