부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 404호의 임의경매입니다. 감정가는 6,800만원, 최저매각가도 같은 6,800만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그런데 권리관계는 결코 신건 가격만으로 판단할 수 없는 구조입니다. 등기부에는 근저당권 관련 기록, 민간임대주택등기, 임차권등기가 있고, 임차 관련 현황조사에는 52명의 이름이 등장합니다.
특히 배당 추정에서 4명의 보증금 총 1억 4,300만원을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 여기에 등기된 임차권자 전진아의 보증금 1,000만원은 우선변제 배당 대상으로 표시되어 있습니다. 그러나 해당 명단 전체가 실제로 404호를 점유하거나 임차한 사람인지, 다른 호실의 전입자가 섞여 있는지는 분리 확인이 필요합니다. 서로 다른 호실의 보증금을 한 물건에 무조건 합산해서도 안 되고, 반대로 인수 가능성을 확인하지 않은 채 0원으로 취급해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 4층 404호 (연산동, 다사랑빌) |
| 등기 형태 | 집합건물 |
| 표시 용도 | 근린시설 · 건물 감정요항상 오피스텔 및 다세대주택 혼합 |
| 건물 구성 | 철근콘크리트구조 13층 · 오피스텔 43개호 · 공동주택 19세대 |
| 사용승인 | 2018년 11월 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1 지분) |
| 소유권이전 | 2019.03.15 · 매매가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 68,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 경매 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당과 2024년 경매개시의 충돌
권리분석에서 가장 먼저 짚어야 할 것은 말소기준권리의 정확한 특정입니다. 경매개시결정일인 2024.05.27이 말소기준으로 제시되어 있지만, 등기사항에는 그보다 훨씬 앞선 2018.11.30 근저당권이 존재합니다. 채권최고액은 4,320,000,000원이고, 공동담보목록도 기재되어 있습니다.
이 근저당권은 한편으로는 이미 말소된 권리로 표시되어 있으나, 다른 한편으로는 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사 앞으로 근저당권이전이 기재되어 있습니다. 이러한 기록을 그대로 놓고 보면 선행 근저당권이 실제로 유효한지, 어느 시점에 말소되었는지, 이전등기가 어떤 권리상태를 의미하는지 확인해야 합니다.
또한 2022.12.07에는 민간임대주택등기가 이루어져 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 기재가 있어, 매각 후 행정상 의무나 임대사업자 지위와 관련된 사항도 별도로 검토할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 52인 조사, 실제 404호 귀속은 미확정
현황조사 등에 등장하는 임차 관련 인원은 52인이며, 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 사람은 없습니다. 다만 52인이 모두 404호의 실제 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 다사랑빌은 여러 호실로 구성된 집합건물이므로 각 사람의 계약 목적물과 점유 호실을 구분해야 합니다.
이 가운데 보증금이 특정된 사람은 5인이고, 나머지 47인은 보증금이 확인되지 않습니다. 보증금만으로 임차인의 권리를 확정할 수 없으며, 대항력은 선순위 권리관계와 실제 점유, 주민등록 등 요건을 함께 판단해야 합니다.
| 임차 관련자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이다은 | 2021.01.14 | 68,000,000원 | 가능·미확정 | 미확인 | 없음 |
| 윤수진 | 2018.12.21 | 65,000,000원 | 가능·미확정 | 미확인 | 없음 |
| 김영수 | 2022.09.19 | 5,000,000원 월세 490,000원 |
가능·미확정 | 미확인 | 없음 |
| 윤성민 | 2023.05.10 | 5,000,000원 월세 500,000원 |
가능·미확정 | 미확인 | 없음 |
| 전진아 | 2023.02.28 | 10,000,000원 등기상 차임 186,000원 |
등기·순위확인 | 확정일자·배당요구 | 없음 |
③ 임차권등기 — 전진아 1,000만원의 법적 위치
| 임차권자 | 전진아 |
|---|---|
| 등기 위치 | 을구 제2번 · 주택임차권 |
| 계약일 | 2023.02.26 |
| 전입 / 점유개시 | 2023.02.28 |
| 확정일자 | 2024.04.09 |
| 임차권등기 접수 | 2024.04.15 |
| 보증금 | 10,000,000원 |
| 등기상 차임 | 186,000원 |
| 임차 목적물 | 건물 전유부분의 전부 |
| 배당요구 | 2024.04.15 신고 |
| 권리 판단 | 확정일자 및 배당요구 확인 · 선순위 근저당과 우선순위 대조 필요 |
전진아는 단순 전입 조사자와 달리 등기부에 임차권등기가 있는 사람입니다. 2024.04.09 확정일자를 받았고, 2024.04.15 임차권등기명령에 따른 등기가 접수되었습니다. 배당 추정에서는 1,000만원 전액을 우선변제하는 것으로 처리하고 있습니다.
