부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 7층 703호가 감정가와 동일한 82,000,000원에 신건으로 매각될 예정입니다. 표면적인 매각가격만 보면 소액 입찰이 가능한 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 가격보다 임차인과 선순위 권리의 확인이 훨씬 중요합니다.
등기에는 남부산농업협동조합 명의의 채권최고액 4,320,000,000원 공동담보 근저당이 등장하고, 경매 신청채권자의 청구금액도 3,709,159,214원입니다. 두 금액은 각각 채권최고액과 경매청구액으로, 곧바로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 그러나 기존 근저당의 말소 표시와 이후 근저당권 이전 내역을 함께 확인해야 하므로 권리 소멸관계를 단순화해서는 안 됩니다.
더욱 주의할 부분은 임차관계입니다. 현황조사에서 확인되는 전입 관련 명의가 다수이고, 별도로 박보교(개명 전 박지향) 명의의 70,000,000원 주택임차권등기가 존재합니다. 임차권등기상 계약·주민등록·확정일자는 확인되지만, 해당 임차권이 실제 매수인에게 인수되는지는 선행 권리와 배당관계를 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 7층 703호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 사건상 근린시설 |
| 건물 이용 | 다사랑빌은 오피스텔과 다세대주택이 혼재한 건물. 703호의 공부상 세부 용도는 확인 필요 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1 공유) |
| 소유권이전 | 2019.03.15 · 등기 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 | 82,000,000원 |
| 최저매각가 | 82,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 발행일 | 2026.10.21 |
| 임대주택 관련 등기 | 2022.12.07 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 공동담보 근저당 확인
전산상 말소기준으로 표시된 권리는 2024.05.27 임의경매개시결정입니다. 그러나 그보다 먼저 설정된 2018.11.30 남부산농업협동조합 공동담보 근저당이 존재합니다. 이 근저당은 말소 상태로 표시되는 동시에 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 내역도 확인됩니다.
따라서 2018년 근저당의 실제 유효 여부와 말소 경위, 2024년 경매개시결정이 기준으로 제시된 이유, 근저당권 이전의 법률관계를 등기 원본과 경매기록에서 대조해야 합니다. 경매개시결정보다 전입일이 빠르다는 이유만으로 모든 점유자를 선순위 대항력 임차인으로 인정할 수도 없습니다.
② 임차인 분석 — 전입자 명단과 실제 인수 대상 구분
현황조사상 전입 관련 명의는 52명이며, 별도 등기된 박보교는 현황조사의 박지향과 동일인이므로 중복 합산하지 않습니다. 이 명단 전체가 703호의 독립적인 임차인이라는 의미는 아닙니다. 실제 703호의 임차인 수와 각각의 점유 범위는 확인이 필요합니다.
보증금이 명시된 인물 중 배당 시뮬레이션에 인수 대상으로 반영된 사람은 이다은, 윤수진, 김영수, 윤성민입니다. 이들의 보증금은 각각 68,000,000원, 65,000,000원, 5,000,000원, 5,000,000원이며 합계는 143,000,000원입니다. 그러나 보증금과 전입 정보만으로 703호의 확정 인수액이라고 판단할 수는 없습니다.
| 성명 | 전입·주민등록 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·배당요구 |
|---|
전입일은 현황조사 기재 기준이며, 박보교의 계약일·점유개시일·확정일자는 임차권등기에서 확인한 내용입니다. 대항력 표시는 전입 시점만이 아닌 실제 점유·해당 호실·선행 담보권 확인을 전제로 한 잠정 판단입니다. 별도 보증기관 승계자는 확인되지 않습니다.
이 보증금은 앞서 집계한 143,000,000원에 포함되지 않습니다. 다만 추가로 70,000,000원을 매수인이 인수한다고 확정할 수도 없습니다. 2018년 근저당과의 순위, 임차권등기의 효력, 배당요구 및 미배당 잔액을 확인해야 합니다.
또한 한종우·허재명·안동현·손동식·장세영·오은지는 배당요구 관련 접수 내역이 있으므로 각 요구서와 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
③ 실질취득액 — 8,200만원이 전부가 아니다
현재 회차의 최저매각가는 82,000,000원입니다. 여기에 배당 시뮬레이션상의 임차보증금 인수 가정액 143,000,000원을 단순 합산하면 225,000,000원입니다. 이는 권리 인수가 모두 성립한다는 가정 아래 계산한 비교금액일 뿐, 확정 실질취득액은 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 가정액 | 합산 가정액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 82,000,000원 | 143,000,000원 | 225,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 | 65,600,000원 | 143,000,000원 | 208,600,000원 |
| 2회 유찰 가정 | 52,480,000원 | 143,000,000원 | 195,480,000원 |
유찰 회차별 매각가격과 인수 가정액은 배당 시뮬레이션 기준입니다. 합산 가정액은 해당 금액의 단순 합계이며 취득세·등기비용·명도비용 등을 포함하지 않습니다. 실제 낙찰가, 배당순위, 선순위 임차권 및 인수 여부에 따라 결과가 달라집니다.
특히 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수금이 늘어 해당 임차보증금 수준에서 실질취득 부담이 고정되는 구조가 발생할 수 있습니다. 예를 들어 이다은의 보증금 68,000,000원과 1회 유찰 가정가격 65,600,000원의 관계를 볼 때도 선순위 대항력·배당 여부가 먼저 확정되어야 합니다.
