부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동에 있는 다사랑빌 9층 903호가 경매로 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 82,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 김본선·윤종대·윤희찬으로 각각 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2019년 소유권 이전 당시 등기 거래가액은 54,000,000원입니다.
이 사건에서 주목해야 할 사항은 과거 설정된 거액의 공동담보 근저당권, 다수의 전입·임차 관련 조사 명단, 그리고 개별 호실 특정 문제입니다. 등기에는 2018년 남부산농업협동조합 근저당권의 채권최고액이 4,320,000,000원으로 표시돼 있고, 2026년에는 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전 등기가 기록돼 있습니다. 신청채권액도 3,709,159,214원입니다. 그러나 이 금액들은 공동담보 또는 경매신청 채권의 규모이지, 이를 903호 매수인이 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 9층 903호 (연산동, 다사랑빌) |
| 공고상 물건용도 | 근린시설 |
| 실제 용도 확인 | 감정평가상 건물에는 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택)이 혼재. 903호의 건축물대장상 용도 및 감정평가 대상 호실 대조 필요 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1) |
| 소유권 이전 | 2019.03.15 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 82,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 신청채권액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인일 | 2026.10.21 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평지붕 · 지상 13층 |
| 사용승인 | 2018.11.21 |
| 건물 구성 | 오피스텔 43개호 · 공동주택 19세대 |
| 민간임대주택 등록 | 2019.02.19 등록 · 2022.12.07 등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인해야 한다
등기 흐름의 핵심은 2018.11.30 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 당시 채권최고액은 4,320,000,000원이고 공동담보목록 제2018-331호가 기재돼 있습니다. 2019년 채무자가 김본선으로 변경됐으며, 2026년에는 확정채권양도를 원인으로 근저당권이 농업협동조합자산관리회사에 이전된 것으로 기록돼 있습니다.
한편 권리 판정에는 2024.05.27 임의경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있고, 2018년 근저당권은 이미 말소된 것으로도 표시돼 있습니다. 같은 근저당권에 대해 말소와 후속 이전 등기가 병존하는 해석상 불일치가 있어, 어느 권리가 실제 매각 시 소멸기준이 되는지 단정해서는 안 됩니다.
손동식의 주택임차권등기는 2024.09.06 접수됐습니다. 임대차계약은 2023.06.12, 점유 개시는 2023.06.28, 주민등록은 2023.06.29이며 확정일자는 2023.06.12입니다. 보증금은 10,000,000원, 차임은 290,000원이고 임차 범위는 건물 전부로 기록돼 있습니다. 다만 이 임차권이 어느 권리보다 선순위인지, 매각으로 말소되는지와 매수인 인수 여부는 최종 말소기준 확인과 함께 판단해야 합니다.
② 임차인·점유 조사 — 52명 중 903호 특정은 1명
전입·임차 관련 조사 명단에는 총 52명이 등장하며, 보증금이 명시된 사람은 5명입니다. 보증금이 확인된 5명의 합계는 153,000,000원입니다. 이 중 손동식의 보증금 10,000,000원은 903호 임차권등기로 특정됩니다. 나머지 보증금 확인자 4명의 합계 143,000,000원은 903호 관련성과 대항력이 확인되기 전에는 확정 인수액으로 볼 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최유리 | 2019.01.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이진우 | 2021.09.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이다은 | 2021.01.14 | 68,000,000원 | 재확인 | 미상 | 없음 |
| 윤혜진 | 2018.12.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최은서 | 2021.05.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한종우 | 2023.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 | 없음 |
| 김아란 | 2021.11.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이나연 | 2021.12.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김창민 | 2019.09.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이영율 | 2018.12.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박효경 | 2023.11.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전진아 | 2023.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최지우 | 2023.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 류이나 | 2022.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 류승화 | 2018.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 송다은 | 2019.01.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤수진 | 2018.12.21 | 65,000,000원 | 재확인 | 미상 | 없음 |
