부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 13층 1305호의 경매입니다. 감정가는 104,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 공유자는 김본선·윤종대·윤희찬으로, 각각 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 신청채권자로 확인되는 남부산농업협동조합의 청구금액은 3,709,159,214원입니다.
건물은 오피스텔과 다세대주택이 함께 있는 복합 건물입니다. 사건의 물건종류는 근린시설로 표시되어 있지만 감정평가서의 이용현황은 업무시설과 공동주택으로 나뉩니다. 따라서 1305호의 정확한 공부상 용도와 실제 사용현황을 확인해야 합니다. 주택임차권등기에는 김가영이 주거용 건물 전부에 대한 임차권자로 표시되어 있습니다.
이번 사건의 핵심은 단순히 근저당이 말소되는지에 그치지 않습니다. 어느 임차인이 이 호수에 해당하고, 그 임차인의 보증금이 배당으로 얼마나 회수되며, 남은 금액이 매수인에게 승계되는지가 실제 취득원가를 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 13층 1305호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 건물 구성 | 13층 건물 · 오피스텔 43개호 · 공동주택 19세대 |
| 사용승인 | 2018년 11월 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1) |
| 감정가 | 104,000,000원 |
| 최저매각가 | 104,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기사항 발급일 | 2026.10.21 |
| 대지 위치 | 부산광역시 연제구 연산동 1289-6 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인
경매개시결정일인 2024.05.27이 말소기준으로 계산되어 있으나, 등기사항에는 2018.11.30 남부산농업협동조합 근저당권이 존재합니다.
해당 근저당권의 채권최고액은 4,320,000,000원이고 공동담보로 설정되었습니다. 한편 이미 말소된 권리로 표시된 내용과 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권이전 등기가 함께 확인됩니다.
이 두 상태는 추가 확인 없이 일관된 권리관계로 해석하기 어렵습니다. 2018년 근저당이 매각 당시 유효한지에 따라 임차인의 대항력 우선순위 및 매수인 인수액 판단이 크게 달라질 수 있습니다.
특히 조사된 전입일 대부분은 2018.11.30 이후입니다. 따라서 단지 경매개시결정일보다 전입일이 빠르다는 이유만으로 이들 전원에게 매수인에 대한 대항력이 있다고 결론내리면 안 됩니다. 유효한 최선순위 담보권, 실제 점유, 주민등록, 해당 호수의 일치 여부를 함께 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성
현황조사와 등기자료에는 총 52명의 인적 기재가 있습니다. 이 중 김가영은 1305호 주소가 확인되는 주택임차권등기권자입니다. 나머지 51명은 개별 호수와 실제 임대차관계를 대조해야 하며, 모두가 1305호의 임차인이라는 의미는 아닙니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이다은 | 2021.01.14 | 68,000,000원 | 조건부·확인 | 미상 | 전액 인수 가정 |
| 윤수진 | 2018.12.21 | 65,000,000원 | 조건부·확인 | 미상 | 전액 인수 가정 |
| 김영수 | 2022.09.19 | 5,000,000원 | 조건부·확인 | 미상 | 전액 인수 가정 |
| 윤성민 | 2023.05.10 | 5,000,000원 | 조건부·확인 | 미상 | 전액 인수 가정 |
| 김가영 | 2023.01.30 | 10,000,000원 | 순위 확인 | 확정·요구 | 배당 결과 확인 |
인수 가정 143,000,000원은 이다은·윤수진·김영수·윤성민의 보증금 합계입니다. 개별 호수의 동일성, 대항력, 배당 여부가 검증되기 전의 조건부 추정치입니다. 김가영의 보증금 10,000,000원은 별도로 우선변제 대상으로 계산되어 중복 합산하지 않았습니다.
김영수는 보증금 5,000,000원 외에 월 차임 490,000원, 윤성민은 보증금 5,000,000원 외에 월 차임 500,000원이 조사되어 있습니다. 다만 실제 1305호와의 관계는 별도 확인이 필요합니다.
