광주지방법원 2025타경34066. 대인동영무파라드3차오피스텔 9층 910호입니다. 등기 흐름의 출발점은 2022년 11월 15일 주식회사홍진하우징의 소유권보존이고, 같은 날 민간임대주택등기와 광주은행 근저당 2건이 설정됐습니다. 이 가운데 말소기준은 접수번호 158186의 광주은행 근저당권 840,000,000원입니다. 그 뒤의 광주은행 추가 근저당, 주택도시보증공사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
910호에 호실이 명시된 점유자는 천서린입니다. 전입일은 2023년 8월 10일로 말소기준일 2022년 11월 15일보다 늦고, 보증금 5,000,000원·월차임 400,000원으로 조사됐습니다. 배당요구는 2025년 12월 22일 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 대항력은 없어 낙찰자가 이 보증금을 승계하는 구조로 계산되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 9층 910호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 9층 건물 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 46,480,000원 (감정가 56%, 2회 유찰) |
| 신청채권액 | 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 발급일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선행 등기는 확인
② 910호 임차관계 — 대항력 없음, 우선변제는 미상
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 천서린 | 910호 | 2023.08.10 | 5,000,000원 | 400,000원 | 2025.12.22 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
910호로 직접 특정된 실제 임차인은 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 구조이고, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 56%, 그러나 시세 할인으로 단정 금지
현재 최저매각가는 46,480,000원으로 감정가 83,000,000원의 56%입니다. 2회 유찰된 결과라 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 제시돼 있지 않아 “시세보다 44% 싸다” 같은 판단은 할 수 없습니다. 감정가 대비 비율은 경매 회차를 설명할 뿐, 현재 시장가 자체를 증명하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,236,640원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 45,243,360원 |
| 2. 추가 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 16,203,326,000원 중 예상 배당은 45,243,360원이고, 미배당액은 16,158,082,640원입니다. 이 미배당액은 후순위 채권의 부족분이며, 현재 산정상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 오피스텔이며, 건물은 철근콘크리트구조 9층 규모입니다.
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 금호시민문화관 북동측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역이며 공시지가는 705,300원/㎡, 토지면적은 726.7㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 위반건축. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원문 확인. 말소기준 근저당보다 앞서 등기돼 있으므로 매각 후 처리와 의무 존속 여부를 매각물건명세서·등기 원문으로 대조하세요.
- 910호 실제 점유 확인. 천서린 외에 910호와 연결되는 점유자가 있는지 현장·전입세대·명세서를 다시 확인하세요.
- 우선변제 확인. 천서린은 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않으므로 배당순위는 원문으로 확인해야 합니다.
- 최저가와 시세를 구분. 46,480,000원은 감정가의 56%일 뿐 최근 시장가 대비 할인율은 아닙니다.
- 오피스텔 수익성 점검. 주변 임대료·공실·관리비·실제 910호 상태를 확인해 월차임 400,000원이라는 현재 조사 내용과 함께 수익성을 검토하세요.
- 배당 부족액과 인수액 구분. 채권자 미배당액이 16,158,082,640원으로 크더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 현재 점유 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 낮지만, 가격과 선행 등기가 승부처
이 910호의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 직접 특정된 임차인 천서린은 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없고 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 둘째, 감정가 83,000,000원에서 2회 유찰돼 46,480,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 검증값이 없어 가격이 실제 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 여기에 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기가 존재합니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원”만 보고 접근할 대상이 아니라, 선행 임대주택등기 확인 → 910호 점유 재확인 → 실제 시장가격 검증 순서로 판단해야 하는 오피스텔입니다.
