89,040,000원
광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 ‘대인동영무파라드3차오피스텔’ 5층 508호입니다. 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 2022년 11월 15일 소유권보존과 함께 광주은행 근저당 2건이 설정됐습니다. 이 중 을구 1번 채권최고액 840,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤의 을구 2번 광주은행 근저당 5,280,000,000원, 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 등기만 보고 끝내기에는 점유 정보가 복잡합니다. 감정요항은 2층 201호부터 9층 911호까지 66개호를 함께 기재하고 있고, 현황조사상 임차·점유자도 여러 호실에 걸쳐 있습니다. 508호로 명시된 임차인은 확인되지 않지만, 호수가 특정되지 않은 점유자들도 있으므로 “508호 임차인 없음”으로 단정하기보다는 실제 점유자를 현장에서 다시 확인하는 접근이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 5층 508호 도로명: 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 5층 508호 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 89,040,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 신청채권액 | 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 발급일 | 2026.09.02 · 광주지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.11.15 접수된 을구 1번 광주은행 근저당입니다. 채권최고액은 840,000,000원이고 공동담보목록 제2022-987호가 기재돼 있습니다. 같은 날 그 뒤 접수된 을구 2번 근저당 5,280,000,000원도 공동담보이고, 2025.09.16 주택도시보증공사의 10,083,326,000원 가압류와 2025.10.14 임의경매개시결정까지 모두 말소기준권리 이후입니다.
② 임차인·점유 — “508호 특정 여부”가 관건
현황조사에는 여러 호실의 임차·점유 관계가 함께 기재돼 있습니다. 전입일이 기재된 사람들은 모두 말소기준일인 2022.11.15보다 뒤에 전입한 것으로 정리돼 대항력 없음으로 표시돼 있습니다. 반면 전입신고일 자체가 확인되지 않은 일부 점유자는 데이터상 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 다만 이들은 210호·406호·604호·711호·811호·904호·911호처럼 다른 호실이 특정돼 있어 508호와 직접 연결되지는 않습니다.
| 구분 | 점유 정보 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 508호 특정 임차인 | 508호로 특정된 임차인 기재 없음 | 원본 확인 | 원본 확인 | 표시 없음 |
| 전입일 기재 점유자 | 2023.02.06 이후 전입 · 말소기준 2022.11.15 이후 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전입일 미상 | 임예진 210호 · 이송정 406호 · 위드정보(직원 이종민거주) 604호 · 위드정보(직원 김선호거주) 711호 · 위드정보(직원 하영기 거주) 811호 · 위드정보(직원 김재욱거주) 904호 · 위드정보(직원 김종석거주) 911호 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 호수 미상 점유자 | 현황조사상 여러 명 존재 · 기재된 전입일은 모두 말소기준 이후 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 56%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
감정가 159,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 89,040,000원, 감정가의 56%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 62,327,999원(39.2%), 4회 유찰 시 43,629,599원(27.44%)입니다.
하지만 이 사건에는 동일 물건·인근 오피스텔의 최근 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 충분하다”고 단정할 수 없습니다. 현재 89,040,000원이 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 별도 실거래 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,002,720원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 87,037,280원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 16,203,326,000원 중 현재 회차 예상배당은 87,037,280원이며, 미배당은 16,116,288,720원입니다. 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 ‘금호시민문화관’ 북동측 인근으로, 주변에 근린생활시설·오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 승강기·소방·도시가스·난방·주차장설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 노폭 약 6m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역 · 대 · 평지 · 사다리형 · 토지면적 726.7㎡ · 공시지가 705,300원/㎡입니다.
- 지역 지정. 가로구역별 최고높이 제한지역·중심상업지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 66개호 모두 오피스텔로 이용됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 508호 점유자 특정. 현황조사 명단에 다른 호실과 호수 미상 점유자가 함께 있으므로 508호의 실제 점유자·임대차계약 존재 여부를 직접 대조하세요.
- 전입·확정일자 재확인. 508호에 귀속되는 점유자가 확인되면 전입일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 매각물건명세서와 다시 맞춰야 합니다.
- 민간임대주택등기. 말소기준 근저당보다 먼저 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 의무 승계 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 56%라는 할인율만 보지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 최근 실거래와 임대수익을 먼저 확인하세요.
- 공동담보 구조. 광주은행 근저당 2건 모두 공동담보가 기재돼 있으므로 전체 경매 진행과 배당관계를 원문에서 함께 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 2026.09.08 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “56%”보다 중요한 것은 508호의 실체
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2022.11.15 광주은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 광주은행 추가 근저당·주택도시보증공사 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산도 매수인 인수 0원입니다.
하지만 이 물건을 가격만 보고 단순한 저가 오피스텔로 분류하면 곤란합니다. 감정평가가 66개호를 함께 다루고 현황조사에 여러 호실의 점유자가 한꺼번에 등장하는 만큼, 508호 실제 점유관계부터 분리해 확인해야 합니다. 여기에 말소기준보다 먼저 접수된 민간임대주택등기까지 확인해야 합니다. 실거래 자료도 없는 만큼 현재 최저가 89,040,000원이 시세보다 싼지는 아직 판단할 수 없습니다. 결론은 “등기상 인수는 0, 가격판단은 보류, 508호 점유와 민간임대주택등기 확인 후 입찰”입니다.
