광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 ‘대인동영무파라드3차오피스텔’ 6층 609호입니다. 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 등기상 2022.11.15. 소유권보존과 함께 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 같은 날 광주은행 앞으로 채권최고액 840,000,000원의 근저당과 5,280,000,000원의 추가 근저당이 설정됐습니다. 이 가운데 첫 번째 840,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.09.16. 주택도시보증공사의 청구금액 10,083,326,000원 가압류가 붙었고, 2025.10.14. 광주은행이 임의경매를 개시했습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기는 담보권과 성격이 다르므로 임대의무와 매각 후 효력은 등기 원문·매각물건명세서를 별도로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 6층 609호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 · 대상 6층 609호 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 44,800,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 민간임대주택등기는 별도 확인
② 임차·점유 — 609호 특정 여부가 핵심
감정평가서는 이 건물을 2층 201호부터 9층 911호까지 66개호로 묶어 평가하고 있습니다. 현황조사에도 여러 호실의 점유자가 함께 나타납니다. 총 57건 가운데 전입신고일이 확인되는 50건은 모두 2022.11.15. 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
반면 임예진(210호), 이송정(406호), 위드정보 직원 이종민 거주(604호), 위드정보 직원 김선호 거주(711호), 위드정보 직원 하영기 거주(811호), 위드정보 직원 김재욱 거주(904호), 위드정보 직원 김종석 거주(911호)의 7건은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이들 역시 609호는 아니지만, 별도로 호실이 특정되지 않은 점유자 정보도 다수 존재하므로 이를 609호와 무관하다고 단정해서는 안 됩니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김가빈 | 호실 미상 | 2024.08.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유단비 | 202호 | 2024.08.29 | 3,000,000원 / 350,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문서영 | 203호 | 2024.08.12 | 4,000,000원 / 350,000원 | 2025.12.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은선 | 호실 미상 | 2024.09.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조우주 | 호실 미상 | 2024.07.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이삼 | 호실 미상 | 2025.06.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임예진 | 210호 | 미상 | 3,000,000원 / 300,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이예지 | 211호 | 2025.01.06 | 3,000,000원 / 350,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최명진 | 301호 | 2023.10.06 | 5,000,000원 / 440,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양현숙 | 302호 | 2024.10.02 | 10,000,000원 / 350,000원 | 2025.11.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박세리 | 호실 미상 | 2025.09.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이선주 | 303호 | 2024.10.29 | 10,000,000원 / 350,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연지 | 호실 미상 | 2025.06.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최아름 | 306호 | 2025.01.03 | 20,000,000원 / 300,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 307호 | 2023.02.09 | 10,000,000원 / 350,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 호실 미상 | 2025.02.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현준 | 311호 | 2025.06.05 | 3,000,000원 / 350,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민하 | 402호 | 2025.01.14 | 5,000,000원 / 450,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김휘성 | 호실 미상 | 2025.06.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서석진 | 호실 미상 | 2024.08.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장윤진 | 405호 | 2025.02.13 | 15,000,000원 / 350,000원 | 2025.11.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이송정 | 406호 | 미상 | 3,000,000원 / 400,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김수경 | 호실 미상 | 2024.12.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상훈 | 409호 | 2025.03.31 | 3,000,000원 / 350,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진우 | 호실 미상 | 2025.06.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽재훈 | 411호 | 2025.02.17 | 3,000,000원 / 350,000원 | 2025.12.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이가은 | 503호 | 2024.11.01 | 5,000,000원 / 450,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지선 | 호실 미상 | 2024.08.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황호준 | 506호 | 2023.02.06 | 5,000,000원 / 450,000원 | 2025.12.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심민섭 | 호실 미상 | 2024.03.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도은 | 호실 미상 | 2024.12.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조주아 | 호실 미상 | 2025.03.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전소유 | 602호 | 2024.08.21 | 5,000,000원 / 400,000원 | 2025.11.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이아란 | 호실 미상 | 2024.02.