부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 5층 503호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표기되어 있지만, 감정평가에서 확인되는 건물은 오피스텔과 다세대주택이 함께 구성된 복합건물입니다. 특히 이 사건에는 주택임차권등기와 민간임대주택등기가 존재하므로 503호의 실제 건축물 용도와 주거 사용 여부를 먼저 확인해야 합니다.
가격만 보면 80,000,000원이라는 숫자가 눈에 들어옵니다. 하지만 배당 추정상 임차인 이다은·윤수진·김영수·윤성민의 보증금 합계가 143,000,000원으로 매수인 인수액에 반영되어 있습니다. 이 외에도 송다은 명의로 68,000,000원의 주택임차권등기가 존재합니다. 송다은 보증금은 현재 회차에서 전액 배당되는 것으로 계산되어 있으므로 위 인수 추정액에 다시 합산하지 않습니다. 다만 등기상 선순위 근저당의 존속 여부에 따라 배당과 인수 판단은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 5층 503호 (연산동, 다사랑빌) |
| 사건상 용도 | 근린시설 |
| 건물 이용상태 | 오피스텔 및 다세대주택 혼합 · 503호의 세부 용도 확인 필요 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 13층 · 2018년 11월 사용승인 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 지분 3분의 1) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 등기 · 매매원인 2019.02.16 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인 | 2026.10.21 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다
가장 먼저 볼 권리는 2018.11.30 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,320,000,000원이며 공동담보목록 제2018-331호가 기재되어 있습니다. 이후 2019년 채무자가 김본선으로 변경되었고, 2026.01.30에는 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전등기가 기재되어 있습니다.
현재 권리 계산에는 2024.05.27 경매개시결정이 잠정 말소기준으로 사용되어 있지만, 2018년 근저당이 유효하게 존속한다면 말소기준과 임차인 순위 판단이 달라질 수 있습니다. 원본 대조 전에는 어느 쪽도 확정적으로 적용해서는 안 됩니다.
또 하나 중요한 권리는 송다은의 주택임차권등기입니다. 2024.01.02 등기된 임차권에는 보증금 68,000,000원, 주민등록일과 확정일자 2019.01.08, 점유개시일 2018.12.24가 적혀 있습니다. 2018년 설정 근저당이 유효하다면 그 근저당과 송다은의 임차권 사이 우선순위를 별도로 판단해야 합니다. 반대로 선순위 근저당이 유효하게 소멸한 상태라면 2024년 경매개시 이전 임차권의 인수 가능성을 검토해야 합니다.
2022.12.07에는 민간임대주택등기도 존재합니다. 이는 단순한 소유권 변동과 별개로 임대사업자의 의무와 관련되는 사항입니다. 경매 후 임대사업자 지위 및 관련 의무의 처리도 입찰 전에 확인할 부분입니다.
② 임차관계 — 보증금보다 더 큰 문제는 특정되지 않은 점유자
현황조사와 등기부 등에 등장하는 전입·임차 명의자는 52명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 명의자는 확인되지 않습니다. 다만 이는 503호에 독립적인 실제 임차인 52명이 있다는 뜻이 아닙니다. 각 명의자가 실제로 어느 호실을 점유하는지 확인되지 않았으므로, 503호의 실제 임차인 수는 확정할 수 없습니다.
확인된 보증금 중 송다은 68,000,000원은 현재 배당 시뮬레이션에서 전액 우선배당됩니다. 별도로 이다은 68,000,000원, 윤수진 65,000,000원, 김영수 5,000,000원, 윤성민 5,000,000원이 매수인 인수 대상으로 계산되어 있습니다. 성명이 다른 송다은과 이다은은 별개 명의자로 표시되며, 동일 임차인인지 또는 같은 임대차를 중복 반영한 것인지 추정하지 않습니다.
| 명의자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
대항력 가능·미상은 전입 기록만으로 실제 점유·임대차계약·대항요건 충족을 확정할 수 없다는 뜻입니다. 보증금 및 확정일자가 확인되지 않은 명의자는 대항력과 우선변제권이 확정된 임차인으로 취급하지 않았습니다. 승계 없음은 보증기관 대위·승계 명의자로 별도 표시되어 있지 않다는 의미입니다.
③ 매각대금과 실질취득 — 8,000만원이 끝이 아니다
현재 회차의 추정 배당은 매각가 80,000,000원을 전제로 집행비용 1,840,000원, 송다은 보증금 배당 68,000,000원, 소유자 잔여 10,160,000원으로 계산되어 있습니다. 그러나 근저당권 존속 여부가 확인되지 않았고, 신청채권자의 청구금액 3,709,159,214원에 대한 배당도 반영되어 있지 않아 이 배당표를 실제 배당순위가 확정된 결과로 보아서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,840,000원 |
| 1. 임차인 송다은 | 68,000,000원 | 68,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 10,160,000원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션 수치입니다. 공동담보 근저당의 실제 채권액과 배당순위, 당해세, 최우선변제 및 집행비용 정산에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여금은 확정금액이 아닙니다.
| 매수인 인수 추정 항목 | 보증금 | 판단 |
|---|---|---|
| 이다은 | 68,000,000원 | 인수 추정 · 권리 확인 필요 |
| 윤수진 | 65,000,000원 | 인수 추정 · 권리 확인 필요 |
| 김영수 | 5,000,000원 | 인수 추정 · 월차임 490,000원 |
| 윤성민 | 5,000,000원 | 인수 추정 · 월차임 500,000원 |
| 인수 추정 합계 | 143,000,000원 | 배당 시뮬레이션 기준 |
대항력 임차인의 보증금이 매각가보다 크고 배당 후 남은 보증금을 매수인이 인수하는 구조에서는, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가하여 해당 임차보증금과 관련된 취득 부담이 사실상 고정될 수 있습니다. 낙찰가 하락이 곧 실질취득액의 같은 폭 하락을 뜻하지 않습니다.
