부산지방법원 2024타경56674. 연제구 연산동 다사랑빌 11층 1106호를 대상으로 하는 임의경매입니다. 감정가는 120,000,000원, 현재 최저매각가도 같은 금액입니다. 외형만 보면 신건의 일반적인 다세대주택 경매처럼 보이지만, 등기상 115,000,000원의 주택임차권이 존재하고, 현황조사에는 여러 명의 전입자가 나타납니다. 입찰가격보다 먼저 확인해야 할 것은 이 임차권과 전입관계가 1106호에 어떤 범위로 귀속되는지입니다.
특히 배당 추정에서는 이정하 115,000,000원, 이다은 68,000,000원, 윤수진 65,000,000원, 김영수 5,000,000원, 윤성민 5,000,000원을 매수인 인수금액으로 취급하고 있습니다. 이는 확정된 채무가 아니라 배당이 이루어지지 않고 각 보증금의 반환의무가 매수인에게 승계된다는 가정입니다. 실제 인수 대상과 금액은 대항력·우선변제권·배당 여부·호실별 임대차관계를 대조해야 확정할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 11층 1106호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 13층 · 2018년 11월 사용승인 |
| 단지 구성 | 오피스텔 43개 호 및 공동주택 19세대 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 지분 3분의 1) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기사항 발급기준 | 2026.10.21 · 부산지방법원 등기국 |
| 민간임대주택 | 2019.02.19 등록, 2022.12.07 등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인이 필요하다
현재의 기초 권리판정에는 2024.05.27 임의경매개시결정이 말소기준으로 설정되어 있습니다. 그러나 그보다 앞서 2018년 근저당이 존재하고, 2023.03.06에는 이정하의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 따라서 2024년 경매개시결정만을 기준으로 임차권 인수 여부를 확정하거나, 반대로 기존 근저당이 무조건 소멸한다고 결론 내려서는 안 됩니다.
민간임대주택등기도 별도로 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 등기 내용이 있으므로, 임대사업자 등록상태 및 매각 후 관련 의무의 처리도 확인할 필요가 있습니다. 등기된 임대주택이라는 사실만으로 개별 임차인의 보증금 반환채무가 모두 소멸한다고 볼 수는 없습니다.
② 임차인 분석 — 금액보다 먼저 호실과 대항력 확인
현황조사와 등기 관계에서 확인되는 임차·전입 명의는 53명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계로 표시된 중복신고는 없습니다. 그러나 이 인원 모두가 1106호의 실제 임차인이라는 의미는 아닙니다. 다사랑빌은 오피스텔과 다세대주택이 혼재하는 건물이고, 이정하 외 다수 명의의 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 각 명의의 호실 귀속 및 현재 점유 여부가 확인돼야 해당 호실의 실제 임차인 수를 확정할 수 있습니다.
위 합계는 확인된 보증금의 산술 합계이며, 동일 호실에 대한 확정 인수액은 아닙니다. 입찰가와 별도로 전액 인수하는 배당 가정을 적용한 금액입니다. 이외 전입 명의의 보증금과 호실 귀속 여부는 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
대항력은 전입일뿐 아니라 해당 호실의 실제 주택 인도, 점유 유지, 선순위 권리와의 관계를 종합해 판단해야 합니다. 보증금 미상 명의는 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 우선변제는 확정일자·배당요구 등 추가 확인이 필요합니다. 승계 표시는 매수인의 보증금 반환채무 인수 가능성을 뜻하며 보증기관 대위변제와는 구별됩니다.
김영수는 보증금 5,000,000원 및 월 차임 490,000원, 윤성민은 보증금 5,000,000원 및 월 차임 500,000원으로 조사되어 있습니다. 두 명의 월세와 소액보증금은 최우선변제 요건, 실제 점유 호실, 임대차계약 효력에 따라 별도 검토해야 합니다.
또한 한종우, 허재명, 안동현, 손동식, 장세영, 오은지의 배당요구 관련 문건접수가 확인됩니다. 다만 배당요구 사실만으로 우선변제권이 확정되거나 미배당 보증금의 인수 여부가 자동 결정되는 것은 아닙니다.
③ 취득가격 분석 — 최저가와 실질취득은 다르다
이 물건은 신건으로 최저매각가가 120,000,000원입니다. 그러나 실거래 비교가 확인되지 않는 상태이므로 감정가나 최저가가 최근 거래시세보다 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다. 특히 보증금 인수 위험이 있는 물건은 입찰가 자체보다 낙찰가와 최종 미배당 인수액을 합한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 120,000,000원 | 258,000,000원 | 378,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 96,000,000원 | 258,000,000원 | 354,000,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 76,800,000원 | 258,000,000원 | 334,800,000원 |
위 실질취득 추정액은 각 회차에서 258,000,000원의 보증금이 전액 미배당·인수된다는 동일한 가정에 따라 매각가와 인수 추정액을 합산한 금액입니다. 실제 배당액과 대항력 있는 보증금의 미반환 잔액이 달라지면 인수액과 최종 취득비용도 변동합니다. 취득세, 명도비용 및 기타 부대비용은 포함하지 않았습니다.
