부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 8층 801호가 감정가 81,000,000원으로 경매에 나왔습니다. 채권자는 남부산농업협동조합이고, 사건의 청구금액은 3,709,159,214원입니다. 건물에는 공동담보로 설정된 채권최고액 4,320,000,000원의 근저당권 이력도 있습니다.
겉으로 보면 최저가가 낮아 보이지만, 권리관계는 단순하지 않습니다. 등기에는 종전 근저당권의 말소 표시와 그 근저당권의 후속 이전 기록이 함께 확인되고, 현황조사에는 여러 전입자가 기재되어 있습니다. 특히 52명 전입자 중 어떤 사람이 실제 801호를 점유하거나 임차했는지가 아직 구분되지 않습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 채권최고액이 크다는 사실 자체가 아니라, 매각 후에도 매수인이 부담할 수 있는 보증금이 있는지입니다. 공동담보 채권최고액과 사건 청구금액을 이 호실만의 인수채무로 곧바로 해석해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 8층 801호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 표기 감정 이용상태는 건물 내 오피스텔·다세대주택 혼재 — 801호의 정확한 공부상 용도 확인 필요 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 13층 · 2018년 11월 사용승인 |
| 건물 구성 | 오피스텔 43개호 · 공동주택 19세대 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 지분 3분의 1) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 소유권이전 · 등기 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 | 81,000,000원 |
| 최저매각가 | 81,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 경매개시결정 | 2024.05.27 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 발행일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당권 이력의 불일치
등기 이력상 2018.11.30 남부산농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 4,320,000,000원의 공동담보 근저당권이 설정되었습니다. 이후 2019.03.15 채무자가 김본선으로 변경되었고, 2026.01.30에는 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전된 기록이 있습니다.
그런데 기존 근저당권에는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시된 내용도 존재합니다. 반면 경매개시결정일인 2024.05.27이 말소기준으로 산출되어 있습니다. 이 두 정보만으로는 실제 유효한 말소기준권리를 확정하기 어렵습니다.
2019년 소유권이전 후에는 민간임대주택 등록에 따른 등기도 존재합니다. 해당 등기는 2022.12.07 접수되었으며, 등록 원인은 2019.02.19입니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 등의 규율이 기재되어 있어, 현재 등록 상태와 매각 후 관련 의무의 처리 여부도 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 현황 — 다수 전입자와 보증금 인수 가능성
현황조사에는 52명의 전입자 명단이 나타납니다. 보증금이 확인되는 사람은 이다은, 윤수진, 김영수, 윤성민이며, 이들의 기재 보증금 합계는 143,000,000원입니다.
다만 이 명단의 각 전입자가 모두 경매 대상인 801호의 임차인인지 확인되지 않았습니다. 건물에 여러 오피스텔과 공동주택이 함께 있는 점을 감안하면 호실별 임대차 현황과 전입자 명단의 대조가 필수입니다. 따라서 52명 전체를 801호의 실제 임차인으로 확정하거나, 기재 보증금을 무조건 합산하여 매수인 채무로 확정하는 것은 적절하지 않습니다.
| 전입자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
전입일만으로 대항력이 최종 확정되는 것은 아닙니다. 각 임차인의 대상 호실 점유, 실제 임대차계약, 전입의 유효성, 선순위 권리 및 배당요구 여부를 함께 판단해야 합니다. 확정일자가 확인되지 않은 경우 우선변제권은 미상으로 표시했습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않으며, 전입자 명단 52명의 801호 실제 임차 여부는 별도 확인 사항입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 이다은 | 2021.01.14 | 68,000,000원 | 미상 |
| 윤수진 | 2018.12.21 | 65,000,000원 | 미상 |
| 김영수 | 2022.09.19 | 5,000,000원 | 490,000원 |
| 윤성민 | 2023.05.10 | 5,000,000원 | 500,000원 |
| 기재 합계 | 4건 | 143,000,000원 | — |
문건접수 내역상 배당요구가 확인되는 사람은 한종우, 허재명, 안동현, 손동식, 장세영, 오은지입니다. 그러나 배당요구 접수만으로 우선변제권이 인정되거나 보증금 전액이 배당된다는 뜻은 아닙니다. 배당요구 종기, 확정일자, 점유와 전입, 임대차계약의 적법성 및 배당 가능액을 함께 확인해야 합니다.
③ 실질취득액 — 최저가가 곧 매수가격은 아니다
이 사건의 인수액 시나리오는 기재된 보증금 4건이 모두 801호에 귀속되고, 배당 없이 매수인에게 전액 인수되는 경우를 가정한 위험 검토입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 조건부 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 81,000,000원 | 143,000,000원 | 224,000,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 64,800,000원 | 143,000,000원 | 207,800,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 51,840,000원 | 143,000,000원 | 194,840,000원 |
위 실질취득액은 매각가에 동일한 보증금 인수 가정액 143,000,000원을 더한 조건부 금액이며, 세금·취득부대비용·명도비용 등은 포함하지 않습니다. 개별 임차인의 대항력, 배당액 및 해당 호실 귀속이 확정되면 다시 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)
현재 배당 시나리오에는 집행비용 1,858,000원과, 비용을 제외한 잔여금 79,142,000원이 산출되어 있습니다. 보증금 4건은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 가정되어 있습니다.
