광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 영무파라드3차오피스텔 3층 306호입니다. 감정가 93,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 52,080,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.11.15. 설정된 광주은행 채권최고액 840,000,000원 근저당입니다. 같은 날 추가로 설정된 광주은행 채권최고액 5,280,000,000원 근저당, 2025년 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본건 306호에는 최아름이 보증금 20,000,000원, 월세 300,000원으로 조사돼 있습니다. 전입일은 2025.01.03.으로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있으며, 예상배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 다만 우선변제 여부는 확정되지 않았고, 배당표 역시 임차인의 최우선변제를 반영하지 않은 계산이라는 점은 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 3층 306호 |
| 도로명 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 52,080,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기 순서는 2022.11.15. 소유권보존과 민간임대주택등기, 같은 날 광주은행 근저당 2건, 이후 2025.09.16. 주택도시보증공사 가압류, 2025.10.14. 임의경매개시결정입니다. 말소기준권리는 을구 1번 광주은행 근저당이며, 그 이후 설정된 담보권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 본건 임차인 — 306호 최아름
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최아름 | 306호 | 2025.01.03 | 20,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
본건 306호에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 최아름의 전입일 2025.01.03.은 말소기준권리일 2022.11.15.보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없고, 낙찰자가 보증금 20,000,000원을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 우선변제 여부는 확인되지 않았으므로 배당관계는 별도 확인 대상입니다.
③ 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가의 56%
감정가 93,000,000원에서 현재 최저매각가는 52,080,000원으로 내려왔습니다. 감정가의 56%입니다. 다음 회차 시나리오는 36,456,000원, 그 다음은 25,519,200원입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 따라서 현재 가격이 시장가격보다 저렴하다는 결론은 이 수치만으로 내릴 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 52,080,000원 | 56% | 16,152,583,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 36,456,000원 | 39.2% | 16,167,926,208원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 25,519,200원 | 27.44% | 16,178,666,146원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 52,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,337,440원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 50,742,560원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 52,080,000원 가정 시 집행비용 1,337,440원을 제외한 50,742,560원이 광주은행 선순위 근저당에 배당되고 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 총 채권 미배당액은 16,152,583,440원입니다. 이 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 금호시민문화관 북동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 일반 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 폭 약 6m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역, 지목 대, 토지면적 726.7㎡, 평지·사다리형이며 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 본 건물의 해당 호들은 오피스텔로 이용되고 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 306호 임차인 원본 대조. 최아름의 보증금 20,000,000원·월세 300,000원·전입일 2025.01.03.과 현재 점유상태를 매각기일 직전 다시 확인하세요.
- 대항력과 우선변제 구분. 대항력은 없지만 우선변제 여부는 별도 문제입니다. 배당요구·확정일자·최우선변제 해당 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 말소기준 근저당보다 앞선 접수번호로 기재돼 있으므로 실제 매각 후 처리와 낙찰자의 의무에 미치는 영향을 원문 기준으로 점검하세요.
- 감정가 대비 할인율과 시세를 분리. 현재 최저가는 52,080,000원, 감정가의 56%지만 이것만으로 시장가보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 채권 미배당과 인수액을 혼동하지 않기. 현재 회차의 채권 미배당은 16,152,583,440원이지만 이는 낙찰자가 승계하는 금액이 아닙니다. 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차관계를 입찰 직전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증”
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준은 2022.11.15. 광주은행 근저당이고 본건 306호 임차인 최아름은 2025.01.03. 전입이어서 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 둘째, 두 번 유찰돼 최저가가 감정가의 56%까지 내려왔지만, 이 할인율 자체가 시세 대비 저평가를 의미하지는 않습니다. 여기에 말소기준보다 먼저 기재된 민간임대주택등기까지 존재합니다. 결론은 금전적 인수 위험은 낮지만, 임차·임대주택등기와 실제 가격 수준을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 오피스텔입니다.
