광주지방법원 2025타경34066. 대인동영무파라드3차오피스텔 7층 704호입니다. 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 2022.11.15. 주식회사광주은행 근저당권이 설정되어 있습니다. 첫 번째 근저당권의 채권최고액은 840,000,000원, 같은 날 두 번째 근저당권의 채권최고액은 5,280,000,000원이며 모두 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이후 주택도시보증공사의 10,083,326,000원 가압류와 광주은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
권리분석의 기준점은 2022.11.15. 광주은행의 첫 번째 근저당권입니다. 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 제시된 권리자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 본건 704호의 임차인 김지효 역시 2023.06.05. 전입으로 말소기준일보다 뒤여서 대항력 없음으로 표시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 7층 704호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 53,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 민간임대주택등기는 별도 확인
2022.11.15. 소유권보존과 함께 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 등기 내용에는 이 주택이 민간임대주택으로서 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 적혀 있습니다. 이 표시는 말소기준 근저당권보다 앞선 순서로 접수되어 있으므로, 입찰 전 실제 매각조건과 등기 처리 여부를 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
② 본건 704호 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지효 | 704호 | 2023.06.05 | 15,000,000원 | 350,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
김지효의 전입일 2023.06.05.은 말소기준권리 2022.11.15.보다 뒤입니다. 따라서 제시된 판정은 대항력 없음이며, 보증금 15,000,000원이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되어 있지 않습니다. 확정일자는 확인되지 않고 배당요구 여부도 기재되어 있지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격 — 감정가 56%지만 ‘시세 대비 저렴’은 아직 말할 수 없다
감정가는 95,000,000원, 현재 최저매각가는 53,200,000원으로 감정가의 56%입니다. 두 차례 유찰된 결과입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 53,200,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
추가 유찰 시 제시된 시나리오는 3회 유찰에서 37,240,000원(감정가 39.2%), 4회 유찰에서 26,068,000원(감정가 27.44%)입니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있지만, 응찰가격 판단은 별도의 실거래 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,357,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 51,842,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 53,200,000원 가정 시 집행비용 1,357,600원을 제외한 51,842,400원이 첫 번째 광주은행 근저당에 배당되고, 총 채권액 기준 미배당액은 16,151,483,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 금호시민문화관 북동측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며, 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역이며 방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 포함되고, 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 704호 임차인 재확인. 김지효의 전입일 2023.06.05., 보증금 15,000,000원, 월세 350,000원과 매각물건명세서의 최종 기재 내용을 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15. 기재된 민간임대주택등기가 실제 매각에서 어떻게 처리되는지 등기 및 매각조건 원본을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 53,200,000원은 감정가의 56%이지만 실거래 자료가 없으므로 주변 오피스텔의 실제 거래 수준을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 광주은행의 두 근저당에는 공동담보목록 제2022-987호·제2022-988호가 기재되어 있습니다. 본건 배당관계는 실제 공동담보 배당 결과에 따라 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.02.입니다. 매각기일 2026.09.08. 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “감정가 56%”는 시세 증명이 아니다
본건 704호만 놓고 보면 핵심 임차인 김지효는 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리의 금전적 승계 측면은 비교적 단순합니다. 반면 두 차례 유찰로 최저가가 53,200,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 경쟁력이 검증된 것은 아닙니다. 실거래 비교자료가 없고, 오피스텔이라는 용도와 민간임대주택등기 확인사항도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 양호하지만, 가격과 등기 특수사항을 확인한 뒤 접근해야 하는 유형입니다.
