44,240,000원
광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 ‘대인동영무파라드3차오피스텔’ 4층 410호입니다. 감정가 79,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 44,240,000원입니다. 등기부상 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 2022.11.15 같은 날 광주은행 앞으로 채권최고액 840,000,000원과 5,280,000,000원의 근저당권이 설정돼 있습니다. 이 가운데 을구 1번 광주은행 근저당권이 말소기준입니다.
말소기준 이후에는 주택도시보증공사의 가압류, 광주은행의 임의경매개시결정, 김진우의 주택임차권이 이어집니다. 자료상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수보다는, 2회 유찰된 44,240,000원이 실제 시장가치와 비교해 충분히 낮은가를 별도로 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 4층 410호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 44,240,000원 (2회 유찰, 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기부 발급일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준은 2022.11.15 을구 1번 광주은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 광주은행 근저당권, 2025.09.16 주택도시보증공사 가압류, 2025.10.14 임의경매개시결정, 2025.12.30 김진우 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤에 있으며 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 현재 회차 배당계산에서도 매수인 승계액은 0원입니다.
② 410호 임차인 — 보증금 300만원, 대항력 없음
| 임차인 | 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김진우 | 건물 전유부분 전부 | 전입 2025.06.05 확정 2025.06.10 임차권등기 2025.12.30 | 3,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
김진우의 임대차계약일은 2024.12.11, 점유개시일은 2024.12.26, 주민등록일은 2025.06.05, 확정일자는 2025.06.10입니다. 말소기준일 2022.11.15보다 주민등록이 늦기 때문에 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 이후 2025.12.30 임차보증금 3,000,000원의 주택임차권이 등기됐지만, 이 역시 말소기준보다 후순위여서 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
③ 가격 구조 — 56%까지 내려왔지만 시세 메리트는 미확정
현재 최저매각가 44,240,000원은 감정가 79,000,000원의 56%입니다. 한 번 더 유찰되면 30,967,999원, 네 번째 유찰 구간에서는 21,677,599원으로 내려가는 시나리오입니다. 다만 이 사건에서는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 44,240,000원 | 43,043,680원 | 16,160,282,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 30,967,999원 | 30,010,575원 | 16,173,315,425원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 21,677,599원 | 20,887,402원 | 16,182,438,598원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 44,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,196,320원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 43,043,680원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 44,240,000원을 전제로 집행비용 1,196,320원을 제외한 43,043,680원이 을구 1번 광주은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 총 채권액 대비 미배당액은 16,160,282,320원이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 대인동영무파라드3차의 해당 물건은 오피스텔이며, 건물은 철근콘크리트구조 9층 건물입니다.
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 소재 금호시민문화관 북동측 인근으로, 주변에 근린생활시설·오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역의 사다리형 평지이며, 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 감정가 대비 56%라는 할인율과 시세 대비 할인율은 다릅니다. 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최신 거래가격을 먼저 대조하세요.
- 김진우 임차관계 원문 대조. 보증금 3,000,000원, 전입 2025.06.05, 확정일자 2025.06.10, 임차권등기 2025.12.30의 순서를 매각물건명세서와 등기부 원문에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택 등록 표시 확인. 등기부에 2022.11.15 민간임대주택 등록 표시가 있으므로 매각 후 처리 관계를 원문 기준으로 확인하세요.
- 공동담보 구조 확인. 광주은행 근저당은 공동담보목록이 기재된 대규모 채권입니다. 본 호실의 경매 진행 및 배당관계를 사건 원문과 대조하세요.
- 관리비·점유 확인. 오피스텔은 공용관리비 체납과 실제 점유 상태가 명도비용에 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 법원 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 아직 미확정
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2022.11.15 광주은행 근저당이 말소기준이고, 410호 김진우의 전입·확정일자·임차권등기는 모두 그 뒤입니다. 자료상 대항력은 없고 주택임차권도 매각으로 소멸하며, 현재 회차에서 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 79,000,000원에서 2회 유찰돼 44,240,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 말할 수는 없습니다. 실거래 검증 없이 감정가 대비 할인율을 가격 메리트로 바꾸면 안 됩니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만, 시세 확인 전에는 가격도 보수적으로.” 현재 사건을 보는 가장 안전한 기준입니다.
