부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 12층 1202호에 대한 경매입니다. 이 건은 권리분석의 출발점부터 주의가 필요합니다. 임차인 조사에는 총 52명이 등장하지만, 그중 전유부분 전부를 명확히 특정한 임차권등기자는 이지영입니다. 나머지 51명은 점유 호실이 특정되지 않았습니다.
배당 계산에는 이지영의 보증금 70,000,000원이 우선변제 대상으로 들어가 있고, 이다은·윤수진·김영수·윤성민의 보증금 합계 143,000,000원은 매수인 인수 대상으로 반영되어 있습니다. 그러나 이 4명의 점유 부분이 1202호인지 확인되지 않아, 143,000,000원을 확정 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.
여기에 2018년 설정된 근저당권의 말소 여부와 2026년 근저당권 이전등기 사이에도 추가 확인이 필요한 부분이 있습니다. 따라서 이 사건은 낙찰가의 높고 낮음보다 선순위 권리와 실제 임차관계를 확정하는 일이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 12층 1202호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 13층 건물의 12층 |
| 사용승인 | 2018년 11월 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 지분 3분의 1) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 · 등기 거래가액 198,000,000원 |
| 감정가 | 90,000,000원 |
| 최저매각가 | 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권 확인
등기에는 2018.11.30 남부산농업협동조합 근저당권이 나타나며, 당시 채권최고액은 4,320,000,000원입니다. 해당 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있지만, 관련 변경등기와 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전등기도 기재되어 있습니다.
한편 권리 분석상 말소기준으로 표시된 사건은 2024.05.27 임의경매개시결정입니다. 과거 근저당권의 실제 말소 효력과 후속 이전등기의 관계를 확정하지 않은 채, 경매개시결정 이후의 권리만 소멸한다고 판단하거나 모든 임차인이 선순위라고 단정하는 것은 위험합니다.
② 임차인 현황 — 가장 큰 위험요인
전입·임차 관련 조사에서 52명이 확인됩니다. 이 중 이지영은 1202호 전유부분 전부에 관한 임차권등기가 있습니다. 나머지 51명은 점유 부분이 특정되지 않아, 1202호와의 실제 관련성을 확인해야 합니다.
전입일이 2024년 경매개시결정보다 빠르다는 사실만으로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 해당 호수의 실제 점유, 임대차계약, 주민등록, 선순위 담보권 관계 등이 확인되어야 합니다. 특히 보증금과 확정일자가 알려지지 않은 전입자는 대항력 가능·미상으로 판단합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
호실이 특정되지 않은 전입자는 해당 경매목적물의 임차인인지 확정되지 않았습니다. 대항력 가능 표시는 매수인의 보증금 인수가 확정되었다는 의미가 아닙니다. 확인된 보증금과 월차임만 표시했습니다.
③ 실질취득 부담 — 최저가만 보면 안 된다
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 90,000,000원입니다. 그러나 제시된 배당 시나리오를 적용하면 매수인 인수 추정액이 143,000,000원으로, 최저매각가보다 큽니다.
최저매각가에 배당 시뮬레이션상 인수 추정액을 더한 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도이며, 호실별 임차인 귀속과 실제 인수액이 확정되지 않은 조건부 계산입니다.
유찰 시나리오별 부담 비교
| 회차 | 최저가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 90,000,000원 | 143,000,000원 | 233,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 72,000,000원 | 143,000,000원 | 215,000,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 57,600,000원 | 156,836,800원 | 214,436,800원 |
각 회차는 제시된 예상 배당·인수 시나리오를 적용한 조건부 계산입니다. 실제 매각 회차, 배당, 인수 범위 및 금액은 달라질 수 있습니다.
특히 2회 유찰 시나리오에서는 낙찰가가 57,600,000원으로 낮아지지만, 인수 추정액은 156,836,800원으로 증가합니다. 이처럼 배당받지 못한 선순위 임차보증금을 매수인이 인수하는 구조라면 낙찰가 하락이 실질취득 부담의 같은 폭 하락으로 연결되지 않습니다.