④ 회차별 비용 — 유찰돼도 인수액은 늘어난다
| 회차 | 최저가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 80,000,000원 | 143,000,000원 | 223,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 | 64,000,000원 | 148,552,000원 | 212,552,000원 |
| 2회 유찰 가정 | 51,200,000원 | 161,121,600원 | 212,321,600원 |
신건의 추정 실질취득액은 223,000,000원입니다. 1회 유찰 시 최저가는 64,000,000원으로 내려가지만 인수 추정액이 148,552,000원으로 늘어, 실질취득 추정액은 212,552,000원입니다. 2회 유찰 가정에서는 최저가가 51,200,000원까지 낮아져도 인수 추정액은 161,121,600원이며, 총 부담 추정액은 212,321,600원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 북서측 인근입니다. 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산 도시철도 1호선 연산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 위생설비·개별난방·옥내소화전·승강기설비 등이 확인됩니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 각각 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 해당합니다. 토지는 대체로 평탄한 장방형입니다.
- 규모. 건물은 오피스텔 43개호와 공동주택 19세대의 혼합 구성입니다. 공동주택 세대수만으로 전체 건물 규모를 판단하지 않아야 합니다.
- 환금성. 연산역 인근 입지는 활용 가능성이 있지만, 정확한 전유부 용도와 면적, 임대차관계, 인수보증금이 확정되지 않아 실제 매각·임대 경쟁력을 평가하기 어렵습니다.
- 건축 관련 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 확인되지 않습니다. 다만 503호의 실사용 형태는 별도 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2018년 근저당 존속 여부. 남부산농업협동조합 근저당의 말소 표시와 2026년 농업협동조합자산관리회사 이전등기를 원본으로 대조해야 합니다. 공동담보목록 제2018-331호도 함께 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재판정. 2018년 근저당이 존속하는 경우와 실제 말소된 경우를 구분해 2024년 경매개시결정 및 임차권의 우선순위를 다시 검토해야 합니다.
- 송다은 임차권. 등기된 보증금 68,000,000원, 점유개시일, 전입일, 확정일자, 임차권등기명령 및 배당요구 내용을 대조해야 합니다. 전액 배당 및 소멸 여부를 자동 추정만으로 확정하지 않아야 합니다.
- 이다은·윤수진 등 인수 대상. 각 명의자의 실제 503호 점유 여부와 계약서, 보증금, 대항력, 배당요구 및 우선변제권을 확인해야 합니다.
- 다수 전입 명의자 확인. 52명의 명의자가 전부 503호에 해당하는지 확인해야 합니다. 건물 전체의 전입 또는 임차관계가 혼합되었을 가능성도 검토해야 합니다.
- 실질취득 총액. 현재 추정 인수액 143,000,000원뿐 아니라 미상 임차인, 세금, 관리비, 명도비 등을 고려해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당표 재검증. 신청채권자의 청구금액 3,709,159,214원과 공동담보 근저당권이 현재 배당 계산에 어떻게 반영되어야 하는지 확인해야 합니다. 추정 소유자 잔여금 10,160,000원을 확정액으로 취급해서는 안 됩니다.
- 건축물 용도. 근린시설 표기와 오피스텔·다세대주택 혼합 이용상태를 대조하여 503호 전유부의 법정 용도와 실제 이용을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대사업자 등록, 임대의무기간 및 경매 후 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 같은 용도와 유사한 전유면적의 최근 거래를 확인하고, 최저매각가가 아닌 실제 인수 부담을 포함한 금액으로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약서 및 배당 관련 서류를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “8,000만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 최저매각가보다 권리관계의 불확실성과 임차보증금 인수 부담이 훨씬 중요합니다. 신건 기준 최저가 80,000,000원에 인수 추정액 143,000,000원을 더하면 실질취득 추정액은 223,000,000원입니다. 유찰 후에도 인수 추정액이 증가하는 구조이므로 단순히 최저가가 내려갔다고 안전한 저가 매수가 되는 것은 아닙니다.
무엇보다 2018년 근저당의 존속 여부가 명확하지 않고, 52명의 전입·임차 명의자 가운데 실제 503호에 관련된 명의자와 대항력 임차인의 범위도 확정되지 않았습니다. 현재 계산된 인수액 외에 추가 위험이 존재할 가능성도 남아 있습니다. 비교 가능한 실거래가격까지 확인되지 않은 상황에서는 가격상 이익을 입증하기 어렵습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 먼저 근저당 말소 상태, 실제 503호 임차인, 보증금과 배당순위를 확정해야 합니다. 그 결과를 토대로 실질취득액을 다시 계산한 뒤 시장가격과 비교하는 순서가 필요합니다.
