부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 9층 905호에 관한 임의경매입니다. 건물은 2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물로, 감정평가상 업무시설인 오피스텔과 공동주택인 다세대주택이 혼재합니다. 사건의 물건종류는 근린시설로 표기되어 있어 905호 자체의 공부상 용도와 실제 이용상태를 별도로 대조해야 합니다. 이를 일반 아파트와 동일한 물건으로 취급해서는 안 됩니다.
등기상 소유자는 김본선·윤종대·윤희찬으로 각각 지분 3분의 1을 보유합니다. 2019년 3월 15일 거래가액은 54,000,000원으로 기록되어 있습니다. 2018년에는 남부산농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 4,320,000,000원의 공동담보 근저당이 설정되었고, 경매 신청채권액은 3,709,159,214원입니다. 단, 공동담보의 채권최고액을 해당 905호 한 채의 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 9층 905호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 근린시설 표기 · 감정평가상 오피스텔 및 다세대주택 혼재 건물 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 13층 · 2018.11 사용승인 |
| 소유자 | 김본선·윤종대·윤희찬 (각 3분의 1) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 등기 · 매매원인 2019.02.16 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 79,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 신청채권액 | 3,709,159,214원 |
| 근저당 채권최고액 | 4,320,000,000원 (공동담보목록 제2018-331호) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기증명서 발행 | 2026.10.21 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 충돌한다
왜 중요할까요? 현황조사상 나열된 52명의 전입일은 모두 2018년 11월 30일 이후입니다. 2018년 근저당이 유효한 선순위 담보라면, 전입일이 2024년 경매개시결정보다 이르다는 이유만으로 매수인에게 대항할 수 있다고 판단할 수 없습니다. 반대로 2018년 근저당이 적법하게 소멸하고 2024년 권리가 기준이 된다면, 임차인의 인도·전입·용도 등 대항요건 충족 여부에 따라 인수 위험이 발생할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 52명, 그러나 905호 귀속은 미확정
현황조사에 등장하는 임차 관련 인명은 52명입니다. 보증금이 확인되는 사람은 4명, 금액이 확인되지 않는 사람은 48명입니다. 보증금이 확인된 4명의 합계는 143,000,000원이며, 나머지 48명의 보증금은 산정할 수 없습니다.
중요한 제한이 있습니다. 52명 모두 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 다사랑빌은 다수 호실로 구성된 건물이므로 이 명단을 곧바로 905호의 실제 임차인 52명으로 확정해서는 안 됩니다. 동일 건물의 다른 호실 입주자가 포함되었을 가능성까지 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
대항력 배지는 905호 점유관계 및 실제 선순위 담보 효력 확인 전의 잠정 분류입니다. 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다. 배당요구일은 문건접수가 확인된 경우에만 기재했습니다.
윤수진: 65,000,000원
김영수: 5,000,000원 (월차임 490,000원)
윤성민: 5,000,000원 (월차임 500,000원)
제시된 배당표는 이 4명의 보증금 전액을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 각 임차인의 905호 귀속 여부, 실제 대항력, 우선변제권과 배당 결과가 확정되지 않았으므로 이를 확정 인수채무로 단정할 수 없습니다. 또한 금액이 알려지지 않은 점유자에 따른 추가 인수 위험은 별도로 남아 있습니다.
대항력은 단순히 전입신고일이 경매개시결정보다 빠르다는 사정만으로 완성되지 않습니다. 실제 인도와 주민등록, 임대차 목적물의 일치, 선순위 담보권의 효력 등을 함께 확인해야 합니다. 특히 근린시설로 표기된 이 물건은 공부상 용도와 주거용 사용 여부도 중요합니다. 확정일자가 확인되지 않는다는 사정만으로 우선변제권이 없다고 최종 판단하는 것도 위험합니다.
③ 실질취득 비용 — 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 한다
현재 회차의 최저매각가는 79,000,000원입니다. 그런데 제시된 배당 시뮬레이션이 적용한 임차보증금 인수액은 143,000,000원입니다. 이 가정을 그대로 적용하면 낙찰대금과 인수액을 합한 실질취득액은 222,000,000원입니다.
| 매각 시나리오 | 낙찰가 가정 | 인수 가정 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 79,000,000원 | 143,000,000원 | 222,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 63,200,000원 | 143,000,000원 | 206,200,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 50,560,000원 | 143,000,000원 | 193,560,000원 |
위 합계는 각 회차에서 알려진 보증금 143,000,000원이 전액 인수된다는 시뮬레이션의 가정입니다. 실제 매수인 인수액은 선순위 권리의 존속 여부, 임차인의 대항력 및 우선변제권, 실제 배당액에 따라 달라집니다. 취득세·명도비·미납 관리비 등도 제외되어 있습니다.
④ 시세 비교 — 낮은 최저가를 할인율로 착각하지 말 것
다사랑빌은 감정평가상 오피스텔 43개호와 공동주택 19세대로 구성된 혼합용도 건물입니다. 905호의 실제 용도와 면적이 확인된 동일 조건의 최근 실거래 가격을 확보하지 못한 상태에서는 최저가 79,000,000원이나 실질취득 가정액 222,000,000원이 시세보다 높은지 낮은지 확정할 수 없습니다.
