광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 소재 대인동영무파라드3차오피스텔 4층 404호입니다. 감정가 94,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 52,640,000원, 감정가의 56%입니다. 등기상 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 경매 신청채권자는 주식회사 광주은행, 청구액은 2,632,887,428원입니다.
권리 구조의 중심은 2022.11.15. 설정된 광주은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 뒤이어 같은 날 설정된 두 번째 광주은행 근저당, 2025.09.16. 주택도시보증공사 가압류, 2025.10.14. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 갑구에는 민간임대주택등기도 존재하므로, 매각 이후 관련 의무 적용 여부는 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 4층 404호 |
| 도로명 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 9층 건물 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 52,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 | 726.7㎡ · 중심상업지역 · 공시지가 705,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
② 임차·점유관계 — 404호 특정 여부가 관건
현황조사에는 여러 호실의 임차·점유자가 함께 기록되어 있습니다. 대상 404호로 직접 표시된 임차인은 확인되지 않고, 대신 호실이 특정되지 않은 점유자 기록이 다수 존재합니다. 이 호실 미상 점유자들의 전입일은 모두 말소기준일인 2022.11.15. 이후로 기록되어 있어 각 기록 자체는 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김가빈 | 미상 | 2024-08-19 | 없음 | 미상 | - | 해당 없음 |
| 김은선 | 미상 | 2024-09-05 | 없음 | 미상 | - | 해당 없음 |
| 조우주 | 미상 | 2024-07-26 | 없음 | 미상 | - | 해당 없음 |
| 이삼 | 미상 | 2025-06-18 | 없음 | 미상 | - | 해당 없음 |
| 박세리 | 미상 | 2025-09-22 | 없음 | 미상 | - | 해당 없음 |
| 김연지 | 미상 | 2025-06-09 | 없음 | 미상 | - | 해당 없음 |
| 박지현 | 미상 | 2025-02-25 | 없음 | 미상 | - | 해당 없음 |
| 김휘성 | 미상 | 2025-06-10 | 없음 | 미상 | - | 해당 없음 |
| 서석진 | 미상 | 2024-08-12 | 없음 | 미상 | - | 해당 없음 |
| 김수경 | 미상 | 2024-12-26 | 없음 | 미상 | - | 해당 없음 |
| 김진우 | 미상 | 2025-06-05 | 없음 | 미상 | - | 해당 없음 |
| 김지선 | 미상 | 2024-08-05 | 없음 | 미상 | - | 해당 없음 |
| 심민섭 | 미상 | 2024-03-21 | 없음 | 미상 | - | 해당 없음 |
| 김도은 | 미상 | 2024-12-23 | 없음 | 미상 | - | 해당 없음 |
| 조주아 | 미상 | 2025-03-12 | 없음 | 미상 | - | 해당 없음 |
| 이아란 | 미상 | 2024-02-13 | 없음 | 미상 | - | 해당 없음 |
| 박헌영 | 미상 | 2024-03-20 | 없음 | 미상 | - | 해당 없음 |
| 김영민 | 미상 | 2025-05-22 | 없음 | 미상 | - | 해당 없음 |
| 이수영 | 미상 | 2024-12-13 | 없음 | 미상 | - | 해당 없음 |
| 김민아 | 미상 | 2024-12-10 | 없음 | 미상 | - | 해당 없음 |
| 정다빈 | 미상 | 2025-01-31 | 없음 | 미상 | 2025-12-12 | 해당 없음 |
| 안지혁 | 미상 | 2025-05-01 | 없음 | 미상 | 2026-01-12 | 해당 없음 |
| 신동준 | 미상 | 2024-11-19 | 없음 | 미상 | - | 해당 없음 |
③ 가격 위치 — 2회 유찰로 감정가 56%
현재 최저매각가는 52,640,000원으로 감정가 94,000,000원의 56%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 36,848,000원, 감정가 39%, 4회 유찰 시 25,793,600원, 감정가 27%로 제시되어 있습니다.
다만 이 물건은 실거래 가격과 직접 대조하지 않은 상태이므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 2회 유찰이라는 사실은 현재 매각가격이 크게 내려왔다는 뜻일 뿐, 52,640,000원이 실제 시장가격보다 낮다는 뜻과 같지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,347,520원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 51,292,480원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계는 16,203,326,000원, 채권자 예상배당 합계는 51,292,480원, 미배당은 16,152,033,520원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 금호시민문화관 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며, 승강기·소방설비·도시가스·난방설비·주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 토지 726.7㎡, 중심상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·방화지구· 전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 404호 점유자 특정. 호실 미상 점유자 기록과 실제 404호 현황을 대조해 현재 점유자를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.15. 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 적용 여부를 원문 기준으로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 56%라는 숫자만 보지 말고 실제 404호와 유사 오피스텔 거래가격· 임대조건을 따로 대조하세요.
- 배당표 한계. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 차이가 생길 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 현재 52,640,000원, 3회 유찰 시 36,848,000원, 4회 유찰 시 25,793,600원 시나리오를 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현장 점유상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸형이지만, 점유 확인 전에는 단순물건이 아니다”
등기부만 보면 말소기준은 명확합니다. 2022.11.15. 광주은행 근저당 이후의 근저당·가압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 이 점은 분명한 장점입니다.
하지만 이 사건은 대상 404호 외 여러 호실의 임차·점유 정보가 함께 존재하고, 404호로 직접 특정된 임차인이 보이지 않습니다. 따라서 실제 승부처는 등기부보다 404호의 현실 점유자 확인에 있습니다. 여기에 민간임대주택등기도 존재합니다. 최저가는 두 차례 유찰로 감정가의 56%까지 내려왔지만, 실거래 시세와 대조하지 않은 상태에서 이를 곧바로 ‘싼 가격’으로 평가할 수는 없습니다. 권리는 비교적 정리되어 있으나, 점유·임대등기·가격 검증을 끝낸 뒤 입찰해야 하는 물건입니다.