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 위드정보(직원 이종민거주) | 604호 | 미상 | 5,000,000원 / 450,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임희영 | 605호 | 2025.06.05 | 5,000,000원 / 450,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 광주은행(직원 김준호거주) | 607호 | 2025.06.13 | 10,000,000원 / 400,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박헌영 | 호실 미상 | 2024.03.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영민 | 호실 미상 | 2025.05.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수영 | 호실 미상 | 2024.12.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민아 | 호실 미상 | 2024.12.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정다빈 | 호실 미상 | 2025.01.31 | 미상 | 2025.12.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다솜 | 702호 | 2025.02.18 | 5,000,000원 / 450,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서수빈 | 703호 | 2025.06.05 | 5,000,000원 / 450,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지효 | 704호 | 2023.06.05 | 15,000,000원 / 350,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안지혁 | 호실 미상 | 2025.05.01 | 미상 | 2026.01.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박혜리 | 708호 | 2025.05.29 | 10,000,000원 / 600,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주현호 | 709호 | 2025.06.09 | 5,000,000원 / 450,000원 | 2025.11.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 위드정보(직원 김선호거주) | 711호 | 미상 | 5,000,000원 / 450,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김하늘 | 803호 | 2024.02.23 | 20,000,000원 / 300,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민선 | 804허 | 2025.03.28 | 5,000,000원 / 400,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 위드정보(직원 하영기 거주) | 811호 | 미상 | 5,000,000원 / 450,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신동준 | 호실 미상 | 2024.11.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 위드정보(직원 김재욱거주) | 904호 | 미상 | 5,000,000원 / 450,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤지호 | 909호 | 2024.11.08 | 10,000,000원 / 350,000원 | 2026.01.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천서린 | 910호 | 2023.08.10 | 5,000,000원 / 400,000원 | 2025.12.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 위드정보(직원 김종석거주) | 911호 | 미상 | 5,000,000원 / 450,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 점유자는 없으므로 위 목록은 보증기관 중복신고를 합산한 표가 아닙니다. 다만 여러 호실이 함께 조사된 사건이므로 609호와 직접 관련된 점유자만을 별도로 특정해야 합니다.
③ 가격 판단 — 56%지만 ‘시세 할인율’은 아니다
감정가는 80,000,000원, 현재 최저매각가는 44,800,000원으로 감정가의 56%입니다. 2회 유찰된 상태입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정돼, 명목상 실질취득액도 44,800,000원입니다.
하지만 동일 오피스텔 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시되지 않아 44,800,000원이 실제 시세보다 낮은지 판단할 근거는 없습니다. 감정가 대비 낙폭만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,206,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 43,593,600원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서 채권자 총 청구·채권최고액 합계는 16,203,326,000원, 예상배당은 43,593,600원, 미배당은 16,159,732,400원입니다. 두 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있으므로 이 채권최고액을 609호 단독 실제 채무잔액으로 보아서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 현재 매수인 인수 산정액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 소재 금호시민문화관 북동측 인근. 주변은 근린생활시설·오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 외벽은 석재붙임·시멘몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지·타일 등 마감, 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 토지. 대지면적 726.7㎡, 사다리형 평지이며 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 위반건축물. 감정자료상 위반 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 609호 점유자 특정. 호실 미상 점유자들이 609호와 관련되는지 매각물건명세서·현황조사 원문에서 반드시 대조하세요.
- 대항력 미상 7건. 전입일이 없는 7건은 “대항력 없음”으로 처리하면 안 됩니다. 각 호실과 609호의 관련성을 먼저 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 말소기준보다 앞선 등기이므로 매각 후 임대의무·등록 관련 효과를 별도로 확인하세요.
- 가격 검증. 44,800,000원이 감정가의 56%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 실거래와 임대수익을 별도 비교해야 합니다.
- 공동담보 주의. 광주은행 근저당은 공동담보목록이 기재돼 있어 등기상 채권최고액을 609호 단독 채무액으로 해석하지 마세요.
- 배당 변동. 집행비용·당해세·최우선변제 여부에 따라 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “56%라는 숫자보다 609호의 실제 점유가 먼저”
이 사건은 표면적으로는 매력적입니다. 감정가 80,000,000원이 두 번 유찰돼 최저가가 44,800,000원까지 내려왔고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준 이후의 근저당·가압류 역시 소멸 구조입니다.
그러나 이 물건은 단순히 “44,800,000원짜리 609호”만 보고 끝낼 사건이 아닙니다. 감정·현황조사가 66개호를 함께 다루고 있고, 여러 점유자가 섞여 있으며 호실 미상 점유자도 존재합니다. 609호로 직접 특정된 임차인이 보이지 않는다는 사실과 609호에 임차인이 없다는 결론은 서로 다릅니다. 여기에 말소기준 이전 민간임대주택등기까지 있으므로 권리 확인이 한 단계 더 필요합니다.
또 최근 실거래 비교가 없기 때문에 감정가의 56%만 보고 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 결론은 “담보권 구조는 정리되지만, 점유 특정과 가격 검증 전에는 보류”입니다. 609호의 실제 임차·점유관계를 확정하고 민간임대주택등기의 매각 후 효력을 확인한 뒤, 실거래 시세까지 대조해야 입찰가를 정할 수 있습니다.
