부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 6층 604호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표기되어 있지만, 감정평가상 건물 전체는 업무시설인 오피스텔과 공동주택인 다세대주택이 혼재합니다. 따라서 해당 604호의 공부상 용도와 실제 이용상태를 별도로 대조해야 합니다.
2018년 설정된 남부산농업협동조합 근저당의 채권최고액은 4,320,000,000원이며 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 공유자 3명에게 소유권이 이전됐고, 주택임차권등기와 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 2026년에는 기존 근저당권의 농업협동조합자산관리회사 이전도 기록되어 있습니다.
문제는 이 권리의 현재 상태입니다. 2018년 근저당에는 이미 말소된 것으로 표시된 내역이 있는 반면, 같은 근저당권을 대상으로 한 2026년 이전등기가 존재합니다. 경매개시결정일인 2024년 5월 27일을 말소기준으로 본 계산과, 선행하는 2018년 근저당의 효력이 유지되는 경우는 임차인의 대항력과 인수 여부에서 서로 다른 결과를 낳습니다. 따라서 이 리포트의 금액 시나리오와 실제 법률상 인수액은 반드시 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 6층 604호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 사건상 근린시설 표기 · 감정상 오피스텔·다세대주택 혼합 건물 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 13층 · 2018년 11월 사용승인 |
| 건물 구성 | 오피스텔 43개호 · 공동주택 19세대 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 지분 3분의 1) |
| 소유권 이전 | 2019.03.15 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 | 70,000,000원 |
| 최저매각가 | 70,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.07 등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인해야 한다
2018년 근저당은 공동담보목록 제2018-331호와 연결되어 있습니다. 채권최고액 4,320,000,000원을 604호 단독 채무액으로 간주해서는 안 됩니다. 이 사건의 실제 배당순위는 공동담보 관계, 근저당 존속 여부, 확정채권양도 및 개별 임차권의 성립 요건을 함께 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 명단 53명, 실제 604호 관련성 확인이 먼저
임차 관련 명단에는 53명이 기재되어 있으며, 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고자는 확인되지 않습니다. 이 가운데 엄소정은 604호 전유전부에 대한 임차권등기가 있고, 나머지 52명은 점유 부분이 미상입니다. 따라서 이 53명을 모두 604호의 독립적인 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 건물 전체의 여러 호실에 관한 조사 내역이 포함됐는지 확인이 필요합니다.
보증금·확정일자·실제 점유 호수가 확인되지 않은 전입자는 대항력 가능·미상으로 평가합니다. 전입기록만으로 대항력을 확정하지 않으며, 선순위 근저당이 유효할 경우 그보다 늦은 전입은 인수 여부 판단에서 불리하게 작용할 수 있습니다.
| 임차 관련자 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 | 승계 |
|---|
등재 인원 53명 · 대위·보증기관 승계 중복신고 0명. 대항력은 2018년 근저당의 존속 여부와 실제 점유·임대차 성립 관계를 확인해야 최종 판단할 수 있습니다. 우선변제권은 확정일자와 권리순위 등 법정 요건을 기준으로 별도 검토합니다.
배당요구 관련 접수 사실이 확인되는 사람으로는 한종우, 허재명, 안동현, 손동식, 장세영, 오은지 등이 있습니다. 배당요구 사실만으로 최우선변제 또는 우선변제 대상임이 입증되는 것은 아닙니다. 각자의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구의 적법성 및 해당 호실 관련성을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정 · 제시된 시뮬레이션)
다음은 2024년 경매개시결정을 기준으로 임차인의 인수 가능성을 계산한 조건부 배당 시나리오입니다. 선행 근저당의 실제 효력과 각 임차인의 해당 호실 관련성에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 가정상 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,660,000원 | — |
| 1. 임차권자 · 엄소정 | 70,000,000원 | 68,340,000원 | 1,660,000원 |
| 2. 임차 관련자 · 이다은 | 68,000,000원 | 0원 | 68,000,000원 |
| 3. 임차 관련자 · 윤수진 | 65,000,000원 | 0원 | 65,000,000원 |
| 4. 임차 관련자 · 김영수 | 5,000,000원 | 0원 | 5,000,000원 |
| 5. 임차 관련자 · 윤성민 | 5,000,000원 | 0원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 | — |
| 합계 | — | 70,000,000원 | 144,660,000원 |
배당액은 제시된 가정에 따른 추정치입니다. 집행비용 1,660,000원을 공제하고 엄소정에게 68,340,000원을 배당하는 계산입니다. 이다은·윤수진·김영수·윤성민의 보증금은 우선변제 없이 전액 인수되는 것으로 가정했습니다. 당해세, 최우선변제, 실제 배당순위 및 604호 귀속 여부는 확정되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 실질취득액은 거의 고정
| 매각 회차 | 매각가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 70,000,000원 | 144,660,000원 | 214,660,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 56,000,000원 | 158,408,000원 | 214,408,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 44,800,000원 | 169,406,400원 | 214,206,400원 |
이 시나리오는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 늘어나는 구조를 보여줍니다. 엄소정의 보증금 70,000,000원이 배당 후 잔액만큼 승계된다고 가정하고, 별도 보증금 143,000,000원도 모두 인수되는 것으로 계산하기 때문에 매각가가 70,000,000원에서 44,800,000원으로 내려가더라도 실질취득액은 약 214,000,000원 수준에 머뭅니다.
