광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 ‘대인동영무파라드3차오피스텔’ 사건입니다. 감정평가 대상은 2층 201호부터 9층 911호까지 201호 외 65개호로 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 9층 건물이며, 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사홍진하우징입니다.
권리의 기준점은 2022.11.15. 설정된 주식회사광주은행 근저당권 채권최고액 840,000,000원입니다. 같은 날 광주은행의 채권최고액 5,280,000,000원 근저당도 설정됐고, 이후 주택도시보증공사의 10,083,326,000원 가압류, 광주은행의 임의경매개시결정, 광주광역시 남구 압류가 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 2층201호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 용도 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 9층 건물 · 201호 외 65개호 감정대상 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 52,080,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준 근저당 이후의 광주은행 2번 근저당, 주택도시보증공사 가압류, 임의경매개시결정과 남구 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 임차관계는 별개의 확인 대상입니다. 특히 전입일이 확인되지 않은 점유자는 후순위라고 단정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
② 임차 현황 — 실제 조사 57명, 전입일 미상 7명
현황조사에는 57명이 기재돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 모두 실제 조사된 임차·점유 관계로 봅니다. 전입일이 확인된 인원은 모두 말소기준일 2022.11.15. 이후 전입으로 기재돼 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 반면 임예진, 이송정, 위드정보 직원 거주 5건 등 7명은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
| 임차·점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김가빈 | 알수없음 | 2024.08.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유단비 | 202호 | 2024.08.29 | 3,000,000원 | 350,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문서영 | 203호 | 2024.08.12 | 4,000,000원 | 350,000원 | 2025.12.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은선 | 알수없음 | 2024.09.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조우주 | 알수없음 | 2024.07.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이삼 | 알수없음 | 2025.06.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임예진 | 210호 | 미상 | 3,000,000원 | 300,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이예지 | 211호 | 2025.01.06 | 3,000,000원 | 350,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최명진 | 301호 | 2023.10.06 | 5,000,000원 | 440,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양현숙 | 302호 | 2024.10.02 | 10,000,000원 | 350,000원 | 2025.11.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박세리 | 알수없음 | 2025.09.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이선주 | 303호 | 2024.10.29 | 10,000,000원 | 350,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연지 | 알수없음 | 2025.06.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최아름 | 306호 | 2025.01.03 | 20,000,000원 | 300,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 307호 | 2023.02.09 | 10,000,000원 | 350,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 알수없음 | 2025.02.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현준 | 311호 | 2025.06.05 | 3,000,000원 | 350,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민하 | 402호 | 2025.01.14 | 5,000,000원 | 450,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김휘성 | 알수없음 | 2025.06.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서석진 | 알수없음 | 2024.08.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장윤진 | 405호 | 2025.02.13 | 15,000,000원 | 350,000원 | 2025.11.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이송정 | 406호 | 미상 | 3,000,000원 | 400,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김수경 | 알수없음 | 2024.12.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상훈 | 409호 | 2025.03.31 | 3,000,000원 | 350,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진우 | 알수없음 | 2025.06.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽재훈 | 411호 | 2025.02.17 | 3,000,000원 | 350,000원 | 2025.12.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이가은 | 503호 | 2024.11.01 | 5,000,000원 | 450,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지선 | 알수없음 | 2024.08.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황호준 | 506호 | 2023.02.06 | 5,000,000원 | 450,000원 | 2025.12.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심민섭 | 알수없음 | 2024.03.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도은 | 알수없음 | 2024.12.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조주아 | 알수없음 | 2025.03.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전소유 | 602호 | 2024.08.21 | 5,000,000원 | 400,000원 | 2025.11.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이아란 | 알수없음 | 2024.02.