2019년 소유권이전 당시의 등기상 거래가액 54,000,000원은 확인되지만, 이를 현재의 시장가격으로 사용해서는 안 됩니다. 감정가가 현재 시세와 같다는 전제도 성립하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,822,000원 |
| 임차인 이다은 (인수 가정) | 68,000,000원 | 0원 |
| 임차인 윤수진 (인수 가정) | 65,000,000원 | 0원 |
| 임차인 김영수 (인수 가정) | 5,000,000원 | 0원 |
| 임차인 윤성민 (인수 가정) | 5,000,000원 | 0원 |
| 신청채권자 남부산농업협동조합 | 3,709,159,214원 | 0원* |
| 잔여 · 소유자 교부(산식상) | — | 77,178,000원* |
* 채권자 배당 0원과 소유자 잔여 77,178,000원은 제시된 단순 배당 산식상의 수치이며, 법원에서 확정한 실제 배당액이 아닙니다. 근저당권자의 권리와 신청채권이 존재하는 상황에서 채권자 배당 없이 대부분의 매각대금이 소유자에게 교부되는 구조는 별도의 권리·배당 검증이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 부산 연제구 연산동 소재 연제초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 연산역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물 구성. 2018년 11월 사용승인된 13층 건물로 오피스텔 43개호와 공동주택 19세대가 혼재합니다. 위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비 및 승강기설비가 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설로 표기되어 있으나 감정평가에는 오피스텔·다세대주택 이용상태가 함께 기재됩니다. 905호의 정확한 건축물대장상 용도와 실제 임대차 용도를 확인해야 합니다.
- 도로·토지. 북동측 및 북서측 약 6m 포장도로에 접하며, 토지면적은 269.1㎡입니다. 공시지가 정보는 ㎡당 3,510,000원으로 기재됩니다.
- 토지 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 교육환경보호구역에 해당합니다.
- 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 실제 호실별 이용상태 확인은 별개입니다.
- 환금성. 교통 접근성은 고려할 요소이지만 혼합용도 소형 집합건물이고 905호와 일치하는 실거래 비교가 확정되지 않았습니다. 권리분석이 완료되지 않은 상태에서 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재검증. 2018.11.30 근저당의 현재 말소 여부와 2026.01.30 근저당권 이전등기의 효력을 최신 등기사항전부증명서 원본으로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2018-331호에 포함된 부동산, 근저당의 잔존 채권 및 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다.
- 905호 임차인 특정. 현황조사상 52명의 점유 부분이 미상입니다. 실제 905호에 해당하는 임차인의 성명·점유 범위·계약관계를 매각물건명세서, 전입세대 확인 및 현장조사를 통해 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 대조. 알려진 143,000,000원의 보증금뿐 아니라 금액이 불명확한 점유자들의 계약 내용과 확정일자·배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 배당 산식 검증. 신청채권자 배당 0원 및 소유자 잔여 77,178,000원이라는 단순 계산을 실제 배당 전망으로 사용하지 말고, 법원 배당순위를 기준으로 별도 재계산해야 합니다.
- 민간임대주택 확인. 등록 임대주택의 현재 상태와 임대의무기간, 매수인에게 영향을 줄 수 있는 사항을 확인해야 합니다.
- 용도와 명도. 905호의 공부상 용도, 실제 주거 또는 업무용 이용 여부, 점유자와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 실질취득 가격. 시세와 비교할 때 최저가만 사용하지 말고 실제 낙찰가에 확정되는 인수 보증금, 미납 관리비 및 취득 부대비용을 합산해야 합니다.
- 실거래 확인. 905호와 이용상태·면적이 동일한 호실의 최근 12개월 실거래 및 최신 거래를 확보해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 문건 및 건축물대장을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “7,900만원 낙찰”과 “7,900만원 취득”은 다르다
이 물건은 단순히 신건 감정가에 응찰할 것인지, 유찰을 기다릴 것인지 결정하는 사건이 아닙니다. 먼저 2018년 근저당과 2024년 경매개시결정 중 실제 말소기준이 무엇인지, 그리고 현황조사에 등장하는 사람 중 누가 905호의 실제 임차인인지부터 확인해야 합니다.
알려진 임차보증금만 143,000,000원이고, 단순 시뮬레이션에 따른 실질취득액은 222,000,000원입니다. 여기에 보증금 미상 점유자와 불명확한 배당순위 문제까지 있습니다. 반면 최근 실거래에 기초한 적정 시세는 확인되지 않았습니다. 따라서 79,000,000원이라는 최저가 자체를 매입 기회로 판단할 근거가 없습니다.
종합 판단은 입찰 보류입니다. 권리순위, 임차인 귀속 호실, 실제 인수 보증금 및 배당순위가 확인되기 전까지는 입찰가격을 정하는 것 자체가 위험합니다. 확인 결과에 따라 위험 규모가 달라질 수 있으므로 현재는 최저가 할인 여부보다 인수채무가 실제 얼마인지 확정하는 일이 우선입니다.