다만 신청채권자의 청구액이 3,709,159,214원인데도 채권자 배당이 반영되지 않고 잔여금이 소유자 교부로 처리된 구조이므로, 이 결과를 실제 법원의 예상배당으로 신뢰하기는 어렵습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 모형 반영액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,858,000원 |
| 인수 가정 · 이다은 보증금 | 68,000,000원 | 0원 |
| 인수 가정 · 윤수진 보증금 | 65,000,000원 | 0원 |
| 인수 가정 · 김영수 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 가정 · 윤성민 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 신청채권자 · 남부산농업협동조합 | 3,709,159,214원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(모형상) | — | 79,142,000원 |
위 표는 현재 계산 시나리오를 표시한 것으로 실제 배당순위 확정표가 아닙니다. 근저당권의 현재 효력과 신청채권자의 실제 배당채권, 조세채권, 임차인의 최우선변제 및 우선변제권이 확정되지 않았습니다. 특히 소유자 교부액은 채권자 배당을 반영하지 않은 산술상 잔액으로서 실제 교부를 예상하는 금액이 아닙니다.
⑤ 가격 판단 — 실질취득 기준으로 접근
다사랑빌의 대상 전유면적을 비교할 수 있는 동일 조건 실거래가가 확인되지 않아, 현 시점에서 객관적인 시세 대비 할인율을 산정하기 어렵습니다. 건물의 이용상태도 오피스텔과 다세대주택이 혼재되어 있으므로, 단순히 동일 건물 내 다른 호실의 거래가격을 801호의 시세로 적용해서는 안 됩니다.
매각가 81,000,000원만을 기준으로 저렴하다고 판단할 수 없는 이유는 매수인이 인수할 수 있는 임대차보증금이 남아 있기 때문입니다. 기재 보증금 전액 인수라는 가정에서는 실질취득액이 224,000,000원이며, 유찰 시나리오에서도 동일 가정을 적용하면 매각대금 외 부담은 사라지지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산 지하철 1호선 연산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 13층 건물로 2018년 11월 사용승인되었습니다. 위생설비·개별난방설비·옥내소화전설비·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 장방형 토지이며 업무시설과 공동주택 부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 269.1㎡이고 공시지가는 3,510,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 연산동의 교통 접근성은 검토 요소이지만, 개별 호실의 정확한 용도, 임대차 점유관계 및 권리 인수 부담이 확정되지 않은 상태에서는 일반적인 수익형 부동산처럼 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2018.11.30 남부산농업협동조합 근저당권의 말소 표시, 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로의 이전 등기, 2024.05.27 경매개시결정 사이의 효력관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2018-331호의 대상 부동산과 각 담보물의 권리관계를 대조하고, 채권최고액 전액을 801호의 개별 채무로 취급하지 않아야 합니다.
- 801호의 실제 임차인 확정. 현황조사에 기재된 52명의 전입자를 호실별로 분류하고, 실제 801호의 점유자와 임대차계약 당사자를 특정해야 합니다.
- 보증금 확인. 이다은 68,000,000원, 윤수진 65,000,000원, 김영수 5,000,000원, 윤성민 5,000,000원이 해당 호실의 임대차인지 확인해야 합니다. 나머지 전입자의 미확인 보증금도 별도로 조사해야 합니다.
- 대항력·우선변제권 확인. 선순위 권리의 실제 효력, 임차인의 점유·전입·확정일자·배당요구 내역을 대조하고 보증금 미배당분이 매수인에게 인수되는지 검토해야 합니다.
- 배당요구 접수 확인. 한종우·허재명·안동현·손동식·장세영·오은지의 배당요구 내역을 개별 임대차계약 및 법원의 배당요구 종기와 대조해야 합니다.
- 물건 용도 확인. 근린시설로 표시된 경매 물건과 감정평가상 오피스텔·다세대주택 이용내역 사이의 차이를 집합건축물대장과 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 현재 등록 상태와 임대사업자의 의무, 매각 이후 적용될 수 있는 사항을 관할 기관 및 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 신청채권액이 존재함에도 채권자 배당이 반영되지 않은 모형을 그대로 사용하지 말고, 집행비용·조세·담보채권·임차인 배당을 다시 산정해야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유자와 인도 가능 여부, 공용부분 관리비 체납액 및 추가 명도비용을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·집합건축물대장과 법원 사건기록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,100만원에 낙찰받는다고 8,100만원짜리 물건은 아니다”
이 사건의 최저매각가는 81,000,000원입니다. 그러나 현황조사에 나타나는 보증금 4건의 합계는 143,000,000원이고, 이를 모두 매수인이 부담한다고 가정하면 신건 실질취득액은 224,000,000원으로 증가합니다.
더 중요한 문제는 그 인수액조차 확정되지 않았다는 점입니다. 현황조사의 전입자 52명을 801호 실제 임차인과 대조해야 하고, 등기에는 종전 근저당권의 말소 표시와 후속 이전 기록이 함께 존재합니다. 신청채권자의 청구액과 배당 모형도 일치하지 않습니다.
따라서 현재는 가격을 판단하기 전에 권리관계를 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 감정가가 낮다는 이유만으로 입찰하거나, 유찰되면 저렴해질 것이라고 단정하는 접근은 위험합니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 801호에 귀속되는 임대차보증금, 유효한 말소기준권리, 실제 배당 구조 및 공부상 용도가 정리된 다음 실질취득금액을 산정하고 개별 호실의 시세와 비교하는 것이 합리적입니다.