동일 호실에 적용 가능한 최신 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로 233,000,000원 또는 각 유찰 시나리오의 실질취득액을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 과거 소유권이전 거래가액 198,000,000원은 별도로 확인되지만, 이를 현재 1202호의 실거래 시세라고 단정할 수도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,020,000원 |
| 1. 임차인 이지영 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 소유자 교부(계산상 잔여) | — | 17,980,000원 |
이 표는 제시된 예상배당 계산을 재현한 것으로, 신청채권자의 배당 및 선순위 담보권 관계를 확정한 법원 배당표가 아닙니다. 당해세·최우선변제 등도 반영되지 않았습니다. 소유자 교부액은 실제 배당이 확정되었다는 의미가 아닙니다.
| 별도 인수 추정 항목 | 보증금 | 배당 / 인수 |
|---|---|---|
| 이다은 | 68,000,000원 | 배당 0원 · 인수 추정 |
| 윤수진 | 65,000,000원 | 배당 0원 · 인수 추정 |
| 김영수 | 5,000,000원 | 배당 0원 · 인수 추정 |
| 윤성민 | 5,000,000원 | 배당 0원 · 인수 추정 |
| 합계 | 143,000,000원 | 귀속 미확정 |
인수 추정액은 매각대금 배당액에 포함되지 않습니다. 위 4명의 점유 호실이 특정되지 않아 1202호의 실제 인수액과 일치한다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 건물 구성. 다사랑빌은 1개 동으로, 오피스텔 43개호와 공동주택 19세대로 구성되어 있습니다. 건물 전체 거래정보와 경매대상 호실의 정보는 구분할 필요가 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 연산역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물로, 2018년 11월 사용승인을 받았습니다. 위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전 및 승강기설비가 있습니다.
- 접도. 북동측과 북서측에 폭 약 6m의 포장도로가 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 교육환경보호구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 입지상 대중교통 접근성이 있지만, 대상 호수와 면적이 정확히 일치하는 최근 거래가격이 확정되지 않았으므로 현재 시세 및 매도 가능 가격은 판단을 유보합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2018.11.30 남부산농업협동조합 근저당권, 말소 관련 기록 및 2026.01.30 이전등기의 관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계 확인. 근저당권 채권최고액 4,320,000,000원, 신청채권자 청구액 3,709,159,214원이 본건 매각대금 배당에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
- 1202호 실제 점유자 확인. 임차인 조사 52명 가운데 51명의 점유 부분이 불명확합니다. 다른 호실 임차인이 포함되었는지 반드시 구분해야 합니다.
- 이지영 임차권등기 확인. 보증금 70,000,000원에 관한 배당순위, 실제 배당액, 미배당 보증금 및 임차권등기 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 143,000,000원 인수 추정 검증. 이다은·윤수진·김영수·윤성민의 계약서, 실제 점유 호수와 선순위 여부를 확인하기 전에는 인수액을 확정하거나 배제해서는 안 됩니다.
- 나머지 전입자 조사. 보증금·확정일자 미상 전입자의 실제 임대차관계와 대항력 가능성을 조사해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기와 관련해 등록 상태 및 매각 후 적용 관계를 확인해야 합니다.
- 명도와 관리비. 실제 점유 현황, 인도 가능 시점, 체납 관리비 및 공용부분 부담을 확인해야 합니다.
- 시세 대조. 다세대주택인 1202호의 전용면적, 층·향·내부 상태에 맞는 실거래와 비교해야 합니다. 오피스텔이나 다른 호수의 거래가격을 그대로 대입해서는 안 됩니다.
- 최종 문서 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료의 최신 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “9,000만원 낙찰”과 “9,000만원 취득”은 다르다
이 사건의 핵심은 가격이 아니라 확정되지 않은 권리관계입니다. 신건 최저매각가는 90,000,000원이지만, 배당 시뮬레이션상 인수 추정액까지 합치면 실질취득 부담은 233,000,000원입니다.
더 중요한 문제는 이 인수 추정액 자체도 확정되지 않았다는 점입니다. 1202호의 임차권등기자 이지영 외에 조사된 다수 전입자의 호실이 특정되지 않았고, 2018년 근저당권과 후속 등기 사이의 효력도 원본 대조가 필요합니다. 따라서 확인 결과에 따라 실제 인수 부담은 추정과 달라질 수 있습니다.
시세 비교에 필요한 동일 호수·동일 용도 기준의 최근 실거래도 확정되지 않아 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리분석상 고위험·입찰 보류가 타당합니다. 먼저 말소기준과 임차인 귀속을 명확히 한 다음, 실제 인수액과 실질취득 비용을 다시 계산해야 합니다.
결론: 권리관계 미확정 · 인수 추정 143,000,000원 · 입찰 보류 권고.