김가영 임차권등기 상세
| 임차권자 | 김가영 |
|---|---|
| 등기일 | 2024.02.13 |
| 임차보증금 | 10,000,000원 |
| 차임 | 438,000원 |
| 임대차계약일 | 2023.01.26 |
| 주민등록일 | 2023.01.30 |
| 점유개시일 | 2023.01.30 |
| 확정일자 | 2023.01.30 |
| 임차 목적물 | 주거용 건물의 전부 |
| 등기 원인 | 2024.02.06 부산지방법원 임차권등기명령 |
나머지 전입 조사 대상자 47명 확인하기
아래는 보증금 액수가 확인되지 않은 조사 대상자입니다. 1305호의 실제 임차인으로 확정된 명단이 아니며, 전입 사실만으로 매수인에 대한 대항력이 확정되는 것은 아닙니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
현황조사에는 한종우·허재명·안동현·손동식·장세영·오은지의 배당요구 관련 문건접수가 확인됩니다. 다만 배당요구를 했다는 사실만으로 우선변제권이나 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 또한 보증금 미상인 대상자의 실제 임대차관계가 확인되면 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
③ 실질취득액 — 최저가보다 중요한 계산
배당 시뮬레이션은 보증금이 확인되는 일부 임차인에 대해 총 143,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산하고 있습니다. 이를 그대로 적용한 조건부 취득원가는 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 가정 | 단순 합산 취득액 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 104,000,000원 | 143,000,000원 | 247,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 | 83,200,000원 | 143,000,000원 | 226,200,000원 |
| 2회 유찰 가정 | 66,560,000원 | 143,000,000원 | 209,560,000원 |
위 회차별 합계는 인수액이 143,000,000원으로 고정된다는 단순 계산입니다. 실제 인수액은 임차인의 해당 호수 여부·선순위 권리·배당액에 따라 변합니다. 따라서 유찰 시 실질취득액이 표의 금액대로 감소한다고 보장할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 2,256,000원 |
| 임차인 김가영 우선변제 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 이다은 보증금 인수 가정 | 68,000,000원 | 0원 |
| 윤수진 보증금 인수 가정 | 65,000,000원 | 0원 |
| 김영수 보증금 인수 가정 | 5,000,000원 | 0원 |
| 윤성민 보증금 인수 가정 | 5,000,000원 | 0원 |
| 계산상 잔여금 | — | 91,744,000원 |
위 표는 표시된 배당계산을 그대로 정리한 것으로, 최종 배당표가 아닙니다. 특히 근저당권자·경매신청채권자에 대한 배당이 반영되지 않았고, 당해세·다른 우선채권·최우선변제도 확정되지 않았습니다. 따라서 계산상 잔여금 91,744,000원을 소유자가 실제로 지급받는 금액으로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산 도시철도 1호선 연산역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물로, 2018년 11월 사용승인되었습니다. 개별난방·위생·옥내소화전·승강기 설비가 확인됩니다.
- 토지. 대체로 평탄한 장방형 토지이며 업무시설과 공동주택의 부지로 이용됩니다. 북동측·북서측으로 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·교육환경보호구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다.
- 공시지가. 3,510,000원/㎡로 표시되어 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔과 다세대주택이 혼합된 건물입니다. 실제 1305호의 용도와 동일 조건의 거래가격을 특정해야 환금성을 판단할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2018.11.30 남부산농업협동조합 근저당권의 실제 말소 여부 및 2026.01.30 근저당권이전 등기를 원본으로 대조해야 합니다.
- 1305호의 임차인 특정. 건물 전체 전입자와 해당 호수 임차인을 구분하고, 실제 점유자·임대차계약서·주민등록 상태를 확인해야 합니다.
- 임차보증금 조사. 확인된 보증금 외에도 금액이 미상인 조사 대상자가 있습니다. 해당 호수에 관한 추가 선순위 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력과 우선변제권 분리 판단. 전입일뿐 아니라 실제 점유·확정일자· 배당요구·유효한 최선순위 담보권을 함께 검토해야 합니다.
- 김가영 임차권등기. 보증금 10,000,000원의 실제 배당 여부와 임차권등기 말소 가능성을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 채권최고액 4,320,000,000원의 근저당은 공동담보로 표시됩니다. 공동담보목록과 다른 담보물의 권리변동·배당관계를 함께 검토해야 합니다.
- 예상배당 재계산. 신청채권액 3,709,159,214원이 반영되지 않은 배당계산을 실제 입찰 판단의 근거로 사용해서는 안 됩니다.
- 실질취득액 검증. 143,000,000원의 인수 가정액을 확정금액으로 취급하지 말고, 실제 인수하는 임차보증금과 미배당액을 확인해야 합니다.
- 용도·면적 확인. 근린시설 표기와 오피스텔·다세대 이용현황 사이의 관계를 확인하고 1305호의 전유면적 및 공부상 용도를 특정해야 합니다.
- 시세 비교. 동일 건물·동일 용도·동일 면적의 최근 거래를 확인한 뒤 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 가격 메리트를 판단해야 합니다.
- 관리비와 명도. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자, 인도·명도 가능성과 비용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.04억”만으로는 판단할 수 없다
부산 다사랑빌 1305호는 단순한 저가 신건으로 보기 어렵습니다. 현재 배당계산에 반영된 보증금 인수액만 143,000,000원이고, 이를 합산한 실질취득 가정액은 247,000,000원입니다. 반면 해당 금액의 인수 근거인 개별 임차관계와 대항력은 확정되지 않았습니다.
더 중요한 것은 말소기준권리에 관한 기록 불일치입니다. 2018년 근저당권의 말소 상태와 후속 권리이전이 확인되어야 임차인들의 인수 여부도 정확히 분석할 수 있습니다. 1305호의 실제 임차인을 특정하지 않은 상태에서 다수 전입자의 보증금을 모두 인수한다고 단정하는 것도, 모두 소멸한다고 단정하는 것도 위험합니다.
동일 조건의 실거래 시세까지 확인되지 않은 만큼 현재는 저렴하다는 판단이나 가격 가점을 줄 수 없습니다. 결론은 입찰 보류 및 권리관계 재확인입니다. 정확한 임차인·말소기준·배당표·실질취득액이 확정된 이후에야 이 물건의 투자 가능성을 다시 판단할 수 있습니다.
