부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 4층 402호가 경매 대상입니다. 2018년 사용승인된 다사랑빌은 오피스텔과 다세대주택이 함께 있는 복합건물입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가에서는 건물 내 전유부분을 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택)으로 구분하고 있습니다. 따라서 402호의 정확한 공부상 용도부터 확인해야 합니다.
가격만 보면 77,000,000원의 신건입니다. 그러나 등기에는 남부산농업협동조합의 채권최고액 4,320,000,000원 근저당 설정 기록이 있고, 신청채권액은 3,709,159,214원입니다. 현황조사 등에는 52명의 이름이 나타나며, 이 가운데 보증금이 확인되는 4건의 합계가 143,000,000원입니다. 다만 이 명단은 개별 호실 점유관계가 확인되지 않아, 402호의 임차인 52명으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 4층 402호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 사건상 근린시설 감정평가상 오피스텔·다세대주택 혼합건물 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 13층 · 2018년 11월 사용승인 |
| 건물 구성 | 오피스텔 43개호 · 공동주택 19세대 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1 공유) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 | 77,000,000원 |
| 최저매각가 | 77,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 입찰보증금 | 매각공고에서 별도 확인 필요 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.07 등기 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 기재 |
| 등기부 확인일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다
권리분석의 출발점은 2018.11.30 근저당권 설정 기록입니다. 채권최고액 4,320,000,000원, 근저당권자는 남부산농업협동조합, 최초 채무자는 허태옥입니다. 이후 2019.03.15 채무자가 김본선으로 변경된 기록이 있습니다.
문제는 최초 근저당에 말소 표시가 있는 반면, 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 기록도 있다는 점입니다. 이 권리이전은 2025.12.26 확정채권양도를 원인으로 합니다. 말소가 완료된 권리인지, 후속 이전등기가 어떤 효력을 갖는지 원본 등기부의 말소사항과 공동담보목록을 함께 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 명단 52명, 실제 402호 귀속은 미확정
현황조사 등에서 확인되는 이름은 52명이며, 보증기관의 대위·승계로 별도 표시된 중복신고자는 없습니다. 하지만 조사 명단의 점유부분이 모두 미상으로 나타나므로 402호의 실제 임차인 수는 확정할 수 없습니다. 다음 표는 확인된 전입·보증금·배당요구 관련 기록을 정리한 것으로, 모든 사람이 본건 402호에 임차권을 가진다는 뜻은 아닙니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
대항력 표시는 해당 호실의 실제 점유관계와 말소기준이 확정되지 않은 상태의 잠정 판단입니다. 확정일자와 우선변제권도 확인되지 않았으며, 배당요구 기록이 없다는 것이 배당요구를 하지 않았다는 확정적 의미는 아닙니다.
③ 실질취득 — 7,700만원이 전부가 아닐 수 있다
배당 시뮬레이션이 제시한 인수보증금은 143,000,000원입니다. 이 가정을 그대로 적용하면 현재 최저가 77,000,000원에서 실질취득액은 220,000,000원입니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 최저매각가 | 77,000,000원 | 현재 신건 가격 |
| 이다은 보증금 | 68,000,000원 | 조건부 인수 가정 |
| 윤수진 보증금 | 65,000,000원 | 조건부 인수 가정 |
| 김영수 보증금 | 5,000,000원 | 조건부 인수 가정 |
| 윤성민 보증금 | 5,000,000원 | 조건부 인수 가정 |
| 인수액 합계(가정) | 143,000,000원 | 호실·대항력 검증 전 |
| 실질취득액(가정) | 220,000,000원 | 매각가 + 가정 인수액 |
대항력이 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 실질취득액이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 따라서 유찰로 최저가만 떨어진다고 자동으로 매수인의 총부담이 감소한다고 볼 수 없습니다.
