부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 6층 601호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 김본선·윤종대·윤희찬으로 각각 3분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2019년 3월 15일 소유권이전 등기가 이루어졌습니다. 등기상 거래가액은 54,000,000원입니다. 신청채권자는 남부산농업협동조합이고 청구액은 3,709,159,214원으로 기재되어 있습니다.
이 사건의 핵심은 감정가가 아니라 임차보증금의 인수 여부와 선순위 권리의 존속입니다. 매각대금 배분 가정에서는 김광현의 보증금 35,000,000원을 우선변제하고, 이다은·윤수진·김영수·윤성민의 보증금 합계 143,000,000원은 매수인이 인수하는 것으로 계산했습니다. 그러나 다른 전입자들의 보증금과 601호 해당 여부가 확인되지 않았고, 선순위 근저당의 처리도 불명확하므로 224,000,000원을 최종 확정 취득원가로 보아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 6층 601호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 근린시설 표기 집합건물 · 실제 공부상 용도 및 이용상태 대조 필요 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 13층 · 2018년 11월 사용승인 |
| 건물 구성 | 오피스텔 43개호 및 공동주택 19세대가 포함된 복합 건물 |
| 면적 참고 | 22.71㎡ 면적 정보가 있으나, 601호와의 정확한 대응 확인 필요 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1) |
| 소유권이전 | 2019.03.15 · 매매원인 2019.02.16 · 등기상 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 81,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.22 발행 등기사항전부증명서 |
| 민간임대주택 | 2022.12.07 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인해야 한다
경매개시결정은 2024년 5월 27일에 접수되었습니다. 그런데 이보다 앞선 2018년 11월 30일에 남부산농업협동조합 명의의 채권최고액 4,320,000,000원 근저당권이 설정되어 있습니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2018-331호에 연결되어 있습니다.
문제는 해당 근저당에 이미 말소된 것으로 표시된 기록이 있는 반면, 2026년 1월 30일에는 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권이전 등기가 함께 존재한다는 것입니다. 단순히 경매개시결정일을 말소기준으로 삼아 그 이전 전입자 전부를 선순위 임차인으로 판정하는 것은 안전하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 전입 명의 52명, 601호 점유관계 미확정
현황조사 및 임차권등기에 등장하는 인적 명의는 52명이며, 보증기관의 대위·승계 신고자로 표시된 사람은 없습니다. 다만 이 인원 모두가 601호의 독립적인 실제 임차인이라는 의미는 아닙니다. 대부분 점유 부분이 특정되지 않았으므로 다른 호실 거주자, 중복 전입자 또는 실제 점유관계가 다른 명의자가 포함되어 있는지 확인해야 합니다.
김광현은 601호 전유부분 전부에 관한 주택임차권등기자로, 보증금 35,000,000원, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2018.12.05입니다. 임차권등기일은 2023.11.06이며, 배당 시뮬레이션에서는 해당 보증금 전액을 우선변제하는 것으로 반영했습니다. 다만 2018년 근저당의 효력에 따라 실제 배당순위는 달라질 수 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·배당 |
|---|
대항력 표시는 전입일만으로 확정한 법적 판단이 아닙니다. 보증금·확정일자 미상자는 대항력 가능·미상으로 구분하며, 전입일과 실제 점유·계약의 연속성, 선순위 근저당의 존속 여부를 함께 확인해야 합니다. 우선변제 미상은 우선변제권이 없다는 확정 판단이 아닙니다.
③ 실질취득 비용 — 최저가보다 인수 가정이 더 크다
최저매각가 81,000,000원에 인수 가정액 143,000,000원을 더하면 224,000,000원입니다. 낙찰가만 기준으로 저가 물건이라고 판단할 수 없는 구조입니다. 이 비용에는 미상 임차보증금과 별도 취득·명도 비용이 반영되어 있지 않습니다.
| 매각 회차 | 예상 매각가 | 인수 가정액 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 81,000,000원 | 143,000,000원 | 224,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 64,800,000원 | 143,000,000원 | 207,800,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 51,840,000원 | 143,000,000원 | 194,840,000원 |
위 표는 매각가만 하락하고 인수 가정액 143,000,000원은 그대로 유지되는 시나리오입니다. 인수액이 매각가에 따라 실제로 달라지는 대항력 임차보증금 구조와는 구별해야 합니다. 개별 임차인의 대항력·배당순위가 정리되기 전에는 회차별 총취득액을 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 1,858,000원 |
| 1. 김광현 보증금 (우선변제 가정) | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 인수 · 이다은 보증금 | 68,000,000원 | 0원 (인수 가정) |
| 인수 · 윤수진 보증금 | 65,000,000원 | 0원 (인수 가정) |
| 인수 · 김영수 보증금 | 5,000,000원 | 0원 (인수 가정) |
| 인수 · 윤성민 보증금 | 5,000,000원 | 0원 (인수 가정) |
| 잔여 · 소유자 교부 (모형상) | — | 44,142,000원 |
표는 제한적인 배당 시뮬레이션 결과입니다. 신청채권자 청구액 3,709,159,214원과 선순위 근저당 관련 실제 배당이 반영되지 않아, 소유자 잔여 44,142,000원은 현실의 교부 예상액으로 확정할 수 없습니다. 당해세·최우선변제 등도 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 공동담보·임차권과 선순위성 검토
2018년 11월 30일 설정된 남부산농업협동조합 근저당에는 채권최고액 4,320,000,000원과 공동담보목록 제2018-331호가 기재되어 있습니다. 채권최고액은 실제 미상환 잔액과 같지 않으며, 공동담보 물건 사이에서 이 사건 호실에 배분되는 채권도 별도로 확인해야 합니다.
