부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 8층 803호가 감정가 그대로인 82,000,000원에 경매로 나왔습니다. 감정평가상 다사랑빌은 오피스텔과 다세대주택이 혼재된 건물이며, 경매사건의 용도는 근린시설로 표시돼 있습니다. 803호 자체의 정확한 공부상 용도부터 확인해야 하는 물건입니다.
문제는 금액보다 권리의 복잡성입니다. 등기에는 남부산농업협동조합의 4,320,000,000원 공동담보 근저당권과 이후 채권양도에 따른 근저당권 이전 기재가 등장합니다. 그런데 해당 근저당권은 한편으로 이미 말소된 것으로 표시돼 있어, 경매개시결정을 말소기준으로 판단한 내용과 함께 실제 등기 효력을 대조해야 합니다.
또한 여러 전입자가 확인되지만 호실 정보가 특정되지 않아, 이들이 모두 803호 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 임차인별 보증금·점유 부분·확정일자·배당요구 상태를 연결하지 못한 상황에서 경매 최저가만으로 취득비용이나 투자수익성을 계산하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 8층 803호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 근린시설 표기 집합건물 · 감정평가상 오피스텔·다세대주택 혼재 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 13층 · 2018년 11월 사용승인 |
| 건물 구성 | 오피스텔 43개호 · 공동주택 19세대 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1 공유) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 소유권이전 · 등기상 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 82,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당권과 2024년 경매개시결정
등기상 최초 근저당권 설정일은 2018.11.30입니다. 남부산농업협동조합의 채권최고액은 4,320,000,000원이며 공동담보목록 제2018-331호가 기재돼 있습니다. 이 금액은 공동담보 채권최고액이지 803호에 직접 배당될 금액이나 실제 채무잔액을 의미하지 않습니다.
반면 경매개시결정은 2024.05.27에 등기됐습니다. 경매개시결정을 잠정적인 말소기준으로 잡은 분석이 존재하지만, 최초 근저당권에 대해 이미 말소됐다는 표시와 2026.01.30 근저당권 이전등기가 함께 나타납니다. 따라서 최초 근저당권의 유효성, 말소의 대상과 범위, 이전등기의 법률관계를 확정해야 합니다.
② 임차인 분석 — 명단상 52명, 보증금 귀속 확인이 핵심
임차 관련 명단에는 52명의 개별 명의가 확인됩니다. 이 가운데 보증금이 확인된 사람은 이다은·윤수진·김영수·윤성민이며, 합계 보증금은 143,000,000원입니다. 보증기관의 대위·승계 명의는 확인되지 않아 중복 승계분으로 분류되는 금액은 없습니다.
그러나 각 명의자의 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 따라서 명단상 52명과 실제 803호의 임차인 수는 구분해야 합니다. 현재 803호의 확정 임차인 수, 보증금 총액, 인수액은 확정할 수 없습니다.
| 임차 관련 명의 | 전입일 | 확인된 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 이다은 | 2021.01.14 | 68,000,000원 | 가능·미상 | 미상 |
| 윤수진 | 2018.12.21 | 65,000,000원 | 가능·미상 | 미상 |
| 김영수 | 2022.09.19 | 5,000,000원 | 가능·미상 | 미상 |
| 윤성민 | 2023.05.10 | 5,000,000원 | 가능·미상 | 미상 |
| 확인 금액 합계 | 4명 | 143,000,000원 | 개별 심사 필요 | 미확정 |
김영수의 월차임은 490,000원, 윤성민의 월차임은 500,000원으로 확인됩니다. 확정일자와 실제 배당순위는 확인되지 않았습니다. 위 합계는 금액이 확인된 명의자의 보증금을 단순 합산한 것으로, 803호의 확정 보증금 또는 매수인 인수액이 아닙니다.
이 가정을 실제 인수액으로 확정해서는 안 되며, 나머지 명의자의 미상 보증금까지 존재한다면 부담은 더 달라질 수 있습니다. 반대로 다른 호실의 임차인이라면 803호 매수인 인수액에서 제외해야 합니다.
③ 전체 임차 관련 명단과 배당요구
아래 명단은 전입 확인일 순서와 관계없이 확인된 개별 성명을 모두 표시한 것입니다. 대항력은 전입일만으로 확정하지 않았으며, 우선변제권은 확정일자 등 관련 요건의 확인이 필요합니다. 승계 표시는 모두 없음으로, 보증기관 대위신고에 따른 중복 합산은 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
배당요구일이 기재된 경우만 신고일을 표시했습니다. 신고일이 표시되지 않은 경우는 배당요구 여부를 확정할 수 없다는 뜻입니다. 개별 호실, 실제 점유, 임대차계약 내용과 선순위 권리관계는 별도 확인해야 합니다.