그러나 우선변제권의 존재와 실제 배당순위는 별개입니다. 2018년 근저당권이 유효한 선순위 권리라면 전진아의 2024년 확정일자가 그 근저당권보다 앞서지는 않습니다. 소액임차인 최우선변제 요건이나 다른 선순위 관계를 고려하지 않고 전액 배당을 확정할 수는 없습니다.
④ 나머지 전입 조사자 — 보증금 미상·권리 미확정
다음은 보증금이 특정되지 않은 47인입니다. 전입 사실이 조사되었다고 해서 모두 법적으로 대항력을 갖춘 임차인이라고 볼 수는 없습니다. 특히 실제 점유 호실과 임대차계약의 존재가 확인되지 않은 상태이므로 모두 대항력 가능·미상으로 분류합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|
대항력 가능·미상은 권리가 확정되었다는 의미가 아닙니다. 배당요구일이 확인된 경우에도 실제 배당자격과 배당액은 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 68,000,000원 가정)
아래는 현재 산출된 배당 추정입니다. 법원의 확정 배당표가 아니며, 선순위 담보권 및 실제 임차인 배당순위가 확정되지 않았다는 중대한 한계가 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,624,000원 |
| 1. 임차인 전진아 우선변제 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 신청채권자 배당(산출상) | 3,709,159,214원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(산출상) | — | 56,376,000원 |
위 68,000,000원 배분은 집행비용 1,624,000원, 전진아 배당 10,000,000원, 소유자 잔여 56,376,000원이라는 현재 산출값을 나타냅니다. 실제 배당순위를 확정한 결과는 아닙니다.
⑥ 매수인 인수액 — 경매가격보다 중요한 숫자
| 인수 추정 대상 | 보증금 | 산출상 인수액 |
|---|---|---|
| 이다은 | 68,000,000원 | 68,000,000원 |
| 윤수진 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 김영수 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 윤성민 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 합계 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
인수액을 전액 반영하는 현재 추정대로라면 낙찰자의 실질취득비용은 68,000,000원 + 143,000,000원 = 211,000,000원입니다. 취득세, 명도비용, 관리비 등 부대비용은 포함하지 않은 금액입니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 매각대금에서 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 하는 경우에는 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어나 실질취득비용이 해당 보증금 근처에 고정될 수 있습니다. 따라서 유찰로 최저가격이 떨어진다는 이유만으로 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다.
다만 이 사건의 143,000,000원은 서로 다른 4명의 보증금을 모두 인수한다고 놓은 합계입니다. 단일 임차인 보증금의 고정 효과와 동일하게 취급할 수 없고, 실제 인수액은 각 임차인의 대항력과 배당 결과, 대상 호실에 따라 다시 계산해야 합니다.
⑦ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 매각가격 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 68,000,000원 | 143,000,000원 | 211,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 54,400,000원 | 143,000,000원 | 197,400,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 43,520,000원 | 143,000,000원 | 186,520,000원 |
현재 산출 시나리오에서는 1회 유찰 후 최저매각가가 54,400,000원으로 내려가더라도 실질취득 추정액은 197,400,000원입니다. 2회 유찰해 최저가가 43,520,000원이 되더라도 186,520,000원으로 계산됩니다.
이는 모든 회차에서 동일한 143,000,000원을 인수한다는 산출 가정에 따른 결과입니다. 실제 대항력 있는 임차인의 미배당액이 낙찰가에 따라 변하는 경우에는 이 표의 추정액도 달라집니다. 유찰에 따른 최저가 하락폭을 실제 취득비용 절감폭과 동일하게 보면 안 됩니다.