⑤ 민간임대주택등기와 이용상태
이 건물에는 2022.12.07 민간임대주택등기가 있으며, 등록 원인은 2019.02.19 민간임대주택 등록입니다. 등기 내용에는 임대의무기간 중 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수에 관한 사항이 기재되어 있습니다.
해당 등기의 효력과 경매 매수인에게 적용되는 의무, 등록 상태의 존속 여부는 별도 확인이 필요합니다. 또한 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가에서는 오피스텔과 다세대주택이 혼재하는 건물로 설명합니다. 604호가 어느 용도로 등재되어 있는지 확인하지 않고 주거용 아파트나 단순 근린시설로 확정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근으로, 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 연산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물로, 위생설비·개별난방설비·옥내소화전·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 각각 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 해당합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 장방형 토지이며 토지면적은 269.1㎡, 공시지가는 3,510,000원/㎡입니다. 이는 개별 전유부분 면적이 아닙니다.
- 건축 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 오피스텔과 다세대주택이 혼재하는 소규모 복합 건물입니다. 604호의 실제 용도, 면적, 임차관계 및 매수 수요를 확인해야 환금성을 평가할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2018.11.30 근저당의 실제 말소 여부, 2026.01.30 근저당권이전등기 및 공동담보목록을 반드시 확인해야 합니다.
- 604호 임차인 특정. 엄소정 외 점유 부분이 미상인 52명의 명단이 해당 호실과 어떤 관계인지 호별 주민등록 및 현황조사 원본을 통해 확인해야 합니다.
- 임차권등기 검토. 엄소정의 임대차계약일 2021.01.29, 전입일 2021.02.18, 확정일자 2021.01.29와 임차권등기 2023.02.28의 법률상 효력을 선순위 권리와 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 전입자의 대항력은 가능·미상으로 두고, 계약서와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 접수된 배당요구의 적법성, 배당요구 종기 준수 여부, 우선변제권 성립 여부를 개별적으로 검토해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 법적으로 매수인에게 승계되는 임차보증금만 확정한 뒤 낙찰가와 합산해야 합니다. 가정상 인수액 144,660,000원을 확정액으로 취급하지 마세요.
- 용도 대조. 사건상 근린시설 표기와 감정상 오피스텔·다세대 혼재 내용이 604호에서 어떻게 연결되는지 건축물대장 및 등기 원본과 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 등록임대주택 의무 및 경매 매수 후 적용관계를 확인해야 합니다.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실제 전유면적과 용도가 일치하는 최근 실거래를 확보하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
맺으며 — “7,000만원에 낙찰받는다고 7,000만원짜리 물건이 아니다”
부산 다사랑빌 604호의 핵심은 단순한 감정가 할인 여부가 아닙니다. 현재 배당 시나리오는 최저매각가 70,000,000원에 별도 인수 추정액 144,660,000원을 더해 실질취득액 214,660,000원을 제시합니다. 유찰 이후에도 같은 인수 구조가 유지된다면 실질 부담은 크게 줄어들지 않습니다.
하지만 이 금액조차 확정된 법률상 인수액은 아닙니다. 2018년 선순위 근저당의 말소 여부에 관한 기록이 상충하고, 604호와 연결된 것이 확실하지 않은 다수 전입자 명단이 함께 존재합니다. 근저당의 효력과 호실별 임차관계가 정리되면 배당순위 및 인수 판단이 지금과 크게 달라질 수 있습니다.
종합 판단은 D등급. 현재 단계에서는 최저가에 착안해 입찰하기보다, 말소기준권리·임차권등기·실제 점유 호실·법적 인수금액을 먼저 확정해야 합니다. 최근 실거래를 통한 시세 검증도 완료되지 않았습니다. 권리 확정 전 입찰 보류, 실질취득액 재산정 후 판단이 적절합니다.