이번 사건은 여러 사람의 보증금이 함께 제시되고 개별 호실 귀속과 실제 권리순위가 확인되지 않았으므로, 모든 보증금을 그대로 합산하거나 반대로 모두 소멸한다고 판단하는 방식은 모두 위험합니다. 특히 인수 가정액 143,000,000원을 703호의 확정 채무로 취급해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 관련 금액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,876,000원 |
| 임차인 이다은 · 인수 가정 | 68,000,000원 | 0원 |
| 임차인 윤수진 · 인수 가정 | 65,000,000원 | 0원 |
| 임차인 김영수 · 인수 가정 | 5,000,000원 | 0원 |
| 임차인 윤성민 · 인수 가정 | 5,000,000원 | 0원 |
| 신청채권자 · 남부산농업협동조합 | 3,709,159,214원 | 미산정 |
| 잔여 · 소유자 교부(시뮬레이션) | — | 80,124,000원 |
표의 집행비용과 소유자 잔여액은 제공된 배당 시뮬레이션 수치입니다. 신청채권자의 실제 배당액, 공동담보 근저당의 채권액 배분, 임차인 우선변제, 당해세 및 최우선변제 등이 확정 반영된 계산이 아니므로 법적 배당예상액으로 사용할 수 없습니다. 특히 소유자 잔여 80,124,000원을 실제 배당 가능한 금액으로 단정할 수 없습니다.
이 수치만으로 채권이 모두 변제되거나 잔여금이 소유자에게 돌아간다고 판단할 수 없습니다. 실제 배당요구채권·담보권 순위·공동담보 배분관계 확인이 선행되어야 합니다.
⑤ 시세 판단 — 가격 메리트는 확인되지 않았다
다사랑빌은 2018년 사용승인된 복합용도 집합건물입니다. 그러나 703호에 직접 대응하는 최근 실거래 가격을 확정할 수 없어 82,000,000원이라는 최저매각가가 주변 시세보다 낮다고 평가할 근거가 없습니다.
더구나 인수액이 실제로 발생한다면 가격 비교의 기준은 명목 최저매각가가 아니라 낙찰가에 실제 인수액을 더한 실질취득액이어야 합니다. 현재 시뮬레이션 가정의 합산액은 225,000,000원입니다. 이 금액을 실거래가와 비교할 수 있어야 가격 메리트 여부를 판단할 수 있습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 연산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
- 건물 구성. 지상 13층 건물로 오피스텔 43개호와 공동주택 19세대가 혼재합니다. 703호 자체의 공부상 용도와 현황이 일치하는지는 별도 확인이 필요합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 건물이며, 위생설비·개별난방·옥내소화전·승강기 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 오피스텔·다세대주택이 함께 있는 복합용도 건물로, 매각 호실의 법적 용도와 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 동일 조건 실거래 비교가 확보되지 않아 환금성을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 등기 원본 확인. 2018.11.30 남부산농업협동조합 근저당의 말소 상태와 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사 이전등기의 관계를 확인합니다.
- 말소기준 재판정. 2024.05.27 경매개시결정이 기준으로 표시된 이유와, 그 이전 근저당의 유효 여부를 확인합니다.
- 703호 임차인 특정. 전입 관련 명의 52명 가운데 실제 703호와 관계있는 사람을 확인하고, 다른 호실의 임차인이 혼재했는지 검증합니다.
- 보증금 확인. 이다은 68,000,000원, 윤수진 65,000,000원, 김영수 5,000,000원, 윤성민 5,000,000원이 각각 703호에 귀속되는지 확인합니다.
- 임차권등기 확인. 박보교(개명 전 박지향)의 70,000,000원 보증금, 점유개시일·주민등록일·확정일자와 배당관계를 검토합니다.
- 배당요구 확인. 한종우·허재명·안동현·손동식·장세영·오은지의 배당요구 서류를 확인하고, 실제 보증금과 임대차 목적물을 대조합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 등기된 임대의무 및 관련 제한이 703호와 매수인에게 미치는 영향을 확인합니다.
- 실질취득액 재산정. 각 임차인의 대항력·우선변제·배당액을 확정한 뒤 실제 미배당 인수액을 산출합니다. 현재 143,000,000원은 확정 인수액이 아닙니다.
- 배당표 재검증. 근저당·신청채권·집행비용·당해세·최우선변제·공동담보 배분을 반영해 다시 산정합니다.
- 시세·명도 확인. 703호의 실제 용도·면적·최근 실거래 및 점유자를 확인하고, 미납 관리비와 명도 부담을 점검합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 실제 인수액”
이 사건의 가장 큰 함정은 82,000,000원이라는 눈에 보이는 최저매각가에 있습니다. 배당 시뮬레이션에서 가정한 인수액 143,000,000원을 단순 합산하면 225,000,000원이 되지만, 그 자체가 확정 취득비용은 아닙니다. 반대로 실제 인수액이 없다고 단정할 근거도 부족합니다.
특히 2018년 공동담보 근저당의 권리 상태와 703호에 실제 귀속되는 임차인의 범위를 확정하지 못하면 낙찰 이후의 보증금 반환 부담을 계산할 수 없습니다. 박보교의 임차권등기와 배당요구자들의 권리관계도 별도로 검토해야 합니다.
결론은 가격보다 권리확인이 우선이라는 것입니다. 이 사건은 신건이라서 불리한 것이 아니라, 실제 인수액·배당구조·호실별 점유관계가 확인되지 않은 상태에서 매각가격만으로 판단하기 어렵다는 점이 핵심입니다. 관련 원본 서류를 대조해 인수액과 실질취득액을 확정하기 전까지는 적극적인 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적입니다.
