광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 ‘대인동영무파라드3차오피스텔’ 2층 211호입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.11.15. 주식회사광주은행 근저당권이고, 같은 날 설정된 추가 근저당과 이후 주택도시보증공사 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 211호에 확인되는 임차인 이예지는 2025.01.06. 전입으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으며, 배당표상 매수인이 떠안을 금액 역시 0원입니다.
다만 이 물건을 “감정가 74,000,000원짜리를 41,440,000원에 사는 물건”으로만 보면 안 됩니다. 현재가는 감정가의 56%이지만, 비교할 실거래 자료가 없어 감정가 자체가 현재 시장가와 얼마나 가까운지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 권리상 인수 위험이 낮다는 점과 가격 메리트가 검증됐다는 것은 별개의 문제로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 2층 211호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 41,440,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.11.15. 을구 1번 광주은행 근저당권 840,000,000원입니다. 같은 날 을구 2번으로 광주은행 근저당권 5,280,000,000원이 추가 설정됐고, 2025.09.16. 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원, 2025.10.14. 광주은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 담보권·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 211호 임차인 — 대항력 없음, 인수 0원
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이예지 | 211호 · 주거 | 2025.01.06 | 3,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
211호 임차인 이예지의 전입일은 2025.01.06.로 말소기준권리인 2022.11.15.보다 뒤입니다. 따라서 이 자료 기준으로는 대항력이 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 보증금은 3,000,000원, 월세는 350,000원으로 조사됐으며 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당요구 여부도 확인되지 않아 배당관계는 별도 확인 대상이지만, 매수인 인수액 계산에는 0원으로 반영돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 56%라는 숫자만으로 ‘저가’ 판정은 금지
감정가는 74,000,000원, 현재 최저매각가는 41,440,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 56%입니다. 한 번 더 유찰되면 29,008,000원, 네 번째 유찰 구간은 20,305,600원으로 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,145,920원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 40,294,080원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 집행비용 1,145,920원을 제외한 40,294,080원이 선순위 광주은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당·가압류에는 배당이 남지 않습니다. 총 미배당액은 16,163,031,920원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 금호시민문화관 북동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며, 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 평지의 사다리형 토지이며 북서측으로 도로에 접합니다. 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 211호 임차관계 재확인. 이예지의 보증금 3,000,000원·월세 350,000원·전입일 2025.01.06.을 매각물건명세서 원문과 대조하고, 확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기부의 민간임대주택 기재가 매각 후 어떤 방식으로 정리되는지 원문과 관련 서류로 확인하세요.
- 시세 조사 필수. 감정가 대비 56%라는 숫자 대신 동일 건물·인근 유사 오피스텔의 실제 최근 매매가격을 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.
- 임대수요 확인. 본건은 오피스텔이고 주변이 상업·업무시설 혼재 지역이므로 매매가뿐 아니라 실제 임대조건과 공실 가능성을 함께 확인하세요.
- 관리비·점유 인도. 낙찰 후 실제 점유자의 인도 일정과 미납 관리비가 있는지 관리주체 및 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 검증 필요
이 사건에서 가장 중요한 권리 포인트는 분명합니다. 211호 임차인 이예지는 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 제시된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 현재 최저가 41,440,000원이 곧 실질취득액으로 계산됩니다.
하지만 두 번 유찰돼 감정가의 56%가 됐다는 사실만으로 이 물건을 저평가 매물이라고 결론내릴 수는 없습니다. 비교 실거래가가 없기 때문입니다. 권리분석은 통과, 가격판단은 보류. 동일 건물과 인근 오피스텔의 최근 실거래를 확인해 41,440,000원이 실제 시장가격 아래인지 검증한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
