광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 ‘대인동영무파라드3차오피스텔’ 8층 810호입니다. 건물은 철근콘크리트구조 9층 건물이고, 감정평가서는 201호부터 911호까지 66개호를 오피스텔로 평가했습니다. 현재 최저매각가는 46,480,000원으로 감정가 83,000,000원의 56%이며 두 차례 유찰된 상태입니다.
등기부상 소유자는 주식회사홍진하우징입니다. 2022.11.15. 광주은행의 채권최고액 840,000,000원 근저당이 말소기준이고, 같은 날 광주은행의 5,280,000,000원 근저당도 설정돼 있습니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원과 광주은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 금전권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 8층 810호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 용도 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 8층 810호 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 46,480,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 청구금액 | 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 금전권리는 소멸, 민간임대 등기는 별도 확인
말소기준은 2022.11.15. 광주은행 근저당권입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 같은 날 설정된 광주은행의 두 번째 근저당도 배당 후 소멸하는 구조입니다. 다만 갑구에는 2022.11.15. 민간임대주택등기가 별도로 기재돼 있습니다. 이 기재는 금전채권과 성격이 다르므로, 매수인의 임대 관련 의무나 말소 처리 여부는 매각물건명세서 원문에서 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
② 임차·점유 — 810호로 특정된 임차인은 없지만 ‘임대관계 미상’
현황조사에는 여러 호실의 임차·점유자가 기재돼 있으나, 810호로 특정된 임차인 이름은 없습니다. 날짜가 기재된 전입신고는 모두 말소기준일 2022.11.15. 이후여서 해당 점유자들은 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 아래 점유자들은 전입신고일이 없어 대항력 판정 자체가 미상입니다. 모두 다른 호수로 표시돼 있지만, 감정평가가 66개호를 함께 다루고 있고 임대관계도 미상으로 적혀 있어 810호는 현장점유와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
| 점유자 | 호수 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임예진 | 210호 | 3,000,000원 / 300,000원 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이송정 | 406호 | 3,000,000원 / 400,000원 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 위드정보(직원 이종민거주) | 604호 | 5,000,000원 / 450,000원 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 위드정보(직원 김선호거주) | 711호 | 5,000,000원 / 450,000원 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 위드정보(직원 김재욱거주) | 904호 | 5,000,000원 / 450,000원 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 위드정보(직원 김종석거주) | 911호 | 5,000,000원 / 450,000원 | 미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 56%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 46,480,000원으로 감정가 83,000,000원의 56%입니다. 두 차례 유찰됐다는 사실만 보면 감정가 대비 할인폭은 큽니다. 그러나 동일 호실 또는 동일 유형의 최근 실거래 평균·최신 거래가 제공돼 있지 않으므로, 46,480,000원이 실제 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 56% | 46,480,000원 | 16,158,082,640원 |
| 3회 유찰 시 | 39% | 32,535,999원 | 16,171,775,649원 |
| 4회 유찰 시 | 27% | 22,775,199원 | 16,181,360,755원 |
낙찰가가 낮아져도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산돼 있습니다. 반면 공동담보 채권의 미배당은 계속 크게 남습니다. 이것은 낙찰자 인수액 증가를 뜻하는 것이 아니라, 제공된 배당순위와 공동담보 채권최고액 기준으로 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 커진다는 뜻입니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,236,640원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 45,243,360원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 16,203,326,000원, 채권자 배당액 45,243,360원, 미배당 16,158,082,640원. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 광주은행 근저당은 공동담보목록이 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 금호시민문화관 북동측 인근. 근린생활시설·오피스텔 등 상업용건물과 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 승강기·소방·도시가스·난방·주차장·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 폭 약 6m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역, 방화지구, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역 등에 포함되며 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 별도로 기재되지 않았습니다.
- 경매 수요. 현재까지 2회 유찰됐습니다. 실거래 시세가 없는 만큼 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 낙관하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 810호 점유 확인. 현황조사 목록에 810호로 특정된 임차인이 없습니다. 실제 공실·소유자 점유로 단정하지 말고 현장과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15. 민간임대주택등기가 말소기준 근저당과 같은 날 기재돼 있습니다. 매각 후 말소·승계 처리 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최저가 46,480,000원은 감정가의 56%지만 최근 실거래 자료가 없습니다. 주변 동일 유형 오피스텔의 실제 매매가격과 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 주의. 광주은행 근저당 채권최고액은 공동담보목록이 붙어 있으므로 한 호실의 개별 채무로 해석하지 마세요.
- 배당표 한계. 집행비용·채권최고액 기준 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 변동될 수 있습니다.
- 2회 유찰 원인 확인. 가격, 점유, 다수 호실 임대관계 등 유찰 원인을 현장과 입찰기록에서 점검한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 확인할 것
이 물건의 표면적인 장점은 분명합니다. 감정가 83,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 46,480,000원이고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 숫자만으로 안전하고 싼 오피스텔이라고 결론내리기는 어렵습니다.
감정 대상은 66개호이고 현황조사에는 여러 호실의 임차인이 섞여 있습니다. 810호로 특정된 임차인은 보이지 않지만 감정평가상 임대관계는 미상이며, 말소기준과 같은 날 민간임대주택등기도 존재합니다. 최근 실거래 시세도 없어 46,480,000원의 시장 대비 할인 정도를 검증할 수 없습니다. 따라서 결론은 금전권리 소멸 구조는 양호하지만, 점유·민간임대 등기·시세 확인 전에는 보수적으로 접근입니다.
