광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 96 ‘대인동영무파라드3차오피스텔’ 6층 611호입니다. 감정가는 75,000,000원, 현재 최저매각가는 42,000,000원으로 두 차례 유찰된 상태입니다. 등기상 핵심 기준은 2022.11.15 주식회사광주은행 근저당권입니다. 이후 설정된 광주은행의 추가 근저당과 주택도시보증공사 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 권리 타임라인을 한 줄로만 보면 놓치기 쉬운 부분이 있습니다. 같은 2022.11.15에 민간임대주택등기가 먼저 접수되어 있고, 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 기재되어 있습니다. 이 등기는 말소기준 근저당보다 접수번호가 앞서므로 매각 후 처리와 의무관계를 입찰 전에 원본으로 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 6층 611호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 9층 건물 중 6층 611호 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 42,000,000원 (2회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 발급 | 2026.09.02 · 광주지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 주식회사광주은행 근저당권으로 채권최고액은 840,000,000원입니다. 같은 날 이어서 설정된 을구 2번 광주은행 근저당 5,280,000,000원, 2025.09.16 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원, 2025.10.14 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 — 611호에 직접 특정된 점유자는 없다
현황조사에 나타난 점유·임차 관련 인원은 모두 57명입니다. 이 가운데 특정 호실이 적혀 있지 않은 인원은 23명, 다른 호실이 특정된 인원은 34명입니다. 중요한 점은 611호라고 직접 표시된 점유자는 없다는 것입니다. 따라서 건물 전체 점유자 목록을 그대로 611호 임차인으로 간주해서는 안 됩니다.
| 구분 | 인원 | 611호 관련성 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 611호로 직접 특정 | 0명 | 직접 특정 없음 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 |
| 호실 미상 점유자 | 23명 | 호실 특정 필요 | 전입일 기준 없음 | 미상 | 없음 |
| 다른 호실 특정 | 34명 | 다른 호실 | 일부 미상 | 미상 | 없음 |
호실 미상 23명의 전입신고일은 모두 말소기준일인 2022.11.15보다 뒤입니다. 따라서 이들 중 누군가가 611호 점유자로 확인되더라도 현재 확인된 전입일만 놓고 보면 말소기준권리보다 후순위여서 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도로 확인해야 합니다.
| 점유자 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김가빈 | 2024.08.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은선 | 2024.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조우주 | 2024.07.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이삼 | 2025.06.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박세리 | 2025.09.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연지 | 2025.06.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2025.02.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김휘성 | 2025.06.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서석진 | 2024.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수경 | 2024.12.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진우 | 2025.06.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지선 | 2024.08.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심민섭 | 2024.03.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도은 | 2024.12.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조주아 | 2025.03.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이아란 | 2024.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박헌영 | 2024.03.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영민 | 2025.05.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수영 | 2024.12.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민아 | 2024.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정다빈 | 2025.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안지혁 | 2025.05.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신동준 | 2024.11.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 56%여도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 75,000,000원의 56%인 42,000,000원입니다. 하지만 오피스텔 실거래 가격과의 직접 비교 없이 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 따라서 현재 단계의 가격 평가는 유찰 폭은 크지만 시세 우위는 별도 확인으로 보는 것이 안전합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 56% | 42,000,000원 | 16,162,482,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 39% | 29,399,999원 | 16,174,855,201원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 27% | 20,579,999원 | 16,183,516,441원 | 0원 |
채권 미배당액은 채권자 측 배당부족액으로, 매수인이 그 금액을 인수한다는 의미가 아닙니다. 세 회차 모두 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,156,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 40,844,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계는 16,203,326,000원이고, 현재 최저가 42,000,000원에서 채권자에게 돌아가는 예상배당은 40,844,000원입니다. 미배당은 16,162,482,000원으로 매우 크지만, 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 이 미배당 자체를 매수인 인수금으로 계산해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 일련번호 1~66은 모두 오피스텔로 이용되고 있으며, 본건은 9층 건물 중 6층 611호입니다.
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 소재 금호시민문화관 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 승강기·소방설비·도시가스·난방설비·주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 726.7㎡, 중심상업지역이며 방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 도로. 건물 북서측으로 폭 약 6m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원본 확인. 2022.11.15 접수번호 158177의 민간임대주택등기가 말소기준 근저당보다 먼저 접수돼 있습니다. 매각 후 처리와 임대 관련 의무를 반드시 확인해야 합니다.
- 611호 실제 점유자 특정. 현황조사상 611호로 직접 특정된 점유자가 없으므로 현장 방문과 매각물건명세서 대조를 통해 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 호실 미상 점유자 대조. 호실 미상 23명은 전입일상 말소기준보다 후순위지만, 그중 611호 점유자가 있는지 확인해야 명도 상대방을 특정할 수 있습니다.
- 감정가 할인율과 시세를 분리. 현재 최저가는 감정가의 56%이지만, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석하지 마십시오.
- 배당 미달과 인수 구분. 현재 회차의 채권 미배당 16,162,482,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당모델상 금전 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 611호 점유상태를 최종 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 안전합니다.
맺으며 — 56%보다 중요한 것은 ‘611호에 무엇이 남는가’
현재 가격만 보면 감정가 75,000,000원에서 42,000,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 말소기준인 광주은행 근저당 이후의 추가 근저당과 주택도시보증공사 가압류도 소멸하고, 배당계산상 매수인이 떠안는 금전은 0원입니다.
하지만 이 사건의 결론을 단순히 “인수 0원이니 안전”으로 끝내기는 어렵습니다. 말소기준보다 먼저 접수된 민간임대주택등기가 있고, 건물 전체 점유자 목록 중 611호로 직접 특정된 임차·점유자가 없기 때문입니다. 여기에 실거래 비교 없이 감정가 대비 56%만 보고 가격 메리트까지 확정하면 판단이 한 단계 앞서갑니다. 후순위 권리는 정리되지만, 선행 민간임대주택등기와 611호 실제 점유관계를 확인한 뒤 접근하는 조건부 물건으로 보는 것이 맞습니다.
