광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 영무파라드3차 오피스텔 9층 908호입니다. 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 2022.11.15 소유권보존과 같은 날 광주은행 근저당 두 건이 설정됐습니다. 그중 을구 1번 채권최고액 840,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 을구 2번 채권최고액 5,280,000,000원 근저당, 박정근의 임차권, 주택도시보증공사의 가압류, 경매개시결정은 모두 그 뒤에 자리해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
숫자만 보면 감정가 163,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 91,280,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이것은 어디까지나 감정가 대비 56%라는 뜻입니다. 별도의 실거래 시세와 비교하지 않은 상태에서 이 숫자를 곧바로 ‘시세 할인율’로 읽어서는 안 됩니다. 이 사건은 권리보다 가격 검증이 입찰의 두 번째 관문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 9층 908호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 9층 건물 중 9층 908호 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 91,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 금전권리는 매각소멸
말소기준은 2022.11.15 을구 1번 광주은행 근저당입니다. 같은 날 접수번호 158187로 설정된 을구 2번 근저당은 접수순위상 그 뒤이고, 2025.07.10 등기된 박정근의 주택임차권, 2025.09.16 주택도시보증공사 가압류, 2025.10.14 임의경매개시결정도 모두 말소기준 뒤입니다. 제공된 권리판정에서는 이들 권리가 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 908호 임차인 — 보증금 2,000만원, 기준권리보다 후순위
908호 기준 실제 임차인은 박정근 1명입니다. 임대차계약일자는 2023.06.19(1차), 2024.06.05(2차), 주민등록일자는 2023.06.19, 점유개시일자는 2023.06.20, 확정일자는 2023.06.19입니다. 모두 2022.11.15 말소기준보다 늦어 선순위 대항력이 없습니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정근 임차권등기 2025.07.10 | 건물 전유부분 전부 | 20,000,000원 | 550,000원 | 없음 기준권리 후 주민등록·점유 | 후순위 확정일자 2023.06.19 | 없음 매각소멸 |
③ 가격 판단 — 56%는 ‘감정가 대비’일 뿐
현재 회차 최저매각가는 91,280,000원으로 감정가 163,000,000원의 56%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 63,895,999원(감정가 39.2%), 4회 유찰 시는 44,727,199원(감정가 27.44%)입니다.
그러나 감정가 대비 할인폭이 커졌다는 사실과 실제 시장가격 대비 저렴하다는 판단은 같은 말이 아닙니다. 따라서 현재 91,280,000원을 두고 ‘시세보다 싸다’고 단정하거나 가격 가점을 주는 것은 보류해야 합니다. 이 물건에서 확인 가능한 확실한 가격 신호는 두 차례 유찰과 회차별 최저가 하락입니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,043,040원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 89,236,960원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 91,280,000원에서는 집행비용 2,043,040원을 제외한 89,236,960원이 을구 1번 광주은행 근저당에 배당되는 시나리오입니다. 모델상 채권 미배당은 16,114,089,040원이며 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 9층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 있습니다.
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 소재 금호시민문화관 북동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역, 지목 대, 토지면적 726.7㎡, 평지·사다리형이며 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·방화지구·전통상업보존구역· 중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박정근 임차권 원문 대조. 보증금 20,000,000원, 월차임 550,000원, 주민등록 2023.06.19, 점유 2023.06.20, 확정일자 2023.06.19, 임차권등기 2025.07.10을 기준권리 2022.11.15와 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기 문구와 입찰 후 효력·처리관계를 매각물건명세서와 등기 원문에서 확인하세요.
- 56% 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 56%이지만, 감정가 대비 하락을 곧바로 시세 대비 할인으로 보지 마세요.
- 배당은 첫 근저당에서 소진. 현재 시나리오에서는 집행비용을 제외한 89,236,960원이 을구 1번 근저당에 배당되고 이후 채권자는 배당받지 못합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 91,280,000원, 3회 유찰 시 63,895,999원, 4회 유찰 시 44,727,199원의 시나리오를 구분해 입찰자금 계획을 세워야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리형, 가격은 검증형
908호의 핵심은 선명합니다. 2022.11.15 광주은행 근저당이 말소기준이고, 박정근의 임대차 관련 날짜와 2025.07.10 임차권등기는 그보다 늦습니다. 따라서 보증금 20,000,000원이 있더라도 이 사건은 대항력 보증금 승계형이 아니며 매수인 금전 인수는 0원입니다.
반면 가격은 단순하지 않습니다. 두 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 56%인 91,280,000원까지 내려왔지만, 감정가와 실제 시장가격은 같은 기준이 아닙니다. 여기에 민간임대주택등기라는 별도 확인 항목도 있습니다. 따라서 결론은 “금전권리는 정리되지만, 56%만 보고 싸다고 판단하지 말 것.” 권리는 입찰 가능한 구조이고, 최종 승부는 가격 검증과 민간임대주택등기 확인에 달려 있습니다.