⑧ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 연제구 연산동, 연제초등학교 북서측 인근. 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산 도시철도 1호선 연산역이 있습니다. 감정요항상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물입니다. 승강기, 개별난방, 위생설비, 옥내소화전설비 등이 있습니다.
- 도로. 북동측과 북서측에 폭 약 6m 포장도로가 접합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 장방형 토지이며, 토지면적은 269.1㎡입니다. 일반상업지역에 해당하고 토지 이용상황은 주상용입니다.
- 규제. 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역 관련 지정이 있습니다.
- 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 404호의 정확한 용도와 이용현황은 개별 확인이 필요합니다.
- 환금성. 오피스텔과 다세대주택이 혼재한 건물로, 일반적인 대단지 아파트와 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다. 실제 매매사례와 임대수요, 개별 호실의 용도 및 점유상태를 함께 검토해야 합니다.
⑨ 입찰 체크리스트
- 2018년 근저당권 유효 여부. 남부산농업협동조합의 4,320,000,000원 채권최고액 근저당권이 실제로 말소되었는지, 2026년 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권이전 기재와 어떤 관계인지 확인해야 합니다. 말소기준권리 재판정의 핵심입니다.
- 404호 임차인 특정. 52명의 전입 관련 명단을 건물 전체 명단과 404호 실제 점유자로 구분해야 합니다. 각자의 계약서, 전입세대확인서, 주민등록 관련 자료, 점유 호실 등을 대조해야 합니다.
- 보증금 143,000,000원 인수 검증. 이다은·윤수진·김영수·윤성민의 보증금이 실제 404호와 관련되는지, 매수인에게 대항할 수 있는지, 배당 후에도 미반환액이 남는지 확인해야 합니다.
- 전진아 임차권등기. 보증금 10,000,000원의 배당순위와 배당 가능액, 미배당 시 인수 여부, 임차권등기 말소 요건을 확인해야 합니다.
- 배당요구 접수자 확인. 한종우·허재명·안동현·손동식·장세영·오은지의 배당요구 내용과 계약 목적물, 확정일자, 보증금을 확인해야 합니다.
- 공동담보와 채권관계. 공동담보목록 제2018-331호와 신청채권 3,709,159,214원의 관계를 확인해야 합니다. 실제 배당은 담보권 범위와 공동담보 배당에 따라 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간, 등록 상태, 임대료 증액 제한 및 매각 후 행정상 지위 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 및 호실 일치 여부. 사건의 근린시설 표시와 감정요항의 오피스텔·다세대주택 분류를 건축물대장과 매각목록으로 대조해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 최저가에 실제 미배당 인수보증금, 취득 관련 비용, 명도비용 및 승계 가능한 체납관리비를 반영해 재계산해야 합니다.
- 원본 문서 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 채권계산서 및 매각목록을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가격이 아니라, 실제 떠안을 금액을 보라”
부산 다사랑빌 404호는 감정가와 최저매각가가 모두 68,000,000원인 신건입니다. 그러나 배당·인수 추정에는 143,000,000원의 임차보증금 인수가 반영되어 있어, 단순 합산한 실질취득 추정액은 211,000,000원입니다.
문제는 이 인수 추정액조차 확정된 금액이 아니라는 점입니다. 2018년 근저당권의 유효 여부, 2024년 경매개시결정과의 선후관계, 52인 조사 명단의 404호 귀속, 임차권등기자의 배당 및 말소 문제를 모두 해결해야 합니다. 배당 추정에서도 거액의 신청채권이 있는데 소유자 잔여금이 발생하는 것으로 처리되어 있어 검증이 필수적입니다.
최근 실거래가와 비교한 가격 우위도 확인되지 않습니다. 유찰로 최저가격이 내려가더라도 인수보증금이 남으면 실제 취득비용은 크게 줄지 않을 수 있습니다. 반대로 조사 명단이 다른 호실의 임차인을 포함한 경우에는 현재 인수 추정액이 과대계상되었을 가능성도 있습니다.
결론은 입찰 보류입니다. 이 사건은 최저가가 낮다는 이유로 매력을 평가할 단계가 아닙니다. 말소기준권리와 실제 404호 임차인, 인수액을 확정하는 작업이 가격 판단보다 먼저입니다.
