광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 대인동영무파라드3차오피스텔 7층 702호입니다. 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 2022.11.15 소유권보존과 함께 광주은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 가운데 을구 1번 광주은행 근저당권, 채권최고액 840,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 을구 2번 광주은행 근저당, 주택도시보증공사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본건 702호에는 김다솜이 조사되어 있습니다. 전입일은 2025.02.18, 보증금 5,000,000원·월 차임 450,000원으로 확인되며, 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 따라서 현재 제시된 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 7층 702호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 9층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 53,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기사항 발행일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.11.15 접수된 을구 1번 광주은행 근저당권입니다. 같은 날 을구 2번 근저당권도 설정됐고, 2025.09.16 주택도시보증공사의 가압류, 2025.10.14 광주은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들 담보권·가압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
702호 임차인
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김다솜 | 702호 | 2025.02.18 | 5,000,000원 | 450,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김다솜은 현황조사와 매각물건명세서에 확인됩니다. 전입일이 2022.11.15 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다.
② 가격 구조 — 56%여도 ‘시세보다 싸다’는 판정은 보류
감정가는 95,000,000원, 현재 최저매각가는 53,200,000원으로 2회 유찰·감정가 56% 회차입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 37,240,000원, 4회 유찰 시 26,068,000원으로 제시되어 있습니다.
하지만 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 같은 의미가 아닙니다. 따라서 현재 53,200,000원이라는 가격만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 단정하지 않는 것이 맞습니다. 이 물건은 실거래 가격 판단보다 권리·임차·배당 구조와 실제 현장 가격을 함께 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,357,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 51,842,400원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 16,203,326,000원 중 채권자 배당은 51,842,400원이고, 미배당은 16,151,483,600원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 소재 금호시민문화관 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며, 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방· 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 폭 약 6m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고, 토지면적은 726.7㎡, 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 유찰. 현재 이미 2회 유찰 상태이므로, 실제 거래수요와 임대수요는 현장에서 별도로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 702호 점유 재확인. 김다솜의 보증금 5,000,000원·월 차임 450,000원, 전입일 2025.02.18 및 현재 점유관계를 매각물건명세서 원본과 현장에서 다시 대조하세요.
- 대항력은 없음. 702호 전입일이 2022.11.15 말소기준권리보다 늦어 현재 판정은 대항력 없음입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기가 현재 매수인에게 어떤 절차상 확인사항을 남기는지 원본 등기와 관련 서류를 확인하세요.
- 시세는 별도 검증. 감정가 95,000,000원 대비 최저가 53,200,000원이라는 할인율만으로 적정 매수가를 정하지 마세요.
- 배당 변동 가능성. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 다음 회차 시나리오. 3회 유찰 시 37,240,000원, 4회 유찰 시 26,068,000원으로 제시된 회차별 구조와 실제 시세를 함께 비교하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 핵심은 비교적 선명합니다. 2022.11.15 광주은행 근저당이 말소기준이고, 702호 김다솜의 전입은 2025.02.18로 후순위입니다. 따라서 대항력은 없고 현재 계산상 매수인 인수도 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 53,200,000원으로 감정가의 56%까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 수 없습니다. 더구나 이미 2회 유찰됐고, 갑구에는 민간임대주택등기도 존재합니다. 따라서 이 건은 권리 구조는 비교적 명확하지만, 가격은 현장 시세 확인 후 결정해야 하는 오피스텔로 보는 것이 적절합니다.