김광현의 임차권등기는 2023년 11월 6일 접수되었지만, 전입·점유 및 확정일자는 2018년 12월 5일로 기재되어 있습니다. 이 날짜는 최초 근저당 설정일인 2018년 11월 30일보다 뒤입니다. 따라서 2018년 근저당이 유효한 상태라면 김광현의 우선변제순위 및 미배당 보증금 인수 여부에 대한 결론도 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 위치. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근. 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산 도시철도 1호선 연산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물이며, 위생설비·개별난방설비·옥내소화전·승강기설비 등이 있습니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 노폭 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·교육환경보호구역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
- 토지 정보. 토지면적 269.1㎡, 공시지가 3,510,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 건물 전체 부지 관련 정보로서 601호의 전유면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 업무시설과 공동주택이 혼재된 건물이므로 정확한 601호 용도와 면적을 확인한 뒤 같은 조건의 거래사례로 환금성을 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당 존속 확인. 2018.11.30 남부산농업협동조합 근저당의 실제 말소 여부와 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사 이전 등기를 원본으로 대조하세요.
- 말소기준 확정. 2024.05.27 경매개시결정을 곧바로 확정 말소기준으로 취급하지 말고, 선행 근저당 및 공동담보의 실제 효력을 먼저 판단하세요.
- 601호 실제 점유자 확인. 전입 명의 52명 중 601호 관련자를 특정하고, 중복·타 호실 명의자를 구분하세요.
- 임차보증금 검증. 이다은·윤수진·김영수·윤성민의 보증금과 대항력·배당 여부를 확인하고, 나머지 미상 보증금도 조사하세요.
- 김광현 임차권등기. 35,000,000원 보증금의 실제 배당순위, 배당 충족 가능성과 미배당분 인수 여부를 선순위 근저당 관계와 함께 검토하세요.
- 배당 재산정. 신청채권액 3,709,159,214원, 공동담보 근저당, 임차인 우선변제 및 당해세를 반영해 실제 배당표를 다시 작성하세요.
- 용도·면적 확인. 601호가 근린시설·오피스텔·다세대주택 중 어느 공부상 용도인지, 정확한 전유면적과 대지권이 무엇인지 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 민간임대주택등기와 관련 법령상 임대사업자 지위·의무의 매각 후 처리를 검토하세요.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자를 특정한 후 인도·명도 가능성과 체납 관리비 부담 여부를 확인하세요.
- 가격 산정. 최저가 81,000,000원이 아니라 인수금과 기타 비용을 포함한 실질취득액을 기준으로 동일 용도·면적 실거래와 비교하세요.
맺으며 — “8,100만원짜리 물건”이라고 판단할 수 없다
부산 다사랑빌 601호는 감정가와 최저매각가만 보면 81,000,000원 신건입니다. 하지만 배당 시뮬레이션상 인수 보증금은 143,000,000원으로, 이를 모두 부담한다고 가정한 실질취득 비용은 224,000,000원입니다.
문제는 여기서 끝나지 않습니다. 보증금 미상 전입자가 다수 존재하고, 해당 인원들이 601호에 실제로 관련되는지도 아직 분명하지 않습니다. 또 2018년 근저당권의 말소 여부와 2026년 권리이전 등기가 충돌하므로, 현재 배당 및 인수 가정 자체가 달라질 가능성이 있습니다.
매각기일인 2026년 11월 3일 전에 말소기준권리, 601호 점유관계, 임차보증금, 실제 배당순위, 공부상 용도를 확정하지 못한다면 합리적인 응찰 상한을 산정하기 어렵습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 이 불확실성이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
결론은 입찰 보류입니다. 신건 최저가의 저렴해 보이는 인상보다, 누가 어떤 권리를 갖고 있고 낙찰자가 실제로 얼마를 부담하는지를 먼저 확인해야 하는 고위험 권리분석 물건입니다.