반면 아래 회차별 수치는 시뮬레이션이 인수액 143,000,000원을 모든 회차에서 고정한 조건부 계산입니다. 실제 인수액은 임차인의 권리순위와 배당 결과에 따라 달라지며, 현재 자료로는 어느 회차의 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 가정 인수 | 가정 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 77,000,000원 | 143,000,000원 | 220,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 61,600,000원 | 143,000,000원 | 204,600,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 49,280,000원 | 143,000,000원 | 192,280,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
아래는 매각대금 배분 시뮬레이션의 금액입니다. 집행비용 1,786,000원을 공제하고 나머지 75,214,000원을 소유자에게 교부하는 것으로 계산되어 있지만, 신청채권액 3,709,159,214원에 대한 실제 배당이 반영되지 않았습니다. 이 결과를 정상적인 최종 배당표로 받아들여서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,786,000원 |
| 임차인 이다은 · 조건부 인수 | 68,000,000원 | 0원 |
| 임차인 윤수진 · 조건부 인수 | 65,000,000원 | 0원 |
| 임차인 김영수 · 조건부 인수 | 5,000,000원 | 0원 |
| 임차인 윤성민 · 조건부 인수 | 5,000,000원 | 0원 |
| 신청채권자 남부산농업협동조합 | 3,709,159,214원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(모형상) | — | 75,214,000원 |
배당 시뮬레이션은 집행비용과 소유자 잔여를 중심으로 작성된 단순 계산입니다. 선순위 담보권의 유효성, 실제 피담보채권액, 임차인의 배당요구와 최우선변제, 당해세 등은 재검토가 필요합니다. 특히 소유자 잔여액은 실제 수령액으로 확정된 것이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 연산역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통상황은 보통으로 판단되어 있습니다.
- 건물. 2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 13층 건물입니다. 위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 건물 북동측 및 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 장방형 토지이며, 토지면적은 269.1㎡, 지목은 대입니다. 일반상업지역과 방화지구에 속합니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m·최고높이 120m) 및 교육환경보호구역 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 용도. 사건상 근린시설 표시와 감정평가상 오피스텔·다세대 이용 구분을 402호의 건축물대장 및 집합건축물 현황도와 대조해야 합니다.
- 환금성. 건물 내 오피스텔과 다세대가 혼재하고, 본건 호실에 직접 대응하는 실거래 표본이 확인되지 않아 가격 형성과 매도 유동성을 평가하기 어렵습니다.
- 건물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실 내부 상태와 실제 이용관계는 별도 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 검증. 2018.11.30 근저당권의 말소 여부와 2026.01.30 권리이전의 법률적 효력을 확인해야 합니다. 경매개시결정일을 무조건 말소기준으로 사용할 수 없습니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2018-331호를 확인해 본건 402호에 설정된 담보권과 다른 호실의 담보관계를 구분해야 합니다.
- 호실별 임차인 특정. 현황조사 명단 52명 가운데 402호의 실제 점유자 및 임차계약자를 확인하고 다른 호실 관련 명단은 분리해야 합니다.
- 보증금 실재 여부. 이다은 68,000,000원, 윤수진 65,000,000원, 김영수·윤성민 각 5,000,000원의 계약 대상 호실과 보증금 반환채무자를 확인해야 합니다.
- 대항력·우선변제 확인. 점유 개시, 전입, 확정일자, 배당요구 및 선순위 권리 성립일을 종합적으로 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 인수액 143,000,000원은 조건부 계산입니다. 실제 인수보증금이 확정되면 배당 결과와 함께 낙찰가에 합산해 평가해야 합니다.
- 배당표 재구성. 신청채권액 3,709,159,214원이 배당 시뮬레이션에서 0원 배당으로 처리된 이유를 확인하고 실제 권리순위에 따른 배당을 계산해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간, 임대사업자 관련 의무 및 매각 후 적용관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 건축물대장과 감정평가서의 개별 호실 표시를 비교해 근린시설·오피스텔·다세대 중 본건의 정확한 용도를 확정해야 합니다.
- 시세 재조사. 402호와 용도·면적·층·이용상태가 대응하는 최근 거래를 확보해야 합니다. 다른 호실이나 다른 용도의 거래를 단순 비교해서는 안 됩니다.
- 점유 및 명도. 현장 방문과 집행관 현황조사 원본을 통해 실제 점유상태, 명도 대상자, 예상 인도비용을 확인해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 공동담보목록, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 인수액, 인수액보다 권리확정”
부산 다사랑빌 402호는 최저가가 77,000,000원인 신건입니다. 하지만 배당 시뮬레이션상 인수보증금 143,000,000원을 모두 적용하면 실질취득액은 220,000,000원으로 계산됩니다.
그렇다고 이 금액을 확정된 매수인 부담으로 볼 수 있는 것도 아닙니다. 조사상 52명의 임차·점유 관련 기록이 402호에 어떻게 귀속하는지 명확하지 않고, 2018년 근저당의 말소 표시와 2026년 후속 이전 기록이 충돌하기 때문입니다. 권리순위가 달라지면 임차인 대항력과 인수액에 대한 판단도 달라질 수 있습니다.
게다가 본건과 직접 비교할 최근 실거래 자료가 없어 77,000,000원의 최저가가 저렴한 가격인지조차 확인할 수 없습니다. 유찰 후 가격이 내려가더라도 인수액과 실질취득액이 함께 줄어든다는 보장은 없습니다.
