부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 2층 202호입니다. 감정가는 7,500만원, 신건 최저매각가도 7,500만원입니다. 주변에 오피스텔과 공동주택이 섞인 건물이라는 점까지 보면 소액 경매물건으로 접근하기 쉽습니다. 하지만 권리분석에서 드러나는 모습은 전혀 다릅니다.
현황조사에는 다수의 전입자가 등장합니다. 이 가운데 이다은 68,000,000원, 윤수진 65,000,000원, 김영수 5,000,000원, 윤성민 5,000,000원의 보증금이 확인됩니다. 합계는 143,000,000원으로, 최저매각가보다 큽니다.
문제는 이 명단이 모두 202호에 관한 임대차인지 확인되지 않았다는 점입니다. 다사랑빌은 여러 개의 오피스텔과 공동주택으로 구성된 건물입니다. 각 전입자의 실제 점유 호실과 계약 관계를 확인하지 않고 전체 보증금을 202호의 확정 인수액으로 처리하는 것은 위험합니다. 반대로 어느 임차인도 관계없다고 가정하는 것 역시 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 2층 202호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 경매 용도 근린시설 표기. 감정평가상 오피스텔 및 다세대주택 혼합 건물로, 202호의 개별 공부상 용도 확인 필요 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조, 평지붕 13층 · 사용승인 2018년 11월 |
| 건물 구성 | 오피스텔 43개호 · 공동주택 19세대 |
| 면적 참고 | 감정평가상 2층 201호 외 건물에 전유면적 22.71㎡ 기재. 202호 개별 면적은 공부 확인 필요 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1 공유) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 · 등기상 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 | 75,000,000원 |
| 최저매각가 | 75,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 발급 기준 | 2026.10.21 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인이 필요하다
등기에는 2018.11.30 설정된 남부산농업협동조합 근저당권이 등장합니다. 채권최고액은 4,320,000,000원이며 공동담보목록 제2018-331호가 표시되어 있습니다. 이는 해당 호실 하나의 가액에 해당하는 채권이라고 해석해서는 안 됩니다.
그런데 이 근저당은 말소된 것으로 표시되는 한편, 2026.01.30에는 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전등기도 기재되어 있습니다. 근저당권의 말소 여부와 그 후속 이전등기가 서로 모순되는 상태이므로, 현재 권리관계와 경매에서 소멸하는 권리의 범위를 단정하기 어렵습니다.
특히 이 사건에서 확인되는 임차인 전입일은 2018년 근저당 설정일 이후이면서 2024년 경매개시결정일 이전인 경우들입니다. 따라서 경매개시결정일만 기준으로 모든 임차인을 선순위 대항력 임차인이라고 단정해서도 안 됩니다. 각 임차인의 점유, 주민등록, 실제 용도 및 적용 법률을 개별 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 명단은 52명, 실제 인수대상은 미확정
현황조사 등에서 확인되는 임차 관련 명의자는 52명입니다. 보증기관의 대위변제·승계 중복신고로 분류된 명의자는 없습니다. 다만 이는 202호의 실제 임차인이 52명이라는 의미가 아닙니다. 각 인원의 점유 부분이 특정되어 있지 않아 다른 호실의 임대차가 포함되었을 가능성을 반드시 점검해야 합니다.
| 임차 관련 명의자 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|
전입일은 임차인의 대항력 발생일을 확정하는 날짜가 아닙니다. 별도의 점유 요건, 임대차 목적물, 법적 용도, 선순위 권리관계에 따라 판단이 달라집니다. 배당요구가 확인되지 않은 경우에도 배당요구를 하지 않았다고 확정하지 않습니다.
③ 보증금 인수 — 최저가가 아니라 총취득비용을 보아야 한다
| 임차인 | 확인 보증금 | 표상 배당 | 잠정 인수 |
|---|---|---|---|
| 이다은 | 68,000,000원 | 0원 | 68,000,000원 |
| 윤수진 | 65,000,000원 | 0원 | 65,000,000원 |
| 김영수 | 5,000,000원 | 0원 | 5,000,000원 |
| 윤성민 | 5,000,000원 | 0원 | 5,000,000원 |
| 합계 | 143,000,000원 | 0원 | 143,000,000원 |
금액이 확인된 보증금 4건을 모두 이 경매목적물의 인수대상으로 보고, 시뮬레이션처럼 매각대금에서 배당되지 않는다고 가정하면 다음과 같습니다.
여기서 중요한 점은 매각가가 내려가더라도 보증금 인수 문제가 자동으로 사라지지는 않는다는 것입니다. 대항력 있는 임차인이 매각대금에서 보증금을 회수하지 못하고 잔액을 매수인에게 주장할 수 있다면, 낙찰자의 부담은 낙찰가와 별도로 발생합니다.