다사랑빌은 공동주택 19세대와 오피스텔 43개 호가 함께 있는 복합 용도 건물입니다. 서로 다른 용도의 호실이나 면적이 다른 거래를 단순 비교하면 가격을 잘못 판단할 수 있습니다. 따라서 가격의 적정성은 동일 용도·유사 면적·유사 층의 최근 거래를 기준으로 판단해야 하며, 현재는 시세 대비 할인율을 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 및 인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,480,000원 |
| 인수 · 이다은 보증금 | 68,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 윤수진 보증금 | 65,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김영수 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 윤성민 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이정하 주택임차권 | 115,000,000원 | 0원 |
| 보증금 인수 가정 합계 | 258,000,000원 | 0원 |
| 산정상 소유자 잔여 | — | 117,520,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 연산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 13층 건물입니다. 위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전 및 승강기설비가 있습니다.
- 건물 구성. 오피스텔 43개 호와 공동주택 19세대가 혼재하며, 본건 용도는 다세대주택입니다. 업무시설과 공동주택의 가격 및 거래 특성은 구별해야 합니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 각각 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 장방형입니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역에 해당합니다. 공시지가는 ㎡당 3,510,000원입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태와 실제 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 다세대주택이라는 용도, 소규모 공동주택 구성, 복합용도 건물 특성을 고려해야 합니다. 최근 동일 조건 실거래의 비교 없이 환금성이나 가격 경쟁력을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 2018.11.30 설정 근저당의 말소 효력과 2026.01.30 이전등기를 함께 확인하고, 2024.05.27 경매개시결정이 실제 말소기준이 되는지 검증해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 공동담보목록 제2018-331호를 확인해 1106호와 다른 담보 부동산 사이의 배당관계를 점검해야 합니다.
- 주택임차권등기 분석. 이정하의 보증금 115,000,000원에 대해 임대차계약서, 전입일, 점유, 확정일자, 배당요구, 임차권등기의 존속 및 소멸 여부를 확인해야 합니다.
- 호실별 임차관계 특정. 전입·임차관계 조사 명의 53명 중 실제 1106호와 관련된 명의를 구분하고, 보증금 중복 산정 가능성과 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상자 확인. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 개별 계약·주택 인도·점유 유지·확정일자를 확인해야 합니다.
- 배당요구 및 우선변제 확인. 배당요구 문건, 확정일자, 소액임차인 최우선변제 요건 및 각 임차인의 예상 배당액을 다시 산정해야 합니다.
- 민간임대주택 확인. 임대사업자 등록상태, 임대의무기간 및 매각 후 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 최저가 120,000,000원만 기준으로 응찰하지 말고 최종 미배당 인수액, 취득세, 명도비용 및 관리비를 포함한 취득비용을 계산해야 합니다.
- 동일 조건 거래 확인. 다세대주택과 오피스텔 거래를 구분하고 유사 면적·층·최근 거래가격을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 최종 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 문건 및 법원의 최신 매각조건을 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.2억에 낙찰받아도 1.2억짜리 취득은 아니다”
이 물건은 최저가보다 권리인수 위험이 더 큰 사건입니다. 현재 신건 최저매각가는 120,000,000원이지만, 확인된 5건의 보증금 258,000,000원을 전액 인수한다는 가정에서는 실질취득이 378,000,000원에 이릅니다. 이것은 시세 대비 저렴한 매수라고 판단할 근거가 아닙니다.
더 큰 문제는 인수액 자체가 확정되지 않았다는 점입니다. 다수 전입 명의의 호실 귀속이 불분명하고, 이정하의 임차권등기와 2018년 근저당의 선후관계, 공동담보, 실제 배당 및 우선변제 여부까지 해결해야 합니다. 소유자 잔여금으로 표시된 배당 추정 역시 실제 배당 결과로 받아들일 수 없습니다.
설령 유찰되어 최저가격이 하락하더라도 임차보증금 반환의무가 남으면 전체 취득부담은 클 수 있습니다. 현 단계에서는 입찰 보류 및 권리관계 확정이 우선입니다. 선순위 권리의 실제 소멸 여부와 임차인의 인수범위가 확정되고, 해당 다세대주택의 최근 실거래가격과 실질취득비용이 비교될 때 비로소 가격 메리트를 검토할 수 있습니다.