④ 취득부담 시나리오 — 유찰돼도 임차 위험은 자동 소멸하지 않는다
아래 표는 확인된 보증금 143,000,000원 전액이 803호 매수인에게 인수된다는 조건에서 입찰대금과 단순 합산한 것입니다. 각 회차의 매각가격은 경매 시나리오에 표시된 금액을 적용했습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 보증금 전액 인수 가정 | 조건부 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 82,000,000원 | 143,000,000원 | 225,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 | 65,600,000원 | 143,000,000원 | 208,600,000원 |
| 2회 유찰 가정 | 52,480,000원 | 143,000,000원 | 195,480,000원 |
단일 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당되지 않은 나머지를 매수인이 인수하는 구조에서는, 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 여러 명의 보증금을 합산한 사례이므로 그 원리를 보증금 합계 143,000,000원에 일괄 적용할 수 없습니다. 임차인별 보증금, 해당 호실, 배당액, 인수 여부를 각각 확정해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)
| 배당·인수 관련 항목 | 채권액·보증금 | 단순 배당모형상 금액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,876,000원 |
| 임차인 이다은 · 인수 가정 | 68,000,000원 | 0원 |
| 임차인 윤수진 · 인수 가정 | 65,000,000원 | 0원 |
| 임차인 김영수 · 인수 가정 | 5,000,000원 | 0원 |
| 임차인 윤성민 · 인수 가정 | 5,000,000원 | 0원 |
| 신청채권자 · 남부산농업협동조합 | 3,709,159,214원 | 미산정 |
| 모형상 잔여 · 실제 교부 미확정 | — | 80,124,000원 |
집행비용 1,876,000원을 차감한 80,124,000원은 단순 계산상 잔여액입니다. 실제 소유자에게 이 금액이 교부된다는 의미가 아닙니다. 신청채권자의 청구액, 근저당권의 효력, 공동담보 배당, 임차인 우선변제, 당해세 및 최우선변제 등을 확정하지 못한 상태이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 시세·가격 판단 — 실질취득 기준으로 접근
다사랑빌은 2018년 11월 사용승인된 오피스텔·다세대 복합건물입니다. 동일 호실 또는 적정 비교 대상의 최근 실거래가격이 확인되지 않아 82,000,000원이라는 최저가만으로 시세 대비 할인율을 산출할 수 없습니다.
특히 보증금 전액 인수 가정의 실질취득 부담은 225,000,000원입니다. 따라서 가격을 비교한다면 최저매각가 82,000,000원이 아니라, 확정된 낙찰가와 실제 인수보증금을 더한 실질취득비용을 기준으로 해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근. 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 연산역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물 구성. 지상 13층 건물로 오피스텔 43개호와 공동주택 19세대가 함께 구성돼 있습니다. 감정평가상 이용상태가 서로 달라 정확한 호실별 용도 확인이 중요합니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 각각 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역에 해당합니다. 토지는 대체로 평탄한 장방형입니다.
- 설비. 위생설비·개별난방·옥내소화전·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 건물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔과 다세대주택이 혼재해 호실별 이용상태와 매수층이 달라질 수 있습니다. 해당 803호의 최근 거래가격을 확보하지 못했으므로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 2018년 근저당권 원본 확인. 남부산농업협동조합의 4,320,000,000원 공동담보 근저당권이 실제 말소됐는지, 2026년 근저당권 이전등기가 어떤 효력을 가지는지 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재확정. 경매개시결정을 곧바로 확정 말소기준으로 삼지 말고 등기부 전체 순위와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 803호 전입·점유자 특정. 명단상 52명 가운데 실제 803호와 연결되는 임차인만 구별해야 합니다. 다른 호실의 보증금을 이 물건 인수액에 합산해서는 안 됩니다.
- 임대차 원본 확인. 각 임차인의 보증금, 계약기간, 확정일자, 실제 점유, 배당요구, 보증금 반환 여부를 확인해야 합니다.
- 조건부 인수액 검토. 143,000,000원 전액 인수 가정은 확정 결과가 아닙니다. 미상 보증금의 존재 여부까지 확인해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2022.12.07 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 등록현황, 임대의무기간 및 해당 호실과의 관계를 확인해야 합니다.
- 개별 공부 확인. 근린시설 표기와 감정평가상 오피스텔·다세대 이용상태가 일치하는지, 803호의 전유면적과 법적 용도를 확인해야 합니다.
- 미납 관리비·조세. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 및 별도 인수 부담을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 최종 점검. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가명세표 및 법원 문건접수내역의 최신본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 실제 인수하는 권리가 가격을 결정한다”
부산 다사랑빌 803호는 감정가 82,000,000원의 신건이지만, 확인된 보증금만 143,000,000원에 이르고, 임차인별 귀속·대항력과 말소기준권리가 확정되지 않았습니다.
확인된 보증금을 모두 인수하는 조건이라면 실질취득 부담은 225,000,000원입니다. 다만 해당 금액은 위험을 보여주는 조건부 계산일 뿐, 실제 803호의 확정 취득비용은 아닙니다. 반대로 일부 명의자가 다른 호실에 속한다고 확인되면 부담 계산도 달라집니다.
결론은 명확합니다. 지금은 저가 매수 기회를 판단할 단계가 아니라, 실제 매각 목적물과 임대차·담보권 범위를 확정해야 할 단계입니다. 선순위 권리와 803호 관련 임차인의 보증금 인수액을 검증하기 전까지 이 물건을 가격이 저렴한 경매물건으로 평가해서는 안 됩니다.