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 위드정보(직원 이종민거주) | 604호 | 미상 | 5,000,000원 | 450,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임희영 | 605호 | 2025.06.05 | 5,000,000원 | 450,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 광주은행(직원 김준호거주) | 607호 | 2025.06.13 | 10,000,000원 | 400,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박헌영 | 알수없음 | 2024.03.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영민 | 알수없음 | 2025.05.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수영 | 알수없음 | 2024.12.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민아 | 알수없음 | 2024.12.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정다빈 | 알수없음 | 2025.01.31 | 미상 | 미상 | 2025.12.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다솜 | 702호 | 2025.02.18 | 5,000,000원 | 450,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서수빈 | 703호 | 2025.06.05 | 5,000,000원 | 450,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지효 | 704호 | 2023.06.05 | 15,000,000원 | 350,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안지혁 | 알수없음 | 2025.05.01 | 미상 | 미상 | 2026.01.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박혜리 | 708호 | 2025.05.29 | 10,000,000원 | 600,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주현호 | 709호 | 2025.06.09 | 5,000,000원 | 450,000원 | 2025.11.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 위드정보(직원 김선호거주) | 711호 | 미상 | 5,000,000원 | 450,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김하늘 | 803호 | 2024.02.23 | 20,000,000원 | 300,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민선 | 804허 | 2025.03.28 | 5,000,000원 | 400,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 위드정보(직원 하영기 거주) | 811호 | 미상 | 5,000,000원 | 450,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신동준 | 알수없음 | 2024.11.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 위드정보(직원 김재욱거주) | 904호 | 미상 | 5,000,000원 | 450,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤지호 | 909호 | 2024.11.08 | 10,000,000원 | 350,000원 | 2026.01.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천서린 | 910호 | 2023.08.10 | 5,000,000원 | 400,000원 | 2025.12.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 위드정보(직원 김종석거주) | 911호 | 미상 | 5,000,000원 | 450,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 56%까지 내려왔지만 시세 근거가 없다
감정가는 93,000,000원, 현재 최저매각가는 52,080,000원입니다. 두 차례 유찰돼 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 36,456,000원, 4회 유찰 시 25,519,200원으로 계산돼 있습니다.
하지만 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격 추세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가의 56%니까 시세보다 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 오피스텔은 가격 판단에서 실제 거래가격과 임대수익 확인이 중요한데, 현재 리포트에서는 권리와 배당 구조까지만 확정적으로 비교할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,337,440원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 50,742,560원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 16,203,326,000원 중 50,742,560원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 16,152,583,440원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 소재 금호시민문화관 북동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 외벽은 석재붙임·시멘몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창호입니다. 승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 폭 약 6m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역이며 방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 토지면적은 726.7㎡, 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 7명 확인. 임예진·이송정과 위드정보 직원 거주 5건은 전입일을 확인해 말소기준일 2022.11.15.과 반드시 대조해야 합니다.
- 201호 점유관계 특정. 현황조사에는 여러 호실의 임차·점유자가 함께 기재돼 있으므로 실제 입찰 대상 호실과 각 임차인의 대응 관계를 매각물건명세서·현황조사 원문에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 1-1의 민간임대주택등기 내용과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 52,080,000원은 감정가의 56%이지만 실거래 시세가 확인되지 않아 시세 대비 할인폭은 판단할 수 없습니다.
- 배당표 한계. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당결과와 달라질 수 있습니다.
- 임대수익 확인. 오피스텔이므로 입찰 전 실제 임대료, 공실 여부, 관리비와 현재 점유상태를 개별 호실별로 확인하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계와 현장 점유를 직접 확인하세요.
맺으며 — “56% 할인보다 임차관계 확인이 먼저”
이 사건의 등기부만 보면 기준은 명확합니다. 2022.11.15. 광주은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건은 201호 외 65개호에 걸친 다수 임차·점유 관계가 함께 조사돼 있고, 그중 7명은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 93,000,000원에서 52,080,000원으로 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다. 최근 실거래 자료가 확인되지 않기 때문입니다. 따라서 이 물건은 등기상 후순위 권리 소멸은 비교적 명확하지만, 임차인·민간임대주택등기·실거래 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 유형입니다. 현재의 핵심은 할인율보다 미상 점유관계의 해소입니다.
