부산지방법원 2024타경56674. 연제구 연산동 다사랑빌 3층 304호가 경매에 나왔습니다. 신건 최저매각가는 68,000,000원으로 감정가와 같습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낙찰가격이 아니라 매각 이후 남을 수 있는 임차인의 보증금 반환채무입니다.
현황조사에는 다수의 전입자가 열거돼 있고, 304호 전유부분 전부에 관해서는 이나연 명의의 63,000,000원 주택임차권등기가 존재합니다. 별도로 이다은 68,000,000원, 윤수진 65,000,000원, 김영수 5,000,000원, 윤성민 5,000,000원이 예상 인수보증금으로 계산되어 있습니다. 다만 이 4명의 해당 호실은 특정되지 않았으므로, 그 금액이 실제 304호 매수인에게 모두 승계된다고 확정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 3층 304호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 표기. 감정평가상 건물은 오피스텔·다세대주택 혼합 구성으로, 304호의 개별 공부상 용도 확인 필요 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 13층 · 사용승인 2018년 11월 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1 지분) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 소유권이전 · 등기 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 68,000,000원 (0회 유찰) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기부 발행일 | 2026.10.22 |
| 기존 임대주택등기 | 2019.02.19 등록 원인 · 2022.12.07 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 확인해야 한다
사건의 권리구조에서 가장 눈에 띄는 것은 2018.11.30 설정된 남부산농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 4,320,000,000원이고 공동담보목록 제2018-331호가 기재되어 있습니다. 이 금액을 304호 하나에 대한 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
해당 근저당권에는 등기부상 이미 말소되었다는 표시가 있는 반면, 2026.01.30에는 같은 근저당권에 대한 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전이 나타납니다. 한편 경매개시결정일인 2024.05.27이 말소기준으로 분류돼 있습니다. 이 관계는 원본 등기와 말소사항을 대조해야 명확해집니다.
또한 2022.12.07에는 민간임대주택등기가 이루어져 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 사항이 기재되어 있으므로 해당 등록과 매각 후 법률관계도 확인 대상입니다. 임차권과 임대사업 관련 등기가 함께 존재하는 만큼, 일반적인 소유자 점유 경매와는 구별해 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 등기 임차권 1명, 관련 전입 명의자 51명
이나연은 304호 전유부분 전부에 대한 임차권등기가 확인되는 임차인입니다. 그 외 51명은 전입·임차 관련 명의가 확인되지만 각자의 점유 부분이 미상으로, 이들이 모두 304호의 독립된 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 아래 표의 대항력과 인수 위험은 해당 호실의 실제 점유 및 선순위 권리관계를 확인하기 전까지 조건부로 보아야 합니다.
| 주요 임차인 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이나연 304호 등기 확인 |
2021.12.13 2021.10.25 |
63,000,000원 | 대항력 검토 우선변제 | 배당 결과 확인 |
| 이다은 호실 미상 |
2021.01.14 확정일자 미상 |
68,000,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 인수 추정 |
| 윤수진 호실 미상 |
2018.12.21 확정일자 미상 |
65,000,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 인수 추정 |
| 김영수 호실 미상 |
2022.09.19 확정일자 미상 |
5,000,000원 월세 490,000원 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 인수 추정 |
| 윤성민 호실 미상 |
2023.05.10 확정일자 미상 |
5,000,000원 월세 500,000원 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 인수 추정 |
추가 전입·점유 명의자 조사
다음 명의자들은 개별 호실과 보증금 관계가 확인되지 않았습니다. 전입일은 권리조사의 출발점이지만, 주택의 인도·실제 점유, 임대차계약, 최초 권리설정일을 함께 대조해야 대항력이 확정됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 최유리 외 전입 명의자 | 호실 확인 필요 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미확정 |
등기 임차권자 이나연과 주요 보증금 확인자 4명을 제외한 47명의 전입·점유 명의자입니다. 이 표의 모든 명의자를 304호 임차인으로 확정하거나 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않은 명의자의 대항력·우선변제권은 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,624,000원 |
| 1. 이나연 임차보증금(우선변제) | 63,000,000원 | 63,000,000원 |
| 2. 이다은 보증금(인수 추정) | 68,000,000원 | 0원 |
| 3. 윤수진 보증금(인수 추정) | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 김영수 보증금(인수 추정) | 5,000,000원 | 0원 |
| 5. 윤성민 보증금(인수 추정) | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(계산상) | — | 3,376,000원 |
집행비용은 추정액이며, 위 배당표는 계산상 예상치입니다. 이나연에게 63,000,000원이 전액 배당된다는 가정과 소유자 잔여 3,376,000원은 실제 배당순위가 확정된 결과가 아닙니다. 특히 청구금액 3,709,159,214원의 신청채권과 2018년 근저당권의 법적 순위를 반영하여 재검토해야 합니다. 당해세·최우선변제 등도 결과를 바꿀 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수 부담은 남는다
이 사건에서 낙찰가만 낮아지는 시나리오는 특별히 경계해야 합니다. 현재 계산상 인수액은 첫 회차 143,000,000원이며, 유찰 시에는 152,979,200원, 163,663,360원으로 증가합니다. 따라서 실질취득액은 최저매각가의 하락폭만큼 줄어들지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 추정 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 68,000,000원 | 143,000,000원 | 211,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 54,400,000원 | 152,979,200원 | 207,379,200원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 43,520,000원 | 163,663,360원 | 207,183,360원 |
실질취득 추정액 = 해당 회차 매각가 + 예상 인수액. 각 회차의 예상배당 및 인수액을 그대로 적용한 조건부 계산이며, 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비는 포함하지 않았습니다. 실제 낙찰가격, 임차인의 해당 호실 및 대항력, 배당 결과에 따라 달라집니다.
