광주지방법원 2025타경34066. 광주광역시 동구 대인동 대인동영무파라드3차오피스텔 6층 605호입니다. 감정가는 94,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 52,640,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 경매신청채권자는 광주은행입니다. 말소기준권리는 2022.11.15 설정된 광주은행 근저당권으로 채권최고액은 840,000,000원입니다.
605호를 기준으로 보면 임차인은 임희영 1명입니다. 보증금 5,000,000원, 월차임 450,000원, 전입일은 2025.06.05로 확인됩니다. 전입이 말소기준권리인 2022.11.15보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 이 임차보증금을 낙찰자가 대항력에 따라 승계하는 구조는 아니며, 배당 시뮬레이션에도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 6층 605호 |
| 도로명 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 9층 건물 중 6층 605호 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 52,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 용도지역 | 중심상업지역 |
| 공시지가 | 705,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 광주은행, 그보다 앞선 등록사항은 별도 확인
말소기준권리는 2022.11.15 광주은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 광주은행 근저당권 5,280,000,000원, 이후 2025.09.16 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원, 2025.10.14 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 605호 임차인 — 전입은 후순위, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임희영 | 605호 · 주거 | 2025.06.05 | 5,000,000원 | 450,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
임희영의 전입일 2025.06.05는 말소기준일 2022.11.15보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않고 배당요구가 접수된 내역도 확인되지 않으므로 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 다만 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 있다고 해서 그것이 곧 낙찰자의 대항력 인수액이 되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 감정가 56%지만 시세 검증 없이 ‘싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 52,640,000원으로 감정가 94,000,000원의 56%입니다. 이미 2회 유찰돼 절대가격은 크게 내려왔지만, 동일 건물·유사 호실의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않는 상태에서는 “감정가 대비 많이 떨어졌다”와 “현재 시세보다 싸다”를 같은 뜻으로 볼 수 없습니다.
따라서 이번 물건은 최저가 비율만 보고 가격 점수를 높이는 방식보다, 현장 매매·임대 호가와 최근 실거래를 별도로 대조해 52,640,000원 자체의 시장가격 적정성을 확인하는 접근이 필요합니다. 특히 오피스텔은 주거용 아파트와 달리 임대수익·공실·관리비·매수층에 따라 환금성이 달라질 수 있으므로 감정가 할인율만으로 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,347,520원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 51,292,480원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액은 16,203,326,000원, 예상 채권자 배당액은 51,292,480원, 미배당액은 16,152,033,520원입니다. 두 광주은행 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있으므로 거액의 채권최고액을 605호 한 호실의 독립 채무액으로 단순 해석해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족은 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 52,640,000원 | 51,292,480원 | 16,152,033,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 36,848,000원 | 35,784,736원 | 16,167,541,264원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 25,793,600원 | 24,929,315원 | 16,178,396,685원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰가 자체는 36,848,000원, 25,793,600원으로 낮아지지만, 그만큼 채권자의 미배당액은 증가합니다. 다만 제시된 각 회차 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 거액의 채권 미배당을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조로 계산돼 있지는 않습니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 업무시설인 오피스텔로 이용되고 있습니다.
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 소재 금호시민문화관 북동측 인근으로, 주변에는 근린생활시설·오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 외벽은 석재붙임·시멘몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역이며 토지면적은 726.7㎡, 지형은 평지·사다리형입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·중심상업지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원본 확인. 말소기준보다 앞선 갑구 1-1 민간임대주택등기의 매각 후 존속·승계 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 605호 임차인 재확인. 임희영의 전입일 2025.06.05, 보증금 5,000,000원, 월차임 450,000원 및 확정일자·배당요구 여부를 매각기일 직전 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최저가가 감정가 56%라는 이유만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 같은 건물과 인근 오피스텔의 최근 실거래·현재 매물가격을 대조해야 합니다.
- 공실·임대수익 확인. 오피스텔은 실제 임대료·공실·관리비 수준이 가격과 환금성에 직접 영향을 주므로 현장 임대시장 확인이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 광주은행 근저당 840,000,000원과 5,280,000,000원에는 공동담보목록이 기재돼 있으므로 공동담보 범위와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 이후 접수 문건을 입찰 전 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 낮지만, 선순위 등록사항과 가격 검증이 남아 있다
이 사건의 605호만 놓고 보면 권리구조는 비교적 정리돼 있습니다. 말소기준은 2022.11.15 광주은행 근저당이고 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 605호 임차인 임희영 역시 2025.06.05 전입으로 후순위라 대항력이 없고, 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
다만 두 가지를 남겨둬야 합니다. 첫째, 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기의 매각 후 효과를 반드시 확인해야 합니다. 둘째, 현재 최저가 52,640,000원이 감정가의 56%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “후순위 권리·605호 임차인 인수는 0원 구조, 다만 선순위 민간임대주택등기와 실제 시세 확인 후 입찰”입니다.