| LEE HANSOL | 2024.02.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김광현 | 2018.12.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김보람 | 2023.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이재영 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지향 | 2020.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김영수 | 2022.09.19 | 5,000,000원 | 재확인 | 미상 | 없음 |
| 박소영 | 2021.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 송용기 | 2023.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 허재명 | 2023.07.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 | 없음 |
| 강현지 | 2023.11.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안동현 | 2020.01.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 | 없음 |
| 정지원 | 2022.12.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김성아 | 2023.07.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장세영 | 2021.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 | 없음 |
| 최윤미 | 2020.04.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정유진 | 2019.08.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김미랑 | 2019.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 오은지 | 2020.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 | 없음 |
| 이연진 | 2019.07.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민하 | 2021.08.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김재희 | 2020.08.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지혜 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전유나 | 2022.09.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이지영 | 2019.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이진호 | 2024.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤성민 | 2023.05.10 | 5,000,000원 | 재확인 | 미상 | 없음 |
| 김도경 | 2021.03.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강아영 | 2018.12.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 송은지 | 2019.09.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김재환 | 2021.12.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정석원 | 2020.01.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김도관 | 2020.01.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김가영 | 2023.01.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이현홍 | 2020.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손동식 · 903호 특정 | 2023.06.29 | 10,000,000원 | 재확인 | 행사 가능 | 없음 |
대항력 '가능·미상'은 전입 기록만으로 실제 점유, 해당 호실, 선순위성 및 매수인 인수 여부가 확정되지 않았다는 뜻입니다. 손동식 외 조사 대상자의 호실은 특정되지 않았습니다. 승계로 중복 신고된 보증기관은 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 보증금 | 확인할 사항 |
|---|---|---|
| 이다은 | 68,000,000원 | 호실 · 대항력 · 배당 여부 |
| 윤수진 | 65,000,000원 | 호실 · 대항력 · 배당 여부 |
| 김영수 | 5,000,000원 | 호실 · 월차임 490,000원 · 인수 여부 |
| 윤성민 | 5,000,000원 | 호실 · 월차임 500,000원 · 인수 여부 |
| 조건부 인수 합계 | 143,000,000원 | 4명 전원이 903호 관련 인수 대상일 때만 성립 |
보증금이 확인되지 않은 다른 조사 대상자들에 대해서도 실제 임차인인지, 해당 호실과 관련되는지, 임대차계약 및 확정일자가 존재하는지를 확인해야 합니다. 배당요구 기록이 있는 한종우·허재명·안동현·장세영·오은지 역시 배당요구 사실만으로 우선변제권과 인수 여부가 확정되지는 않습니다.
③ 실질취득액 — 낙찰가만으로 판단하면 안 된다
최저가 82,000,000원에 낙찰받더라도 매수인이 인수해야 하는 임차보증금이 있다면 실질취득액은 증가합니다. 현재 산출된 143,000,000원은 이다은·윤수진·김영수·윤성민의 보증금 합계이며, 실제 인수액으로 확정된 금액은 아닙니다.
| 회차 | 가정 낙찰가 | 인수 가정 | 조건부 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 82,000,000원 | 143,000,000원 | 225,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 | 65,600,000원 | 143,000,000원 | 208,600,000원 |
| 2회 유찰 가정 | 52,480,000원 | 143,000,000원 | 195,480,000원 |
위 실질취득액은 네 사람의 보증금이 모두 903호의 매수인 인수채무로 인정되고 배당으로 감소하지 않는다는 동일한 가정에 따른 단순 합계입니다. 실제 보증금 인수 여부와 범위가 달라지면 결과도 달라집니다. 취득세·명도비·기타 비용은 별도입니다.
④ 시세 비교 — 실거래 근거 없는 가격 메리트 판단 금지
다사랑빌의 감정평가액은 82,000,000원입니다. 단지 정보에는 2018.11.21 사용승인, 19세대 공동주택 규모 및 대상 면적 23.72㎡가 표시돼 있으나, 매각 대상 903호의 정확한 용도·전용면적과 일치하는 실거래 비교표본은 확인되지 않습니다.