⑤ 시세 판단 — 최저가가 아닌 실질취득액이 기준
다사랑빌은 2018년 사용승인된 건물로, 감정평가상 오피스텔 43개호와 공동주택 19세대가 혼재합니다. 해당 공동주택 통계에는 대상 면적 20.17㎡가 표시되어 있지만 304호와 동일 면적인지는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 수치를 304호의 확정 전용면적으로 사용할 수 없습니다.
최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 현재 가격이 시세보다 저렴한지는 판정할 수 없습니다. 특히 임차보증금 인수 추정치가 적용되는 경우에는 감정가 68,000,000원과 단순 비교하는 것이 아니라 실질취득 추정액 211,000,000원과 해당 호실·동일 용도의 실거래가격을 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근. 주변에는 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 연산역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물 구성. 지상 13층의 철근콘크리트 건물로, 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택)이 함께 있습니다. 304호의 개별 용도는 공부 대조가 필요합니다.
- 설비. 위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 약 6m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 교육환경보호구역에 포함됩니다. 공시지가 표시는 3,510,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없으며, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 개별 호실의 실제 내부 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 소형 집합건물로 개별 호실의 용도·면적·임차권 상태에 따라 수요와 매도가격이 달라질 수 있습니다. 최근 동일 조건의 거래가격이 확인되지 않아 유동성을 우수하다고 평가할 근거는 부족합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2018.11.30 근저당권의 실제 말소 여부, 공동담보 관계 및 2026.01.30 권리이전의 의미를 등기사항전부증명서 원본과 법원 기록으로 대조해야 합니다.
- 304호 실제 임차인 특정. 등기된 이나연 외에 전입·점유 명의자들이 어느 호실을 사용했는지 확인해야 합니다. 호실 미상 명의자를 304호 매수인의 인수 대상으로 일괄 합산해서는 안 됩니다.
- 이나연 임차권등기. 보증금 63,000,000원의 배당순위·실제 배당액·잔여보증금·임차권등기 말소조건을 확인해야 합니다. 계산상 전액 배당된다는 사실만으로 자동 말소를 단정하면 안 됩니다.
- 이다은·윤수진 등 보증금 확인. 인수 추정액 143,000,000원에 포함된 4명의 임대차계약, 호실, 전입·점유, 확정일자 및 배당요구 여부를 조사해야 합니다.
- 추가 전입자 조사. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 명의자들은 대항력 가능·미상으로 취급하고, 실제 임차관계를 확인한 뒤 인수 위험을 재산정해야 합니다.
- 배당계산 검증. 신청채권 청구금액 3,709,159,214원에 대한 예상배당이 0원으로 나타나는 이유와, 소유자 잔여금 3,376,000원의 성립 가능성을 확인해야 합니다.
- 용도 및 민간임대주택등기. 304호의 건축물대장상 용도와 2022.12.07 민간임대주택등기의 매각 후 영향을 확인해야 합니다.
- 입찰가격 상한. 최저가가 아니라 낙찰가·실제 인수액·제반 비용을 합산한 금액을 기준으로, 동일 용도·면적의 거래가격과 비교해 결정해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자, 인도 가능성, 미납 관리비 및 공용부분 부담 가능성을 조사해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기, 등기사항전부증명서, 배당 관련 기록의 최신 내용을 확인한 후 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “6,800만원짜리 물건”이라고 판단하기 이르다
이 사건은 감정가나 최저매각가보다 임차인 권리의 확정 여부가 가격을 좌우하는 경매입니다. 신건 최저가는 68,000,000원이지만, 현재 계산상의 인수보증금 143,000,000원을 반영하면 실질취득 추정액이 211,000,000원으로 증가합니다.
그렇다고 143,000,000원이 실제 304호에 전부 인수된다고 확정할 수도 없습니다. 등기 임차권자 이나연과 달리 인수 추정에 포함된 4명의 호실이 특정되지 않았고, 추가 전입자들의 임차관계 역시 불분명합니다. 과거 근저당권의 말소 및 권리이전 관계도 임차권 순위에 영향을 줄 수 있습니다.
또한 최근 동일 조건의 실거래가격이 확인되지 않아 실질취득액의 적정성을 검증할 수 없습니다. 유찰에 따른 최저가 하락도 인수액 증가 때문에 총 취득부담을 크게 낮추지 못하는 것으로 계산됩니다.
결론은 입찰 보류입니다. 현재는 낮은 최저가에 가격 가점을 줄 단계가 아니라, 304호에 실제로 귀속되는 임차보증금과 선순위 권리·배당관계를 먼저 확정해야 하는 단계입니다. 권리 확인 후 인수액이 달라진다면 실질취득액과 시세 비교, 투자 판단을 처음부터 다시 계산해야 합니다.