일반적으로 하나의 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 승계되는 경우, 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 증가하여 실질취득비용이 보증금 수준에 수렴할 수 있습니다. 다만 본건은 여러 임차인과 각기 다른 호실의 가능성이 섞여 있으므로 단일 보증금 고정 공식을 전체 143,000,000원에 그대로 적용할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락만으로 안전해지지 않는다
| 매각 회차 | 최저매각가 | 잠정 인수 | 조건부 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 75,000,000원 | 143,000,000원 | 218,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 60,000,000원 | 143,000,000원 | 203,000,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 48,000,000원 | 143,000,000원 | 191,000,000원 |
위 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일한 잠정 인수액 143,000,000원을 단순 합산한 조건부 금액입니다. 실제 배당 및 잔여 보증금 인수액은 회차, 배당순위, 각 임차인의 권리와 해당 호실 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 취득세·명도비용 등은 포함하지 않았습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 75,000,000원 가정 · 잠정 시뮬레이션)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 표상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,750,000원 |
| 임차인 이다은 | 68,000,000원 | 0원 |
| 임차인 윤수진 | 65,000,000원 | 0원 |
| 임차인 김영수 | 5,000,000원 | 0원 |
| 임차인 윤성민 | 5,000,000원 | 0원 |
| 표상 잔여금 | — | 73,250,000원 |
| 신청채권 | 3,709,159,214원 | 0원 |
표는 집행비용 1,750,000원을 차감한 73,250,000원을 잔여금으로 표시하고, 임차보증금 4건에 대한 배당은 0원으로 계산합니다. 신청채권 배당 역시 0원으로 표시되어 있습니다. 이는 실제 법원의 배당순위를 재현한 결과로 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산 도시철도 1호선 연산역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물입니다. 외벽은 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등이 적용되어 있습니다.
- 설비. 위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 장방형 토지이며, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 269.1㎡, 공시지가는 3,510,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 해당합니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 연산역 인근의 업무시설·주거시설 혼합 입지입니다. 다만 202호의 개별 용도와 직접 비교 가능한 실거래가격이 확정되지 않아 매각가의 시세 대비 수준을 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2018.11.30 남부산농업협동조합 근저당권의 실제 말소 여부와 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사 이전등기의 연결 관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 범위. 공동담보목록 제2018-331호의 목적물 구성과 각 담보목적물의 매각·배당 상황을 확인해야 합니다.
- 202호 임차인 특정. 현황조사상 52명의 전입자 중 해당 호실의 실제 점유자와 계약 상대방을 구분해야 합니다. 건물 전체의 임차인 명단을 이 호실의 인수대상으로 단정해서는 안 됩니다.
- 보증금 잔액 확인. 이다은 68,000,000원, 윤수진 65,000,000원, 김영수 5,000,000원, 윤성민 5,000,000원의 임대차 목적물과 보증금 반환·변제 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력·우선변제 검토. 전입일뿐 아니라 점유 개시, 확정일자, 실제 용도, 선순위 담보권 및 배당요구 여부까지 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 한종우, 허재명, 안동현, 손동식, 장세영, 오은지의 배당요구 접수 기록을 해당 사건의 배당요구종기 및 제출 서류와 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대사업자 관련 의무가 경매 후 해당 목적물에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 임차인별 법적 인수액이 확인된 이후 낙찰가, 미배당 보증금, 취득비용 및 명도비용을 합산해야 합니다.
- 용도·호실 대조. 202호의 건축물대장, 집합건물 등기부, 감정평가서 및 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납액과 실제 승계 가능 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 최신 경매기록. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 채권계산서 및 사건 진행상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,500만원짜리 물건”이라는 착시
이 물건을 단순히 감정가 75,000,000원인 신건으로만 보면 가장 중요한 문제를 놓칩니다. 배당 시뮬레이션상 보증금 인수는 143,000,000원, 낙찰가를 더한 조건부 실질취득액은 218,000,000원입니다. 유찰이 진행되어도 같은 보증금 인수 가정이 유지되는 한 총취득비용의 부담은 크게 남습니다.
하지만 반대 방향의 오류도 피해야 합니다. 임차 관련 명단 52명은 모두 202호의 임차인으로 확정된 사람들이 아닙니다. 따라서 143,000,000원 전액을 확정 인수액으로 단정할 수 없으며, 그 외 보증금 미상 명의자들에 대한 인수위험도 아직 해소되지 않았습니다.
여기에 선순위 근저당의 말소와 이전등기 사이의 불일치, 공동담보 배당 문제, 민간임대주택등기, 개별 용도 불확실성까지 겹칩니다. 확인 가능한 실거래 비교가격도 없어 가격상 유리함을 주장할 근거가 부족합니다.
결론은 입찰 보류 및 권리 재검증입니다. 실제 202호의 점유자, 선순위 권리, 인수 보증금과 배당관계가 확정되기 전에는 최저매각가가 낮다는 이유만으로 접근하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가를 얼마나 낮추느냐가 아니라 무엇을 실제로 인수하게 되는지 정확히 밝혀내는 것입니다.
