광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 대인동영무파라드3차오피스텔 3층 304호입니다. 감정가는 93,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 52,080,000원으로 감정가의 56%입니다. 등기상 소유자는 주식회사홍진하우징이며, 2022.11.15. 설정된 광주은행 근저당권이 말소기준권리입니다.
등기 구조 자체는 읽기 어렵지 않습니다. 말소기준 이후 주택도시보증공사의 10,083,326,000원 가압류와 광주은행의 임의경매개시결정이 붙었고, 이 권리들은 매각으로 소멸합니다. 문제는 가격보다 먼저 점유관계입니다. 현황조사에는 건물 내 다수 호실의 임차·점유 정보가 섞여 있으며 304호로 호수가 명시된 임차인은 없습니다. 따라서 다른 호실의 임차인을 304호 임차인으로 합산해서도 안 되고, 반대로 304호가 비어 있다고 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 3층 304호 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 · 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 52,080,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 청구액 | 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 광주은행 근저당
말소기준은 2022.11.15. 을구 1번 광주은행 근저당권 840,000,000원입니다. 같은 날 을구 2번으로 광주은행 근저당권 5,280,000,000원이 추가 설정됐고, 2025년 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정까지 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 임차·점유 조사 — 304호와 다른 호실을 구분해야 한다
현황조사에는 다수 점유자가 확인되지만, 호수가 명시된 자료는 202호·203호·210호·211호·301호· 302호·303호·306호 등 304호 이외의 호실이 대부분입니다. 호수가 기재되지 않은 점유자도 다수 있어 304호 점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 전입일이 확인되는 사람들은 모두 2022.11.15. 말소기준 이후 전입으로 표시돼 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 전입일이 없는 임차·점유자는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김가빈 | 알수없음 | 2024.08.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 유단비 | 202호 | 2024.08.29 | 3,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 확인 없음 |
| 문서영 | 203호 | 2024.08.12 | 4,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 2025.12.26 |
| 임예진 | 210호 | 미상 | 3,000,000원 | 300,000원 | 가능·미상 | 확인 없음 |
| 이예지 | 211호 | 2025.01.06 | 3,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 확인 없음 |
| 최명진 | 301호 | 2023.10.06 | 5,000,000원 | 440,000원 | 없음 | 확인 없음 |
| 양현숙 | 302호 | 2024.10.02 | 10,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 2025.11.14 |
| 이선주 | 303호 | 2024.10.29 | 10,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 확인 없음 |
| 최아름 | 306호 | 2025.01.03 | 20,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 확인 없음 |
| 김민지 | 307호 | 2023.02.09 | 10,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 확인 없음 |
| 박현준 | 311호 | 2025.06.05 | 3,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 확인 없음 |
| 이송정 | 406호 | 미상 | 3,000,000원 | 400,000원 | 가능·미상 | 확인 없음 |
| 위드정보(직원 이종민거주) | 604호 | 미상 | 5,000,000원 | 450,000원 | 가능·미상 | 확인 없음 |
| 위드정보(직원 김선호거주) | 711호 | 미상 | 5,000,000원 | 450,000원 | 가능·미상 | 확인 없음 |
| 위드정보(직원 하영기 거주) | 811호 | 미상 | 5,000,000원 | 450,000원 | 가능·미상 | 확인 없음 |
| 위드정보(직원 김재욱거주) | 904호 | 미상 | 5,000,000원 | 450,000원 | 가능·미상 | 확인 없음 |
| 위드정보(직원 김종석거주) | 911호 | 미상 | 5,000,000원 | 450,000원 | 가능·미상 | 확인 없음 |
표는 304호와의 구분에 필요한 대표적인 호실 및 전입일 미상 사례를 정리한 것입니다. 호수가 특정되지 않은 점유자들도 현황조사에 다수 존재하므로 304호 현장 점유 확인이 중요합니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,337,440원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 50,742,560원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 52,080,000원 가정 시 채권 총액 16,203,326,000원 중 50,742,560원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 16,152,583,440원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 — 56%라는 숫자만으로 저평가를 단정할 수 없다
현재 최저가는 52,080,000원으로 감정가 93,000,000원의 56%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 36,456,000원(39.2%), 4회 유찰 시 25,519,200원(27.44%)입니다. 하지만 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 동구 대인동 금호시민문화관 북동측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며, 외벽은 석재붙임·시멘몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지·타일 등 마감, 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 업무시설(오피스텔) 건부지이며 토지면적은 726.7㎡, 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 304호 실점유 확인. 현황조사에 건물 전체 다수 점유자가 나오지만 304호로 특정된 임차인은 없습니다. 현장 방문과 매각물건명세서 원문 대조가 우선입니다.
- 전입일 미상 점유자 구분. 전입일이 없는 사례는 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 이들이 304호와 무관한 다른 호실임을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 민간임대주택 등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소 여부를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 52,080,000원이 감정가의 56%여도 실거래 비교 자료가 없으므로 주변 동일·유사 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 별도로 검증해야 합니다.
- 배당의 한계. 산정상 인수는 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당순위는 원본 서류로 재검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘304호의 실제 점유’가 승부처
등기 권리만 보면 말소기준은 분명하고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건은 건물 내 임차·점유 정보가 매우 많고 일부는 전입일조차 확인되지 않습니다. 특히 304호로 특정된 임차 정보가 없다는 점을 ‘임차인 없음’으로 바꾸어 읽으면 안 됩니다.
현재 최저가는 감정가의 56%까지 내려왔지만 이를 비교할 최근 실거래 자료도 없습니다. 따라서 결론은 권리 구조는 비교적 단순하지만 점유 확인 전에는 안전형으로 확정하기 어렵고, 가격도 시세 검증 전에는 매력도를 높게 줄 수 없다입니다. 2026.09.08 입찰 전 304호의 실제 점유자, 임대차 조건, 민간임대주택 등기의 현재 효력을 확인하는 것이 핵심입니다.