따라서 감정가가 시장가격보다 낮거나 높다고 결론 내릴 근거가 부족합니다. 또한 조건부 실질취득액 225,000,000원이 실제 시세와 비교해 어떤 수준인지도 판단할 수 없습니다. 실제 매수인이 부담할 가격을 확정한 뒤 동일 용도·동일 면적·인근 층의 최근 거래와 비교해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정 · 잠정 모형)
| 배당 항목 | 채권액 | 모형상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,876,000원 |
| 1. 손동식 보증금(우선변제 가정) | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 이다은 보증금(인수 가정) | 68,000,000원 | 0원 |
| 윤수진 보증금(인수 가정) | 65,000,000원 | 0원 |
| 김영수 보증금(인수 가정) | 5,000,000원 | 0원 |
| 윤성민 보증금(인수 가정) | 5,000,000원 | 0원 |
| 모형상 잔여액(재산정 필요) | — | 70,124,000원 |
이 표는 단순 잠정 배당 계산이며, 실제 법원 배당표가 아닙니다. 2018년 공동담보 근저당권, 신청채권 3,709,159,214원, 당해세 및 다른 임차인의 우선변제 가능성이 충분히 반영되지 않았습니다. 따라서 70,124,000원이 실제 소유자에게 교부된다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산 도시철도 1호선 연산역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 13층 건물로 위생설비, 개별난방, 옥내소화전 및 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 각각 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 269.1㎡이며 대체로 평탄한 가로장방형 토지입니다. 공시지가 3,510,000원/㎡가 제시돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 교육환경보호구역에 해당합니다.
- 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 업무시설과 공동주택이 혼재하고 호실별 용도와 면적이 다르므로 동일한 유형의 최근 실거래로 개별 환금성을 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 등기부 원본 재확인. 2018.11.30 근저당권의 실제 말소 여부와 2026.01.30 근저당권 이전 등기의 효력을 확인하세요. 공동담보목록 제2018-331호도 함께 검토해야 합니다.
- 말소기준 확정. 2024.05.27 경매개시결정과 2018년 근저당권 중 실제 권리순위에 영향을 주는 기준을 확정해야 합니다.
- 903호 점유 확인. 손동식의 임차권등기가 903호를 대상으로 하는 사실과 현재 실제 점유자를 구분해 확인해야 합니다.
- 다른 조사 명단 분리. 이다은·윤수진·김영수·윤성민 등의 보증금이 903호에 관련된 것인지, 다른 호실의 보증금인지 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력과 배당 검토. 임차인의 전입일, 계약일, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 및 선순위 권리를 종합해 인수액을 산정해야 합니다.
- 민간임대주택 여부. 2019년 민간임대주택 등록과 2022년 등기가 매각 대상에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 정확한 물건 용도. 근린시설 공고와 오피스텔·다세대주택 감정내용을 건축물대장 및 감정평가 기호별 대상과 대조해야 합니다.
- 실거래 및 명도비. 정확한 용도·면적에 해당하는 최근 거래가격을 확보하고 명도·관리비·취득 부대비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 배당표 재작성. 신청채권액과 공동담보 근저당권을 반영한 실제 배당순위를 검토하고, 잠정 모형의 소유자 잔여액을 그대로 사용하지 마세요.
맺으며 — “8,200만원이 실제 취득가격이라는 보장은 없다”
부산 연산동 다사랑빌 903호는 표면상 감정가와 최저가가 모두 82,000,000원인 신건입니다. 그러나 조사 명단에 보증금 143,000,000원이 확인된 4명이 있고, 이들이 모두 해당 호실의 인수 대상이라는 가정에서는 실질취득액이 225,000,000원까지 증가합니다. 반대로 이들이 다른 호실의 임차인이라면 해당 계산을 903호에 적용할 수 없습니다.
현재 가장 확실한 개별 호실 임차권 정보는 손동식의 903호 임차권등기와 보증금 10,000,000원입니다. 그 밖의 조사 명단과 임차권 간의 관계, 2018년 공동담보 근저당권의 존속 및 말소 여부, 배당표의 신청채권 누락 문제를 먼저 해결해야 합니다.
따라서 결론은 “권리 불확실성 해소 전 입찰 보류”입니다. 가격 판단은 임차인과 담보권을 확정해 실질취득액을 다시 계산한 뒤, 같은 용도와 면적의 최근 실거래가격을 확보하는 순서로 진행해야 합니다. 낮은 최저매각가만으로는 안전한 경매물건이라고 평가할 수 없습니다.
